成都一小区坚持物业费每平0.15元 能找到新物管吗

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□本报记者 黄泽君　　5月19日，成都市少陵路245号菊园小区内，一份张贴在公告栏上的小区改造计划，令往来居民有些兴奋：凭借有序的管理基础，菊园小区已争取到40万元的院落改造资金，这意味着小区将在今年“变身”。
　　有序的管理，实则并不容易——就在一年前，因为每平米0.15元的物管费太低，曾经在菊园小区呆了十来年的物管公司“撤漂”了。菊园小区成了没人管的大院，地上垃圾遍地，居民怨声载道。
　　虽然不满现状，但居民态度也很坚决，不肯多给物管费。每平米0.15元，菊园小区能找到新物管么？
　　超低物管费“逼”走老物管
) c% X& G. _. @% \0 f　　“菊园小区是90年代的搬迁安置小区，小区有500多户人家，由当时的浆洗街、少陵路等多个社区居民组成，物管公司是开发商配的，按每月每平米0.15元收取。”成都市武侯区少陵社区党委书记徐仁全介绍。
　　然而，十多年过去了，物价上涨，原先定下的标准，已经完全不能支撑物管公司在菊园小区的项目开支，物管公司渐渐开始缩减人力。“没有保洁人员，门口也只有1个保安，电工不固定在小区，居民有东西坏了，常常要等上大半天。”菊园小区居民黄益康说。
) Z5 ]1 J1 d  }- O　　小区的环境越来越差，老物管“爱答不理”的态度，也让不少居民生出了怨气，物管与居民双方的关系，进入恶性循环。
" z+ \0 ~8 ]+ i/ O0 [0 y　　2013年底，15年的物管合同正式到期，物管公司选择退出。
$ U1 M4 j( S  g  f　　一时间，小区的环境问题，居民的矛盾问题，公共设施的维修问题，接踵而至……菊园小区成了少陵社区的“硬骨头”。
　　居民参与，小区探路“准物管”
1 ~- W/ q. K* U9 j+ W+ h3 P8 N　　烫手的山芋谁来接？社区的思路是，先让小区有个“主心骨”。
　　在居民的选举下，由黄益康等7个人组成的业主委员会成立了起来。“大部分是热心的退休同志，有的曾经还是厂长，挺有管理经验。”
　　不过，“主心骨”们很快碰了壁。“小区居民坚决不同意涨物管费，但现在一毛五一平方米，根本没有物管愿意来做！”黄益康说，跑了不少公司，都被拒绝了。
1 J4 a2 V- Z+ |　　社区孵化的社会组织隆辉居民事务中心得知了此事，开始积极搭桥，终于与四川有家物业管理公司谈定合作。
　　业主委员会代表居民，与有家物业制定“新标准”：原住居民的物管费仍为0.15元每平方米，租房户则为0.3元每平方米，为支持物管基本开支，小区公共地面的停车费和老年活动室的租金，都由物管收取；小区居民则享受不低于普通居民小区的物业标准，例如物管人员要定岗、小区大门应设门禁系统、停车场要有道闸等。
, f- H! X" E2 {0 C　　很快，菊园小区换了新貌：3名固定的保洁人员让小区干净整洁了不少，门禁系统让安全性增加，停车道闸等设备的安放让居民生活更加方便了……
1 }: r0 B. i% e) B' M: B. `7 z' W/ m　　社区把菊园小区的尝试，称作“准物业”探索，即在老旧院落内，物管费不增加，小区适当“让利”，与物管公司寻求合作。
　　不盈利，新物管如何持续？
3 Y3 i+ C; q( h0 f9 Q/ p* C　　一年过去了，探索还顺利吗？
　　四川有家物业有限公司总经理辜学林说，菊园小区的项目真没盈利。
% B: X, m( e, `+ W4 |/ ^　　“固定人员13个，工资就是二十来万，还不算日常的水电气和维修资金。”辜学林说，去年物管费只收到了十万块钱左右，加上停车管理费和租金，也无法与日常支出平衡。
% F; p; }9 K+ T$ ]　　不赚钱，这买卖还能继续么？
　　有家物业则把眼光放得更远。“当初决定进驻时，就知道菊园小区肯定不会盈利，但公司希望把菊园小区作为示范点，吸引更多的小区来与我们合作。”辜学林说，双楠是成都的大型居住片区，根据前期调查，类似菊园小区的老旧院落还有不少，这就是“有家”眼里的市场。
5 v' T. v& ^! k/ p9 |2 `/ @  u　　“比如花工就是机动的，做的小区多了，人工成本就降低了。”辜学林说。
9 Z& w" i7 Z3 l* m8 J7 ~　　实际上，今年以来，已有5个小区在看到菊园小区的变化后，找到有家谈合作，其中有2家已经达成了意向性协议。
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