石家庄楼市现状：供应短缺量价齐涨

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本报记者 王怜花 上海报道

　　“一顿午饭的时间吃掉18万的房价。”一名买房人戏称。然而这与环京津翼、长三角一线城市投资溢出，导致强三四线楼市行情爆发的逻辑完全不同，石家庄全民“抢”房导致了量价齐升的局面。

　　3月15日，青岛出台限购新政，内容包括非户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。未实施限购政策的河北石家庄市，房地产市场也相当“激动”。

　　当地人言必称“庄里”的石家庄，近期楼市价格、成交量全线爆发，偏离市场预期的情况频频发生。

　　与环京津翼、长三角一线城市投资溢出，导致强三四线楼市行情爆发的逻辑完全不同，石家庄是火热的全民购房热情导致了量价齐升的局面。

　　据当地媒体人赵猛分析，从石家庄整体市场购买人群看，主要还是石家庄及周边区域客户为主，辐射范围包括京津翼南部四市——石家庄、邯郸、邢台、衡水。来自北京、天津的投资客群基本投资范围截止到保定区域，来石家庄买房的客群比例非常低。

　　按照赵猛的说法，近期石家庄量价齐涨，不外乎供求关系与购房潮两大原因。去年市场货量去化太快，现在市场短期内处于供应量短缺状态，新上市楼盘由于限价、石家庄“三年大变样”等市场整顿之下，五证齐全的楼盘很少，上市量骤降。

　　尤为关键的是，石家庄去年成交猛增，购房潮先后出现。去年有一部分“踏空”的客户，看到房价一直在上涨，急于搭上末班车。

　　同策咨询研究部总监张宏伟指出，三四线城市本身政策执行层面就有阶段性松动，当地房企也可以采取一些规避手段。在这样的背景下，石家庄有很多楼盘证件没有办齐全也照样销售，同样遭到市民抢购。

　　住宅供应短缺

　　一年之间，石家庄楼市发生逆转，供应量的减少是主要原因。据亿翰智库统计，石家庄最近3年楼市成交经历了一段波谷：2014年成交443万平方米；2015年跌至347万平方米；2016年上升至406万平方米。

　　赵猛指出，2016年第三季度，购房潮开始爆发，后于11月份到今年1月份由于市场严查、政策预期，进入了2-3个月的观望期。新年过后，由于市场货源紧张，再度引发人们对房价上涨的预期。

　　从2016年3月份开始，石家庄的楼市成交就逐步攀升，2016年4月份与10月份均达到51万平方米的成交量。中原地产提供的数据所呈现的房价与成交曲线趋势，与亿翰智库相当。在2016年4月份与10月份成交量差不多，为66万平方米，而单价则在10月份站上了10989元／平方米的全年峰值，今年2月份，石家庄的房价再度攀上11243元／平方米。

　　由于是内需市场，不存在外来投资客群炒高房价，综合多家第三方机构提供的数据来看，石家庄的房价与2、3年周期内土地出让情况正相关。

　　从2010年－2016年土地出让情况来看，石家庄在2016年的土地出让数量与金额是最高的，其次为2015年。2015年，石家庄出让215幅土地，土地出让金216亿元。这些地块或将在2017年陆续入市销售。

　　石家庄一名房企人士指出，最近两年土地成交面积大部分为已经在建或者正在交房补证的项目，把这部分供应面积剔除掉，实际市场供应没那么多。

　　在2012年，石家庄土地出让呈现一个小高峰，当年出让142幅土地，土地出让金飙涨至152亿元。2014年，石家庄住宅成交面积443万平方米，为2010年以来最高，即便是2016年的市场行情爆发，成交量为406万平方米屈居第二。

　　然而，2016年石家庄的成交面积与市场可供应面积相比并非供不应求。2013年石家庄土地出让建筑面积813万平方米，2014年570万平方米，而2016年成交住宅面积为383万平方米，由此可见，仍有大量潜在库存没有入市销售，或者没有卖出去。

　　石家庄在2016年土地出让金达到了一个峰值307.01亿元，一共成交287幅土地。其中2016年1月出让的地块楼板价是2010年以来的最高位9447元／平方米。

　　进入2017年，石家庄房价可以用“飙涨”形容。根据中原地产数据，2016年12月，石家庄成交1959套住宅，成交面积24.3万平方米，成交均价9055元／平方米；进入2017年1、2月份，供应不足带来了成交不足，成交量分别为702、611套，成交面积也减少到11万平方米与7万平方米。但是价格飞涨，1月价格9856元／平方米，2月价格11243元／平方米。

　　GDP增速徘徊

　　供应量减少除了土地出让的节奏之外，还有石家庄楼市自去年开始进入“史上最严整顿期”，2016年3月，石家庄发布《关于加快推进2015年房地产专项整治项目手续办理的意见》。其中涉及土地出让、城中村改造回迁面积、容积率确定、房地产抵押项目等问题的规定。

　　一名房企营销人士指出，大部分项目因此延迟入市时间，也相应形成了一个楼市资金的蓄水池。

　　为了整顿交易市场，石家庄市住房与城乡建设局已于近期搭建石家庄市房地产经纪行业管理服务平台，并在3月6日正式施行《石家庄市房地产经纪行业管理服务平台暂行实施办法》。

　　2016年3月，石家庄房价从7536元／平方米涨到了2017年2月的11243元／平方米。房价一年上涨49.1%，这样的涨幅足以令2016年观望了一年而又“踏空”的刚需群体加速进入市场。

　　一名刚在2月份出手的刚需买家举例分析自己为何迫不及待入市：石家庄二环内的房价都在1.8万元／平方米以上了，裕华区新建楼盘都在2万左右了。同事在去年三月以9600元／平方米买了个135平方米的房子，现在要价200万了。

　　另一个值得关注的原因是，石家庄GDP增速近几年一直徘徊不前2012年排名28位，2013年排名第29-31位，2014年排名第32位。2015年，石家庄开始上升到29位，2016年又退回到31位。

　　张宏伟认为，这表明市民手中资金很难在实业中获得回报，传统产业中的钢铁、水泥、制药等投资均呈现下滑，纺织、服装贸易等，受电商冲击也比较厉害，增长乏力。石家庄整体收入水平不高，公开可查到的只有2015年，石家庄平均工资在全国城市排名相当靠后。这些因素综合，加速了近期石家庄全民投资房地产的趋势。

　　石家庄整体规划与京津翼一体化正在提升其城市定位，让“庄里”人深信房价会涨。

　　市场的另一面，是品牌房企开始陆续进入石家庄，碧桂园、融创、万科、万达、绿城、华夏幸福、富力、恒大、保利等均已布局，正荣、泰禾等闽系房企也积极关注该市场。2月14日，石家庄挂牌出让9幅地块。融创参股的弘城地产以6.62亿元摘下东二环地块，碧桂园以2.46亿元摘下翁村地块。