房贷利率下调后：成都普通购房者观望依旧

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5月20日公布的五年期以上LPR为4.45%，下调了15个基点。叠加此前央行将首套房贷款利率的下限调低20个基点，目前一些城市的首套房最低贷款利率已经低至4.25%，这在很多房产销售人员看来是不可思议的。

有业内人士告诉记者，房贷利率调整以及成都最近出台的新政短期内显现的效果可能有限，但对长期市场来说是有利的，这个需要一定的市场周期才能看到。

“我去年买的，亏死了”

成都北二环外的一个住宅项目在2021年8月开盘，时隔9个月，如今购买这个楼盘的购房者的房贷利率也从5.60%降到了4.50%，加2万元还可以送产权车位。即使如此，这个楼盘的高层和洋房都还有部分房源未售出。

在2021年，成都首套房贷利率曾长期保持在5.88%，甚至一度高达6.20%。彼时，这样高的利率远远领先于其他省会城市。但今年以来，房贷利率逐渐回落，一位在今年4月签购房合同的购房者，当时约定购房利率已经下降到4.90%，而五年期以上LPR下调之后，她的房贷利率得以进一步下调到4.75%。

成华区一售楼处的置业顾问告诉记者，他们项目合作的银行是中国工商银行和中国农业银行，如果购房人贷款资料没问题的话首套房贷利率可以做到4.45%，同时也可以使用公积金贷款。

这位置业顾问用他自己的购房经历向记者讲述了贷款利率变化带来的结果：“我是去年买的房，当时银行审核非常严，还要查首付款来源，贷款利率非常高。当时是6.20%，贷了145万元，总共利息需要174万元。但今年利率4.45%的话总利息就只有117万元，去年的利率贷30年要多出来将近60万元的利息，亏死了！”

记者联系中国工商银行在成都市的贷款部门，对方告诉记者，现在购房贷款利率确实有下调，但是不同的合作项目约定的贷款利率也是不一样的，需要根据项目来确定实际的利率。

而一家股份制商业银行的内部人士向记者透露，现在银行的贷款额度很足，房贷利率下调以后也没有很多人来申请贷款，“我们这边最低首套房贷利率4.60%，二套利率5.20%。”他告诉记者，有些银行的利率也许可以做到4.45%，但应该会审核比较严，“利率那么低，银行不一定愿意贷出去。当然也不排除银行为了保证业务量，而相应放宽条件。”

记者了解到，相比于当下成都首套房贷利率，还有很多城市将房贷利率进一步下调至“地板价”。根据媒体报道，目前已经有天津、重庆、郑州、沈阳、昆明、青岛、无锡、南通、苏州、日照等地的首套房贷利率降至4.25%。一线城市北京的银行房贷利率则已普遍按照新的五年期LPR报价降低15个基点，首套房贷利率由此前的5.15%降至5.00%；二套利率由此前的5.65%降至5.50%。

中泰证券研究所政策组首席分析师杨畅告诉记者，通过下调房贷利率，降低贷款利息支出，有利于释放新增需求。同时，住房贷款往往是银行端的优质资产，但前期利率水平要高于一般企业贷款利率，这种情况下对住房贷款利率做适当的调整，也有利于减小不同资产对应利率的剪刀差。

“下调五年期LPR利率是房地产市场需求端政策组合拳的一部分。从政策层面来看，房地产政策已经释放比较明显，近期包括通过差别化信贷利率的设计，降低了首套普通商品住房贷款的基准利率；较多的政策密集出台，充分体现了激活房地产市场、推动房地产市场良性循环的政策意图。”杨畅表示。

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利率下调后，并没有快速吸引更多的成都购房者下定决心买房，观望情绪依然浓厚。

“看房的倒是多了，下手的还是少”

房贷利率下降，节省房贷成本，是否已经引来更多的人买房呢？

常年在各个售楼处外为开发商揽客的谢勤芳（化名）告诉记者，周末的时候她每天能带两三位客人去合作的售楼处，而工作日里整天都接不到一位客人是常态。“自从房贷利率下调以后，看房子的人是多了一点，但还都是在观望，没啥人真的买下。”

据谢勤芳介绍，最近这段时间她介绍的客人里只有一位别墅客户签了合同，“但他是为了小孩读书，必须在那里买房，利率调不调整没什么影响，他也不差那个钱。”虽然成都一直有“网红盘”吸引数以万计有“刚需”资格购房者的关注，但这些属于吃原有政策红利，且房源并不多，与新的利率变化没有直接关系，也不需要像谢勤芳这样的人来做引流。

数十万元的利息差之下，为何没有带动更多的人签约买房？“这几年成都房价涨起来那么多，但这里人均收入涨了没多少。”一位房产销售人员直言，虽然房贷利率变化很大，但实际签约数量并没有明显的增长。

与房贷利率下调相伴随的是，成都5月16日出台楼市新政《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》，近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算，同时缩短了无房家庭交易记录认定时间。但近期其他城市的新政中常见的公积金贷款放松、限购条件放松、挂钩生育等措施没有出现在成都本次新政中。

“房贷利率下调，对市场肯定是有刺激的，但这是一个慢变量，从10年、20年来看的话对购房者有明显影响，但短期看影响不大，所以现在大家观望的情绪很浓。”贝壳研究院成都分院院长付跃华告诉记者，包括成都最近的“5·16新政”，也会对成都的城市格局有一些影响，三圈层的购买力被激活的话，至少会让二圈层的市场活跃起来，但它也是一个慢变量，对长远来说是有利的。

付跃华也从交易结构角度出发，分析了成都二手房市场不活跃的原因：目前成都购买二手房的以刚需客户为主，但他们的购买力是有限的，这就首先需要解决他们首付的问题。今年春节后确实有一波刚需购房，但消失得很快，这个与消费的大环境有关系。付跃华指出，想要交易链条能够持续下去，就需要原来刚需的业主换房，但目前首付比例等换房的成本还比较高，这样他们卖房的预期也会提高，导致市场摩擦成本比较高。

杨畅回顾近期各地的楼市政策总结称，现阶段政策意图已充分释放，等待市场底来临。由于当前房地产市场仍然处于降温阶段，例如70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.3%，连续3个月下降，二手住宅价格环比下降0.3%，连续8个月回落，出于买涨不买跌的心态，购房预期尚未得到扭转，市场底仍在等待中。

虽然房贷利率变化没有给成都增量市场带来即时的变化，但这依然引起了存量购房者的注意。成都“网红盘”滨江壹号在今年4月开盘并很快售罄，购房者近来在得知房贷利率下调后，联合要求重新调整房贷利率，希望能将购房时的4.90%下调到最新的4.45%。