国税总局局长王军昨日表示,“营改增”方案有望两会后出台。根据政府工作报告的要求,今年5月1日要全面落实“营改增”。此次“营改增”,首次涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易。那么,这会对个人二手房交易产生什么影响呢?2 W5 g8 f g A# H/ V
/ O1 n8 K+ i' T. n! R7 l >>目前二手房交易营业税怎么缴?
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8 w j9 w) W) k1 L- t 营业税下,个人二手房买卖需缴纳5%的营业税,符合一定条件的住房买卖可免征营业税。
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/ g3 f( s9 M1 q1 R- f f 出于稳定房地产市场考虑,去年3月份,营业税免征条件有所放松,从原来的“满5年以上(含5年)”,调整为“满2年以上(含2年)”。为适应国内房地产市场分化局面,今年2月份,营业税政策进一步放松,除了北上广深,所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年),对外销售的,均免征营业税。7 d; E& h" j- m8 f+ X
0 g% p8 z/ u5 `9 f >>改征增值税影响有多大?
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个人二手房买卖营业税改成增值税后,由于具体政策尚未出台,税负是否变化还未知。不动产业纳入“营改增”,可能适用6%、11%的税率,部分可能适用3%的征收率。$ G. k" a% ^* \! j, u" Q
. M. G: ?( b( { 北京某区地税局相关负责人表示,预计“营改增”后,个人买卖二手房交易的税负应该不会有太大的变化。“营改增”从十年前就开始设计政策,每年都会对行业数据进行采样、测算,政策设计初衷就是整体行业综合税负大体不变。4 o" f9 _3 Q! { a) H5 o
( t8 d6 B: k" O1 c9 i! H+ \ 原来营业税是5%,改成增值税后,要么通过核定征收的办法,确定征收率,这并不是常规增值税的办法,后续再慢慢调整到常规增值税征收办法;要么通过配套其他政策的调整,保证整体税负不会有太大变化。
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“营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响,此前营业税、个税、契税等,都是地税部门交税;“营改增”后,增值税要在国税部门交税,对征管有影响。1 ~6 Z7 _% R5 u1 d
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上海财大教授胡怡建表示,个人二手房交易中,需要交纳营业税的住房,税负是否变化还要看未来政策;但满2年住房免征营业税的政策,改成增值税后,应该会延续免征的优惠政策。
" T! y8 A$ ~2 |4 H$ U: N 需要注意 契税、个税等照常征收 值得指出的是,二手房交易税费除了营业税还涉及到契税、个税、土地增值税、印花税等税费。 对此,胡怡建指出,“营改增只涉及到营业税改征增值税,因此契税、个税等照常征收。” “目前,有关二手房营改增业内还有一种猜测是按增值税简易计税办法征收,征收税率为3%,这样税费较之前就有减少。”胡怡建称。 也就是说,同样出售一套300万不满两年的住宅,抵扣掉进项税后,大概需要缴纳8.7万元。
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按照王军的说法,在实施方案中已考虑原则上延续过去优惠政策,在此基础上根据不同行业特点和情况,新制定了一些过渡措施,以确保所有行业税负只减不增。
2 N1 ? l- L; }# o >>已缴纳的增值税可能允许抵扣
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多位业内人士表示,个人二手房买卖若改成增值税,则原来购买住房缴纳的增值税,在该套住房卖出时,已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。
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$ b T( T) I; f) F6 m$ { 比如,某套住房房主购入时是100万,缴纳营业税5万元,1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元,买房方需要承担10万营业税。
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在增值税条件下,依据增值税原理,若按常规办法、仅对增值部分征税,即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税,税率若为6%,需缴纳增值税6万元,税负有所下调;税率若为11%,需缴纳增值税11万元,税负有所上升。在增值税条件下,若按简易征收办法、以核定征收率征收,若征收率为3%,即对现在住房出售价格200万元征税,缴纳增值税6万元,税负也是减轻的。
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不过,对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房,现有政策为差额征税,其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理,营改增的影响还要看未来具体政策。
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由于具体政策尚未出台,不排除具体政策设计上有调整,可能会对最终税负产生影响。
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>>营改增之后,增值税的缴纳方式房东有两种选择:- n( }: r; |& w6 h/ [
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1、能提供买房的税费、装修、贷款利息包括经纪人中介费开支等的增值税专用发票,进行足额抵扣,按增值税的税率差额征税,目前,业内普遍认为房地产业营改增的税率为11%。
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# o2 {) `% H; F: ] 2、房东无法提供相关凭证,对销售额全额征征税,目前其他完成营改增的行业全额征税的税率为3%。
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2 w0 k& H( X ~; H0 Z 所以,纳税人可选择缴税额度低的征收办法纳税。
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