房企融资渠道急剧萎缩成本大增

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2016年，地产行业融资盛宴淋漓尽致。中原地产研究中心数据显示，去年全年房企通过私募债、公司债、中期票据等融资工具的融资额达到11376.7亿元，同比同口径上涨26%。这是房企该口径全年融资额首次突破万亿元。

值得注意的是，自去年10月开始，随着调控日渐收紧，房企融资渠道也急剧萎缩，加上美元走强，其在境内外的融资渠道均被“封锁”，导致房企融资成本大增。业内人士认为，随着调控不断深入与前期资金消耗殆尽，房企资金链日趋紧张。随着2017年下半年和2018年借贷偿还高峰来临，房企或面临“钱荒”窘境。

收紧 房企融资额年末骤降

随着楼市调控趋紧，房企融资规模大幅下降。中原地产研究中心数据显示，2016年第四季度，房企债券融资仅为1100亿元，相比三季度的3480.7亿元减少了68.4%。

具体来看，2016年12月，房企合计债券融资仅126.7亿元，仅占全年融资总额11376.7亿元的1.11%，是近一年来的最低点。较11月融资额288.3亿元减少56%，较10月的684.88亿元减少81.5%，较第三季度的9月的1160.44亿元、8月的1096.53亿元和7月的1223.76亿元，更是分别下调了89.08%、88.39%和89.64%。房企的债券融资难度明显加大。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，对于房企来说，债券融资是成本最低廉的一种融资方式，其对2016年市场爆发提供了有力支撑。但自9月底，一系列楼市紧缩政策措施接连出台，上交所、深交所相继发文审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排，明确房企债券募集资金禁用于购置土地，房企发债融资得到了遏制。

除了发债渠道被堵，房企资金的另一个重要来源信托也明显收紧。根据用益信托工作室月度数据计算，房地产集合信托去年第四季度共发布132只产品，融资总额为360.41亿元，较第三季度的186只产品、538.35亿元融资额分别下降了29%和33%。

具体来看，2016年12月房地产信托融资规模继续下调，单月产品融资规模仅为81.3亿元，占信托融资总规模的5.38%，较11月、10月的10.71%、12.8%有明显下调。与8月最高时的15.02%更是下降近10个百分点。36只项目产品数量占比也仅为4.99%，较此前11月、10月的6.65%、10.64%有了明显下降。此外，从项目平均规模来看，12月项目成立平均规模也是2016年下半年以来最少的一次，仅为2.54亿元。

提升 资金成本大幅增加

房企融资资金价格上行已经成为趋势。数据显示，房企发债利率2016年12月最低的为南京安居4.2%。就在10月，张江高科五年期公司债发行利率仅为2.89%，天保基建为3.18%。除最低利率大幅上调外，12月，仅南京安居、新盛建设两家融资利率低于4.5%，其余均在5%上下，较此前8月上市房企公司债发行平均利率3.31%和9月的4%大幅提升。

以首开股份为例，2016年12月29日，首开发行面值20亿元的债券，发行利率为4.8%，其10月发行的10亿元融资额的第三期债券发行利率仅为3.57%。

业内人士表示，去年“十一”之后，房地产调控同时对销售端与融资端均有所限制，甚至此前房企融资来源大户影子银行也收紧了口袋。“政策收紧，融资渠道变窄，房企融资成本上升是必然趋势。”一位业内人士说。

此外，近期美元汇率大幅提升，发行美债成本大幅增加，受此影响，2016年绝大多数房企发债转向国内。根据数据提供商Dealogic的统计，2016年前11个月，21家境内房地产企业在海外市场上总计发行了47.6亿美元的债券，相比上年同期26家企业发行的128.87亿美元，不论是数量还是金额均出现大幅下滑。

记者了解到，房企提前赎回美债现象明显。中原地产研究中心统计数据显示，仅2016年11月，房企提前赎回美元债务额度已经超过10亿美元。不过，值得注意的是，12月以来，在国内融资难度加大的背景下，部分房企再度转向资金成本更高的境外债券市场：12月2日，在香港上市的融信中国发行年息高达6.95%、期限两年的1.75亿美元债券；12月7日，碧桂园公告其发行10年期优先票据，融资额度为3.5亿美元，票息为5.625%。尽管这一利率是碧桂园美元10年期优先票据发行的历史最低成本，但与碧桂园2015年至2016年在国内发行的公司债相比，发债成本大幅提升，其境内利率仅为3.2%至4.75%。

风险 偿债高峰将至或催生“钱荒”

在“抑制资产泡沫、防范金融风险”的调控基调下，2017年房企融资环境将趋于收紧。

自2016年10月新一轮房地产调控启动以来，上交所、深交所出台文件明确公司债发行门槛，发行要求等，规范房企发行公司债行为；证监会、银监会提出严禁违规资金进入房地产领域；发改委要求严格限制房企发行公司债用于商业性房地产项目。

同时，中国证券投资基金业协会明确叫停券商资管、基金子公司等资管产品资金投向16个热点城市普通住宅市场，指出证券期货经营机构设立私募资产管理计划，直接或间接投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅项目的，暂不予备案。且热点城市范围将根据市场适时调整。

北京大学国家发展研究院研究员冯乾表示，2016年国内房地产市场火爆的原因，很大程度上与政策宽松、公司债等各类融资渠道成本低廉有关。不久前召开的中央经济工作会议确定房子的住宅属性，这意味着，房地产政策会朝着防止热炒和防范系统性风险的方向推进，房地产企业融资政策趋严也是大势所趋。

多位业内人士表示，未来六至九个月，房企可能会面临越来越大的资金问题。CRIC研究中心杨科伟表示，房企近两年的银行借款、发行的短期票据和债券以及2015年之前的中长期债务，将在2017下半年和2018年迎来到期偿还的高峰，房企只能通过新增融资或者依赖自有资金来应对债务偿还的压力。

“在融资渠道收紧的背景下，一旦2017年市场销售不如预期，销售回款不能满足企业偿还债务和新增开发投资的需求，那么房企的资金链将会面临较大的压力。”杨科伟说。

张大伟也指出，在最近超过两个月的调控周期内，超过20个城市房地产调控已经逐渐开始影响房企销售，巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张。同时，美元走强后，热钱将流出中国市场，叠加内地债券市场融资难，这会加剧房地产企业“钱荒”窘境。“如果调控持续收紧甚至有出现违约的可能性。”张大伟说。

新城控股高级副总裁欧阳捷也指出，大水漫灌的龙头早已经收紧，流向房地产的资金也已经降速，开发贷款和房企自有资金都已经趋近零增长，按揭贷款增速也在下降，债券刚兑已经打破，房企资金隐性成本也在上升。对于房企来说，2017年必须备好“干粮”，做好“入冬”准备。

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