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□本报记者 黄泽君 5月19日,成都市少陵路245号菊园小区内,一份张贴在公告栏上的小区改造计划,令往来居民有些兴奋:凭借有序的管理基础,菊园小区已争取到40万元的院落改造资金,这意味着小区将在今年“变身”。
& d2 b$ N/ k% _# x8 j 有序的管理,实则并不容易——就在一年前,因为每平米0.15元的物管费太低,曾经在菊园小区呆了十来年的物管公司“撤漂”了。菊园小区成了没人管的大院,地上垃圾遍地,居民怨声载道。4 l' j# Y" u6 }
虽然不满现状,但居民态度也很坚决,不肯多给物管费。每平米0.15元,菊园小区能找到新物管么?
) j8 N* a# A3 `/ K# V) m 超低物管费“逼”走老物管
( _8 K/ ?" m% g3 p% g0 p; t, t U% P “菊园小区是90年代的搬迁安置小区,小区有500多户人家,由当时的浆洗街、少陵路等多个社区居民组成,物管公司是开发商配的,按每月每平米0.15元收取。”成都市武侯区少陵社区党委书记徐仁全介绍。
' o$ ?& [( b3 k/ i, a' S( c% b 然而,十多年过去了,物价上涨,原先定下的标准,已经完全不能支撑物管公司在菊园小区的项目开支,物管公司渐渐开始缩减人力。“没有保洁人员,门口也只有1个保安,电工不固定在小区,居民有东西坏了,常常要等上大半天。”菊园小区居民黄益康说。: e) u; ~# z9 B: q q. W7 R. d9 P
小区的环境越来越差,老物管“爱答不理”的态度,也让不少居民生出了怨气,物管与居民双方的关系,进入恶性循环。5 D! D/ _5 o$ i$ i2 E; w2 Y
2013年底,15年的物管合同正式到期,物管公司选择退出。
/ C% N5 c1 b9 v5 H9 y: Y 一时间,小区的环境问题,居民的矛盾问题,公共设施的维修问题,接踵而至……菊园小区成了少陵社区的“硬骨头”。
; z" n7 L4 I9 t; v1 b! O1 z 居民参与,小区探路“准物管”* {) D( u& w3 W' d- @" K G8 s
烫手的山芋谁来接?社区的思路是,先让小区有个“主心骨”。
, f$ W- n7 Q2 K9 r5 D# s, N' \ 在居民的选举下,由黄益康等7个人组成的业主委员会成立了起来。“大部分是热心的退休同志,有的曾经还是厂长,挺有管理经验。”: f3 S) t; S; ~! O
不过,“主心骨”们很快碰了壁。“小区居民坚决不同意涨物管费,但现在一毛五一平方米,根本没有物管愿意来做!”黄益康说,跑了不少公司,都被拒绝了。
' D2 c. e2 s8 M# Y! R- { 社区孵化的社会组织隆辉居民事务中心得知了此事,开始积极搭桥,终于与四川有家物业管理公司谈定合作。
( R) V! g- a/ Z' w6 }. _ 业主委员会代表居民,与有家物业制定“新标准”:原住居民的物管费仍为0.15元每平方米,租房户则为0.3元每平方米,为支持物管基本开支,小区公共地面的停车费和老年活动室的租金,都由物管收取;小区居民则享受不低于普通居民小区的物业标准,例如物管人员要定岗、小区大门应设门禁系统、停车场要有道闸等。
$ n2 W; ^0 n6 S7 z' d9 u& z 很快,菊园小区换了新貌:3名固定的保洁人员让小区干净整洁了不少,门禁系统让安全性增加,停车道闸等设备的安放让居民生活更加方便了……
+ y2 ^: l1 R& M n$ @ 社区把菊园小区的尝试,称作“准物业”探索,即在老旧院落内,物管费不增加,小区适当“让利”,与物管公司寻求合作。
6 T' T2 W. e( |' r9 a, G 不盈利,新物管如何持续?1 q4 v7 l# y, d9 [9 e
一年过去了,探索还顺利吗?/ O) O, f( x8 p7 I4 {- c* @, N- m
四川有家物业有限公司总经理辜学林说,菊园小区的项目真没盈利。$ H* O! {+ e3 Q5 q0 l
“固定人员13个,工资就是二十来万,还不算日常的水电气和维修资金。”辜学林说,去年物管费只收到了十万块钱左右,加上停车管理费和租金,也无法与日常支出平衡。# g1 E1 j/ H1 ^0 @
不赚钱,这买卖还能继续么?
) M% C7 d# h9 N" t 有家物业则把眼光放得更远。“当初决定进驻时,就知道菊园小区肯定不会盈利,但公司希望把菊园小区作为示范点,吸引更多的小区来与我们合作。”辜学林说,双楠是成都的大型居住片区,根据前期调查,类似菊园小区的老旧院落还有不少,这就是“有家”眼里的市场。: | k3 q" n7 n5 }3 r: r" X+ d
“比如花工就是机动的,做的小区多了,人工成本就降低了。”辜学林说。) Z1 p& B0 j% w
实际上,今年以来,已有5个小区在看到菊园小区的变化后,找到有家谈合作,其中有2家已经达成了意向性协议。 1 v& z$ J; L( q, B9 j. w! U
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