广州越秀白云去库存仅需不到6个月

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　　市区某楼盘售楼处看房的市民在查看户型。广州日报记者邵权达摄

　　元旦过后，广州楼市进入短暂的静默期，刚刚过去的周末没有新的住宅项目推出市场，只有个别公寓产品入市。业内人士普遍预期，全市的去库存“大战”要等到春节过后才能全面开打。

　　业界机构数据都显示，由于整体供应较2014年大幅减少，同时自去年第二季度起成交量明显上升，广州楼市的库存消化周期已经从2014年的14个月，缩短到目前的不到9.5个月。

　　一手房：原市辖十区六年来首度供不应求

　　合富辉煌（中国）市场研究中心公布的监测数据显示，2015年广州市商品房市场无论是成交面积抑或成交金额同比都出现明显上升，成交金额更是超过2000亿元,达到历史最高水平。而商品房的成交增长主要来自商品住宅。广州市2015年商品住宅成交超过了1000万平方米，同比大幅上升30%，价格方面则基本保持平稳。分区来说，成交最高分别是增城、番禺，两者都超过了200万平方米，紧随其后的花都、南沙和黄埔三区也都在180万平方米左右，上述五区合计分食了市场75%的份额。

　　虽然外围区域成交抢眼，不过由于供应同样巨大，所以相较于中心区，去化周期依然未如理想。据中原地产研究部统计，花都、番禺、南沙三个外围区域的消化周期依然在10个月以上，与之相反，中心区的越秀和白云两区的消化周期已经下降到6个月以内，天河区也逼近6个月的水平。

　　戴德梁行指出，2015年广州一手楼市和二手楼市成交面积分别同比上升28%和33%，虽然一手均价几乎没有上涨，但二手均价已经上涨了超过两成；值得留意的是，如果以原广州十区（不含增城、从化）的视角考察，去年一手楼市更出现了近六年来首次供不应求的状况。

　　二手房：热点房源现当日放盘当日成交

　　中心区新房供不应求，反而推升中心区二手住宅成交量同比激增近六成，而作为传统学位房的热点区域，越秀区的学位房热度近期也未有降温的迹象。东风广场、锦城花园等地处省级名校招生范围内的楼盘，二手均价已达4~5万元/平方米。附近一些地处市级名校招生范围内的楼盘，价格约便宜近一半左右。如位于水荫路小学招生范围内的福莱花园，目前二手均价约2.7~2.9万元/平方米。

　　“去年11月开始，咨询学位房的买家大幅增加，进入12月，买家更是加速了入市的步伐。”东风路上的一家小型中介经纪周先生告诉记者，上个月，前来看房的家长比之前多了至少五成，不少家长都是看中越秀区名校较多，即使政策变化，入读好学校的机会多，所以都集中到优质学校资源集中的板块看楼。不少家长都希望在过年前办妥过户手续，由于都打算使用利率比较便宜的公积金贷款，担心放款速度会影响过户时间，所以才会提早入市。

　　周先生介绍，区域内的业主叫价一向强硬，特别是东风广场、锦城花园等楼盘，前两三年可能还有4万元以下的盘源，但去年以来根本“4”字头免谈。在周边一手楼叫价超过“5”字头的情况下，业主更进一步调高了预期。像目前在售的一套两房东风广场单位，均价叫价最高去到4.8万元/平方米，逼近5万元/大关，而且业主态度强硬，基本没有让价空间。

　　“学位房平时放盘也不多，只要价格合理，最近一放出来就会被其他买家抢走！”市民白女士近期就果断出手买下了一套东风路小学的学位房。她告诉记者，之前因为看得不够紧，她错过了一套房源。上星期，中介上午通知她有套均价4.5万元/平方米的东风路学位房放卖，下午她就和丈夫当机立断，约业主出来马上落订成交。因为抢到了心水房源，白女士还为此接连高兴了好几天。

　　展望：

　广州房价有望二季度发力

　　中原地产研究部在一份最新的分析报告中指出，相对于北上深，广州的供求情况波动相对平缓。不过从消化周期看，已表现供不应求，相对保持价格稳定和市场的健康发展。进入2016年，随着库存消化周期进一步缩短，广州楼价上升继续获得动力，有望进入二季度后发力。

　　“广州楼市当前约八成库存位于外围区域，部分区域的去化压力仍然比较大。”戴德梁行华中区研究部主管林珂指出，在2015年成交量有效放大的情况下，预计今年广州楼市政策将继续宽松，成交上呈现量稳价升的状态。由于中心区潜在新盘多为高成本拿地，未来房价较高，将拉升全市均价。此外，和2015年一样，优质地段、优质户型二手房仍有较好的成长空间。分区来看：短期内花都去化压力明显；中期萝岗、南沙压力较大。中心区方面，荔湾压力突出：潜在供应庞大，而地价相对较贵限制了“以价换量”的空间。此外，天河、海珠区潜在供应同样不少。