房企土地争夺战激烈 拿地重心向三四线下沉

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在冲击规模化的行业局势下，房企今年前两月拿地凶猛。

  克而瑞数据显示，排名前十的房企在1-2月新增货值集中度较上月增长8个百分点，增长到47%的水平，使其新增货值集中度与销售金额集中度基本持平。

  在快速拿地的背后，是房企规模化的目标。根据时代周报记者粗略统计，目前已经有超过50家房企提出了千亿销售目标。易 居企业集团 CEO丁祖昱认为，今年排名前30的房企都将进入千亿规模。

  积极补仓

  房企在规模化竞赛中加速疾驰，今年前两个月销售金额上百亿的企业目前已经增至30家，要想稳居前列必须要有更多的货值推出，房企土地储备规模与结构的重要性不言而喻。

  房地产行业 “强者恒强、弱者渐弱”的“马太效应”似乎不可逆转。从各梯队房企在百强中的集中度来看，未来百强内房企的规模仍继续处于分化状态。克而瑞发布的《2018年1-2月中国房地产企业新增货值TOP100》显示，销售金额TOP11-20规模的房企忧患意识更加强烈，其销售金额集中度为15%，但企业的新增货值集中度却达到21%，相差了6个百分点。这意味未来的竞争将更为激烈。

  其中表现突出的为旭辉、中南置地、雅居乐、世茂等这类规模房企，其共同点在于去年销售额都接近或超越千亿，而为了维系规模的进一步增长，他们在2018年的土地市场表现依然活跃。根据克而瑞数据显示，这几家的拿地销售比均在0.8以上。表现最为积极莫属旭辉和中南，两家房企1-2月份拿地金额远高于销售金额，其中中南置地拿地价值为164.4亿元，而同期销售则为145.6亿元，拿地销售比已达到1.1。其他房企中雅居乐也比较突出，拿地销售比为0.8，1-2月新增货值达到181.3亿元，位列第19位。

  拿地凶猛集中体现在龙湖、碧桂园、中海这类本身销售规模庞大，土地储备充足的龙头房企上。龙湖近两年奋起直追，开年后更是马不停蹄。2018年1-2月，龙湖以314亿元拿地总额拔得头筹，成为品牌房企黑马。值得注意的是，龙湖前两个月的销售额约为291亿元，拿地金额也已经超过了销售额。

  碧桂园以229亿元位居第二，中海以225亿元继续位居季军，三家房企拿地金额均超过200亿元，拿地势头不减。TOP10房企1-2月拿地总额1613亿元，占TOP50企业的44.1%，与1月拿地金额占比基本持平，房企获取土地资源优势继续保持。

  在土地市场表现积极的还有卓越、福晟这类在行业内颇有热度的中小型房企。

  卓越集团董事局主席李华曾提出千亿口号，根据规划，公司将维持高土储、高周转，目标在未来三年达到千亿规模。

  2017年内，卓越新进入了湛江、中山、嘉兴、宁波、保定、海口、南通、苏州、南京等10个城市。进入2018年后，其扩张速度依然不减，在25亿元接盘青岛烂尾豪宅项目后，这家房企又以迅雷不及掩耳之势进入佛山市场，以20亿元将商 住地块收入囊中。

  随着招拍挂公开市场拿地难度的增加，福晟在内部成立了 “飞虎队”，此团队的主要任务就是通过收并购来获取土地。2018年公司已收购5个项目，数量占新增项目的70%。自2015年9月成立以来，这支队伍收并购的项目多达107个。在克而瑞发布的《2017年中国百强 房企拿地排行榜》中，福晟以1786.9万平方米的新增土地面积位列全国第七。

  房企拿地区域下沉

  随着新一轮调控政策的密集发布，热点一二线城市的调控力度达到最严，土地和楼市双双遇冷，平均溢价率同比均降。经历了过去几年的沉寂之后，三四线楼市开始成为房企“补仓”首选。

  丁祖昱说：“2017年上半年，三四线城市是成交主力。一二线城市销售比重下降10个百分点，但三四线城市楼市销售在全国总成交量中比重上升13个百分点，高达75%。”

  机构统计显示，2017年大型房企拿地重点正在向三四线城市下沉，三四线城市共推出土地18046宗，推出土地面积67998万平方米，同比增长10%，其中30家代表房企在三四线的拿地面积同比增长145%；成交方面，共成交土地15368宗，成交土地面积57502万平方米，同比增长13%；土地出让金13492亿元，同比增长78%。

  在2018年1-2月新增土地建面上，中西部区域在四大区域中占比最高，达到41%，较2017年年底提升8个百分点。

  今年2月受到春节假期影响，土地成交规模呈现下滑态势。从百强 房企的拿地表现来看其热情不减，同时百强 房企的投资路径呈现出“西进”的态势，重庆、武汉、郑州、西安这类城市成为土地争夺的大热门。

  易 居研究院研究总监严跃进向时代周报记者表示，过去两年，将业务重心放在三四线城市的策略被证明是成功的，大多房企都取得了不错的成绩。一线城市人口规模已经饱和，土地资源也是越来越稀少，成为企业投资新热点。三四线城市的棚改货币化、去库存为企业进行投资提供了宽松的环境，大大增加了这类房企的销售规模。

  然而业内也出现了不同观点，有专业人士指出，三四线城市的楼市成长性较弱，开发商应三思而后行，在经历多年未涨的一波爆发后，其进入的风险将大大加大。