“猪骨头”如何才能“出清”

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广州市二手房11月成交狂飙突进，中介成交套数5999套，同比大涨152%。不过在形势大好之中，难免会出现一些被遗忘的角落，仍有房源依然难以消化。

有经纪表示，大面积楼梯楼单位目前成交较难。

市场成交一片大好，但有房源依然难以消化

广州市二手房11月成交狂飙突进，中介成交套数5999套，同比大涨152%。不过在形势大好之中，难免会出现一些被遗忘的角落。读者张小姐看了上周报道后联系记者，说芳村鹤洞一个又残又破的楼梯楼单位都可在放盘一天后即刻成交，为何她那个在泰康路的140平方米楼梯楼单位却是“剩斗士”，放盘一年多没有成交。为此，记者到北京南、起义路一带踩盘，了解是否存在难卖的“猪骨头”。合富置业高级营业经理欧丽蓉表示，泰康路附近140平方米左右的楼梯楼单位，因为总价很高比较难卖。买家会觉得两百多万元买楼梯楼单位，不如买一个环境好一点的电梯楼单位。建议业主稍稍降价以增加物业的吸引力，但事实上很多业主都不愿意让价。合富置业市场经理梁燕明表示，130多平方米或以上的楼梯楼单位，今年成功售出的个案非常少，在老城区基本都是1楼或者2楼的单位，而在花都等外围区域，除非是价格特别笋的楼梯楼低层单位，才有可能吸引买家承接。这类大面积的楼梯楼单位从放盘到成功售出，时间长的达8~9个月甚至一年。

天河公园附近也有一个“剩斗士”盘源，因是“双证”且采光和户型都存在“硬伤”，从去年年底放盘至今年11月1日才成交，满堂红链家骏景二分店店长魏晓彬表示，他们花了九牛二虎之力才把这个盘销售出去。如果你正在找房子或者你的房子不幸是“剩斗士”，千万别错过本期报道，因为我们会告诉你哪些房子是“剩斗士”，选择购入就要小心，因为未来出售可能会遇到困难；还会告诉你“剩斗士”房源怎样才可以“脱困”。

这些房源为何被剩下

满堂红链家惠福分店店长邓玉梅表示，有人认为越秀区交通方便学位好，房子肯定很好卖，其实也要看具体房源情况。越秀区畅销的是楼梯楼小户型50~60平方米和80~100平方米紧凑型电梯三房，买家预算不超过200万元，读者张小姐的房子是140平方米，开价1.6万元/m2，总价为224万元，超过了楼梯楼买家的预算。

对电梯楼买家来说，泰康路附近的泰康城广场，电梯楼开价最低在2万元/m2，均价在2.3万元/m2左右，望江的142平方米单位，价格在2.5万元/m2，总价约300万元。对电梯楼买家来说，224万元已可买100平方米电梯房，而买142平方米的电梯房，或者要加七八十万元，因此泰康路大单位比较尴尬。

邓玉梅找了一下惠福路周边的房源，发现最可能剩下的单位几乎都是大户型单位，如起义路侨力大厦，该楼盘楼龄12年，户型面积较大，从141~163平方米，大部分户型都需要交3点契税以及5.6%营业税，算起来要几十万元。侨力大厦一年转手房屋才一两套，即使是业主急售想卖房，都非常难脱手。

地产人士表示，除了面积外，户型间隔、朝向、采光也很重要。满堂红链家的魏晓彬表示，天河公园大盘东方新世界所有户型中只有172平方米西北向的房源比较难卖，即使是190多平方米东南向的大四房，也一样有捧场客。

“剩斗士”是如何卖出去的

满堂红链家魏晓彬去年底接到一个“猪骨头”盘源，是华港小区里面的华建小区，原来属于军区房改房，与华港小区共享花园。该房面积是125平方米，“恶啃”的地方有两个，一个是该房屋是“双证”单位，这意味着买家必须是首次置业者，且一次性需两个购房名额；其次是该房位于一栋假半山楼宇，楼层较低，即使是东南向都采光不好。当时她建议业主恢复成两个单位，按房产证显示状况出售。不过，由于该栋同梯的125平方米在初建阶段已建成三房，不具备改造的可能性。该房屋业主开价310万元，她一方面做业主工作，尽量减价出售，另外则到华建小区同一栋去寻找有意购买人士，最好是租客，只有住过该小区的人士才有可能入手买这个“猪骨头”。

魏晓彬告诉记者，华建小区只要不是靠近半山的房源，装修好楼层高，125平方米可卖到350万元，华港小区价格更高。他们当时认为这个房源的价格较笋，把它作为主推盘源，周边不少找房子的人一看到电梯楼125平方米才310万元，都立即来看房，看楼者络绎不绝，但绝大部分的人看后都表示不喜欢，回头客为“0”。最后，他们终于找到一个曾在华建小区租房的首次置业者，他刚好就是曾经住过低楼层采光不好的单位。最后魏晓彬帮买家谈下20万元，以290万元成交。买家认为天河公园周边不到300万元买到一个电梯三房，即使房屋舒适性不高，但考虑到首次置业钱不多，也认了。

出清法宝：调整价格

满堂红链家邓玉梅表示，对越秀区房源来说，影响最大的是学位。海珠广场广州宾馆后有几栋9层高的石米楼梯楼，单价也是在1.7万元/m2，但靠近公园前的起义路周边楼梯楼，价格在2.1万~2.2万元/m2，朝天路小区附近的学位房在2.5万元/m2以上，文德路小学学位房不低于3万元/m2。同样是在地铁站周边，靠近公园，房源现状都差不多，唯一差别是地段学位的不同。

此外，朝向也是导致价格差异和成交速度快慢与否的一个因素。位于解放路旁的文星阁，西向单位比东向单位要卖低20万元左右，解放路的车流给西向单位带来很大噪音，而东向单位的噪音少。

华建小区的“双证”房曾经考虑恢复成房产证面积，分开两套来卖以减低总价。邓玉梅建议泰康路140平方米的业主或许可以考虑一下“分契”，把一套房子破开两套。以前曾经有大面积业主成功申请，但过程较漫长，光是政府部门的审批都要走三四个月。她表示，一些楼梯楼大面积单位有可能是当初福利分房时因为员工应享受的面积超过一套房屋的面积，故此把两套房屋合成一套来分给员工。业主想分契，首先必须到规划局调取该楼栋的原始报建图，如果原始报建图显示楼上楼下是两套单位，具备改造的可行性，就可以申请重新测绘并出证。

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