国税总局局长王军昨日表示,“营改增”方案有望两会后出台。根据政府工作报告的要求,今年5月1日要全面落实“营改增”。此次“营改增”,首次涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易。那么,这会对个人二手房交易产生什么影响呢?
4 B% | W" E U" v+ {% U2 w7 Z
% o- ?8 _! T) Q6 \ >>目前二手房交易营业税怎么缴?
1 K6 F0 ^: t, y0 Z% F# d# `! b3 c
# _+ E9 E* B. L( k: ~. E0 T/ j 营业税下,个人二手房买卖需缴纳5%的营业税,符合一定条件的住房买卖可免征营业税。
' l% \ a& ?8 G. f; y) S$ M" ^/ W. T% `0 ]; M# g. E
出于稳定房地产市场考虑,去年3月份,营业税免征条件有所放松,从原来的“满5年以上(含5年)”,调整为“满2年以上(含2年)”。为适应国内房地产市场分化局面,今年2月份,营业税政策进一步放松,除了北上广深,所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年),对外销售的,均免征营业税。
5 f0 N7 o9 S7 D2 U, ^/ o/ b% R" G) T* _5 C
>>改征增值税影响有多大?
! w4 |' C6 m; g7 _/ K+ @5 h. ~! z0 c+ b. \4 Y* X0 l8 a
个人二手房买卖营业税改成增值税后,由于具体政策尚未出台,税负是否变化还未知。不动产业纳入“营改增”,可能适用6%、11%的税率,部分可能适用3%的征收率。
' N6 D8 S! M9 q
& x, T i# t) f2 a 北京某区地税局相关负责人表示,预计“营改增”后,个人买卖二手房交易的税负应该不会有太大的变化。“营改增”从十年前就开始设计政策,每年都会对行业数据进行采样、测算,政策设计初衷就是整体行业综合税负大体不变。
' C# d' m9 n' y5 g I; [1 p2 ?
0 T1 y4 ]; v' l5 K% e9 G) \# _3 t 原来营业税是5%,改成增值税后,要么通过核定征收的办法,确定征收率,这并不是常规增值税的办法,后续再慢慢调整到常规增值税征收办法;要么通过配套其他政策的调整,保证整体税负不会有太大变化。
& F" j6 [; h8 b* F) C- G" {
# Y" Y' ?( b2 S" }; C “营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响,此前营业税、个税、契税等,都是地税部门交税;“营改增”后,增值税要在国税部门交税,对征管有影响。
" D# h2 o7 l; D
8 R& {9 X2 S t0 j7 l 上海财大教授胡怡建表示,个人二手房交易中,需要交纳营业税的住房,税负是否变化还要看未来政策;但满2年住房免征营业税的政策,改成增值税后,应该会延续免征的优惠政策。
% X M) t B! G2 e6 h2 E 需要注意 契税、个税等照常征收 值得指出的是,二手房交易税费除了营业税还涉及到契税、个税、土地增值税、印花税等税费。 对此,胡怡建指出,“营改增只涉及到营业税改征增值税,因此契税、个税等照常征收。” “目前,有关二手房营改增业内还有一种猜测是按增值税简易计税办法征收,征收税率为3%,这样税费较之前就有减少。”胡怡建称。 也就是说,同样出售一套300万不满两年的住宅,抵扣掉进项税后,大概需要缴纳8.7万元。
7 f8 l6 Q; [8 q: o
按照王军的说法,在实施方案中已考虑原则上延续过去优惠政策,在此基础上根据不同行业特点和情况,新制定了一些过渡措施,以确保所有行业税负只减不增。
5 Y- e5 K* X' ^- m8 a ?9 x >>已缴纳的增值税可能允许抵扣
8 g5 Y$ J- \& o5 Y1 ?& ?1 P4 v) m( V8 F( W" J Z, f9 v2 i+ r
多位业内人士表示,个人二手房买卖若改成增值税,则原来购买住房缴纳的增值税,在该套住房卖出时,已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。
, _$ R( a3 V9 J& Y4 v1 B% M6 j) L$ G: U9 m& q, h: @" u% c
比如,某套住房房主购入时是100万,缴纳营业税5万元,1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元,买房方需要承担10万营业税。
, w2 ~3 v; Q8 C& I; V" w. E) t0 t
" l7 W( y$ I/ Q) X- U6 i 在增值税条件下,依据增值税原理,若按常规办法、仅对增值部分征税,即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税,税率若为6%,需缴纳增值税6万元,税负有所下调;税率若为11%,需缴纳增值税11万元,税负有所上升。在增值税条件下,若按简易征收办法、以核定征收率征收,若征收率为3%,即对现在住房出售价格200万元征税,缴纳增值税6万元,税负也是减轻的。
& k: v i w- N+ q4 H; P3 }. y
9 L/ z7 M: c7 O* J1 z5 j 不过,对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房,现有政策为差额征税,其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理,营改增的影响还要看未来具体政策。+ [- b1 N. D9 S* ` b8 r+ _
& `* D4 Q7 I. p+ ^ 由于具体政策尚未出台,不排除具体政策设计上有调整,可能会对最终税负产生影响。
/ O6 t- |) N K1 ^9 _! Y7 i; O
: Z! [& Z1 E/ Q9 [ >>营改增之后,增值税的缴纳方式房东有两种选择:
; J @4 Z4 x1 R$ k) k. P8 F$ c, N" m6 E% Y& A9 a3 A
1、能提供买房的税费、装修、贷款利息包括经纪人中介费开支等的增值税专用发票,进行足额抵扣,按增值税的税率差额征税,目前,业内普遍认为房地产业营改增的税率为11%。
/ T( z# M- ^8 j4 s4 D7 ]0 F0 V# w1 r2 Z" o. `0 N
2、房东无法提供相关凭证,对销售额全额征征税,目前其他完成营改增的行业全额征税的税率为3%。
# a2 p6 j6 v3 h8 g: V( {
9 v$ ^$ [2 N2 N, @2 A T# j" x 所以,纳税人可选择缴税额度低的征收办法纳税。" q- h- q# G, W+ ~. p; z) u
. Q* [3 ~5 m2 q+ \! i; \9 |& s |