房地产业观察：开发商大量囤地底气何来？

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　开发商囤地行为是综合因素的产物，不能单纯把责任推给开发商，刹住这种现象，需综合施策。

　　据日前召开的国务院常务会议透露，截至8月底，全国各地已处置闲置土地31.25万亩；一些曾经的“地王”、知名开发商都曾存在囤地行为，一些省份清查出的闲置土地逾10万亩；位于上海南京路一个楼盘，“在建”逾20年，周边房价上涨近百倍（9月28日《经济参考报》）。

　　显然，开发商“囤地炒地”现象十分严重，且有越演越烈之势。中央政府之所以禁止开发商囤地，是因为囤地对社会危害不小：一方面，政府已供应的土地没有建成房子，供需被人为扭曲，形成地价攀升、房价走高恶性循环。另一方面，由于建设周期拉长，使正在销售规划中的住房产权大大缩水，越来越多的开发商钻政策空子，囤地惜售，推高房价不断上升，加剧普通民众生活痛感，进一步加剧民众对社会改革不满情绪，最终影响社会稳定。

　　正因为开发商囤地可能带来上述危害，早在1999年，国土资源部即公布实施了《中华人民共和国土地管理法》，规定开发商两年不开发的土地逾期无偿收回。根据国土资源部2012年修订的《闲置土地处置办法》，开发商原因造成闲置土地，未动工开发满一年的，按土地价款的20％征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。可见，开发商土地闲置一直在中央政府严厉禁止之列。尤其，近几年，中央政府及各省市几乎年年下发通知、文件，明确要求整治土地闲置中“囤地惜售”现象。可为何开发商囤地现象得不到有效遏制？开发商囤地底气到底来自哪里？

　　首先，开发商赌定政府会把房地产业作为支柱产业支持。据国土资源部资料，截至2014年底，中国各级地方政府国有土地使用权出让收入已达4.26万亿，几乎占各级地方政府财政收入三分之一以上。每每房地产遇冷，政府就会出台救市政策，尤其近两年为避免房地产硬着陆，从中央到各级地方政府，救市政策频出。开发商正是因为看到政府这一“软肋”，所以才有足够胆量囤地炒地。

　　其次，房地产开发暴利足以让开发商们冒天下之大不韪。如新闻中披露，2008年1月，知名房企和记黄埔取得上海嘉定南翔地块时，楼板价不足每平方米3000元。从拿地到开工超过3年，2013年9月首次开盘时，毛坯房均价达3.1万元，超过土地成本10多倍。再如上海南京西路的协和城“2068号公馆”，该项目于1992年首次拿地，仅二期项目就“在建”了20多年。年报显示，开发商在2010年后曾三度推迟竣工时间。从2006年有财务数据算起，协和城整个项目估值从约80亿元涨至超过300亿元。正因为这种“囤地”暴利，让一些开发商利令智昏，无视法律和政策规定，也使中央禁令屡屡成为一纸空文。

　　再次，各级地方政府受房地产利益羁绊，丧失严格执法底气。据统计，海南全省宣称因政府原因造成闲置土地，占闲置土地总面积的74％。“应无偿收回的，一些地方仅以征收闲置费了事；应有偿收回的，仅以简单地延长开发期限了结。”此外，囤地中还存在部分官员个人腐败现象。如已被提起公诉的湖南衡阳国土局副局长谢双喜“窝案”中，纪检部门就指控其参与囤地、圈地和违规变更规划，以权谋私，违法违规倒卖土地。

　　可见，开发商囤地行为是综合因素的产物，不能单纯把责任推给开发商；有效刹住这种现象，需综合施策。从目前看，应进一步调整产业经济结构，使中国经济逐步摆脱对房地产业依赖；加快财政体制改革步伐，实现各级地方政府财权与事权相匹配，扭转土地财政格局。同时，中央政府不遗余力、持之以恒地加大督察乃至问责力度，以保证政令始终处于激活和持续状态，防止地方政府懈怠和走形变样。

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