落实“认房不认贷”，郑州放出重磅信号弹，其他城市会跟吗？

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8月3日，郑州宣布执行“认房不认贷”政策，郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》）显示，将落实“认房不认贷”政策，同时暂停执行限售政策。
郑州是7月28日住建部部长倪虹谈及实施“认房不认贷”以来，首个宣布将落实“认房不认贷”的省会城市，且此次共计出台了15项措施稳定房地产市场，引发市场高度关注。
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) y7 {6 u1 {# \多位业内人士指出，郑州执行“认房不认贷”等政策并不意外。郑州出炉的系统性政策对这一地区楼市的稳定将起到重要作用。有分析认为，这或也意味着新一轮政策宽松期正式开启。但对于后续是否还会有一二线城市，尤其是省会城市跟进，亦有人指出，或需要观望郑州相关政策落实效果，并根据城市自身情况审慎推进。

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7 H* @6 G7 T* f6 D/ ^$ H5 Y郑州率先落实“认房不认贷”
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# w6 b" W4 H7 ?- ]3 E0 b改善市场供需矛盾

: H3 ^+ G0 v  c' C( B( Z+ _《通知》指出，郑州要做好金融信贷支持。落实新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，结合评估情况及时调整我市新发放首套住房商业贷款利率下限。落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求。
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认房认贷政策启用于特殊时期，尤其是在一二线热点城市较为普遍，主要用于遏制投机炒房，平稳房地产市场，同时防范房贷被违规使用的情况。但业内人士称由于我国目前房地产市场供需关系发生了变化，政策也应该作出相应的调整。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，个人住房贷款“认房不认贷”的调整，让购房者充分平衡自身购房还款能力和居住（改善）需求，有助于降低改善性住房需求的购房门槛（首付比例）和利率成本，是让更多普通家庭能够有机会改善居住条件，提升住房和生活水平，进而有助于释放住房市场潜力，改善市场供需矛盾。

易居研究院研究总监严跃进认为，此次郑州是全国首个在系统文件中提及落实“认房不认贷”政策的省会城市，具有很强的信号意义。其有助于一些购房者能够享受到首套房的购房资格，大幅度降低购房首付成本和利率成本。 他预计，后续各地在房地产专项政策出台中，会积极落实这个条款。
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# d& ?# }5 {3 D. x此外，针对“落实房贷利率政策动态调整长效机制”的表述，严跃进预计，这将为后续降低房贷利率提供更多灵活性。为了给购房者减负和刺激消费需求，后续房贷利率下降或仍有空间。
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2 G4 W, n9 d9 [0 l暂停限售政策可以转售、盘活房产

- ?$ g) ?9 s2 j4 u: x成为今年很多城市的政策动向

《通知》中指出，购买改善性住房的，其原有住房暂停执行此前文件中要求的“在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日不满3年的不得上市转让”的规定。
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招联金融首席研究员董希淼表示，暂停限售政策值得关注。而此前，在过于严苛的限购、限贷政策之下，居民改善性住房需求较难得到充分满足，这是当前住房消费难以起色的重要原因。

严跃进亦表示，郑州取消限售政策是今年很多城市的政策动向。如此前6月份福建福清打响了取消限售第一枪，这也说明从减少约束、激活住房流动性、鼓励改善性住房需求释放等角度出发，限售取消将是当前一个非常重要的特点。
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“按照3年限售期，疫情期间认购的一些房产本身没有立即转售的机会。但当前限售解除，具有非常好的导向意义。”严跃进认为，购房者的房产可以转售、盘活，这对换房等需求的释放有积极作用，亦对郑州大户型房源的去库存产生积极重要的影响。

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8 D) l- \& v1 o“稳消费预期”、降存量房贷

减少市场观望情绪
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: O5 B# h  i/ a8 |7 s《通知》中还明确提出，要鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，稳定居民消费预期。
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8 I2 I1 c7 z7 d今年7月份以来，央行已多次提及引导商业银行调降存量个人住房贷款利率。但截至目前，暂无商业银行推出相关具体措施。而郑州是首个将“降存量房贷利率”明确提出并写入文件中的城市，业内人士认为，这具有重要的标杆意义。

# ]6 t, I9 B" V3 j$ `2 k5 j; q$ j严跃进表示，这意味着降低存量房贷不是“口头表述”，而是真正会进入到实质性操作阶段，对于每个月有月供压力的购房者而言，势必会有积极的作用和导向，而“购房者减负”的窗口期已经开启。

董希淼亦认为，如果阶段性下调存量房贷利率，无疑将有助于减轻居民住房消费负担、提振改善性住房需求。他建议，可通过市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则；建议各家银行总行出台具体方案，明确“直接降”、“间接降”的条件、标准、流程。具备条件的地方，还可加大商业性房贷转换为公积金贷款的力度。

; F- A0 p$ V, _, A3 ?此外，严跃进认为，从实际情况看，过去“稳预期”主要是从房价稳定的角度去理解的，而当前“稳预期”则是从购房消费需求的角度进行的。稳预期就是希望购房者对房地产市场有信心，减少观望积极入市。

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郑州“打头阵”之后
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8 X  Z+ |' `/ }是否会有更多城市跟进调整？

3 v4 j# X3 N5 G9 C; W" @郑州系统出台稳楼市15条，在严跃进看来，是积极落实了中央政治局、国常会和住建部的相关精神， 总体上此类政策对于激活合理住房消费需求和提振市场信心等都有积极的作用。他预计，这或也意味着新一轮政策宽松期正式开启。8月更多房地产政策或将密集发布，各地要积极跟踪和监测，及时做好策略应对。
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对于认房不认贷、取消限售等政策，未来是否会有更多省会城市和一线城市跟进，周茂华则认为，各城市或不会快速跟进，根据不同城市的具体情况审慎推进。
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“从目前国内房地产复苏情况和会议内容看，国内支持房地产复苏的政策力度有望加大，房地产复苏节奏有望加快。”周茂华指出，但国内房地产支持政策将坚守房住不炒，支持各国因城施策，根据区域市场供需及宏观调控情况，用足首套住房和贷款利率、改善性住房换购税费减免等措施，更好满足刚需和改善性需求，促进房地产加快恢复良性循环。
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此外，周茂华预计，对一些楼市暂时供过于求、购房门槛过高的区域城市，后续首套住房首付比例有望下调，有助于降低刚需购房门槛；同时，部分区域城市也可能进一步调降房贷利率，通过降低门槛和购房成本释放需求潜力。考虑到银行风控，首付比例降幅也不能过大，并且需要坚持因城施策、精准调控。
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