政策泼冷水 南京楼市成交量现"断崖式下降"

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国庆刚过，28岁的李永亮（化名）就和妻子去民政局办理了离婚手续。他们去年刚结婚，小孩刚满6个月。谈起幸福美满的家庭为何突然拆解，李永亮无奈地叹了一口气。

离婚是为了省钱

原来这是一场“假离婚”。李永亮是南京本地人，大学毕业后父母给他选了一套价值160万元的房子，首付40万元。去年，李永亮结婚生子。看着孩子日渐长大，李永亮和妻子准备换个大点儿的房子，好让小孩子的活动空间大些。

根据规定，他们要通过摇号获得购房资格。不过，好运接踵而至。9月25日，他们得知南京重启“限购”政策，明确“暂停向拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房”。这意味着，他们摇到号的可能性变大了。果然没过几天，他们就摇到号。夫妻俩每天讨论“哪个地块好”“哪个户型好”“怎么装修好”。

让他们没想到的是，10月5日，南京“限购+限贷”政策升级，二套房首付比例一下子升至八成，这一政策让小夫妻慌了神。

李永亮夫妻之前已经看中了一套房子，总价接近500万元。按照原来的政策，他们只需要支付35％的首付（150万元）就可以买下。但现在，他们却需要支付50％的首付（250万元）才能够买下。前后10天，要拿出的钱却硬生生多了100万元。

以往“离婚买房”为了多买一套房，而李永亮夫妻离婚却是为了降低首付款。

短期内凑不出那么多钱，加上原有那套房的100万元房贷要还，两人觉得喘不过气来。无奈之下，他们想到了“假离婚”。

尽管这次政策明确了南京市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房，但因为妻子之前无房也无贷，离婚后就既具备买房资格，又可以享受首次买房35％首付的“好处”。

看起来双赢的生意，其实背后也存在风险。若以“假离婚”方式获得购房资格，夫妻一方必须净身出户，如此才能购买一套住房，这显然加大了“离婚购房”的风险。但李永亮说自己不担心。

虽说是“假离婚”，办得却是真事。又在政策的风口，整个流程都比以往走得更艰难。

李永亮感受到办离婚手续的麻烦，总会想“为什么这个政策不能再晚出一点”。他甚至还幻想，如果这个政策早出来，他们也不会考虑买房。

虽然二手房没有限购，但李永亮从没考虑过二手房。现实中，二手房的价格普遍比新房要高，他觉得不划算。

为了堵住“离婚买房”之路，南京市政府于10月9日快速出台了限贷细则，此时李永亮已经递交了离婚申请。让他最郁闷的是，政策明明重点打击“炒房一族”，却殃及了像他这样的“改善一族”。

尽管手续麻烦，李永亮也不想再等了。他怕接下来会出更严的政策，房价会涨得更高，“到时候有心无力”。至于什么时候能买下这套房，李永亮自己也不清楚。

24岁的张慧却是另一番心情。从外地来南京工作已有一年多了，她一直买不到心仪的房子。原来，之前南京的楼市很火爆，买房必须托关系，没有关系有钱也难。她找房找了两个月，跑了六七家房地产公司，毫无收获。当时，一位从事房地产行业的朋友告诉了她一个内部消息，只有多出5万~20万元去买房号才有可能买到房。她凑不出那么多现钱，只能等着干着急。

张慧发现离买房越来越远。有同事告诉她，她看中的一个位于南京浦口的项目，有一半名额都是内定的，并且要求绑定买几十万元的车库。

现在，转机出现了。伴随着9月25日、10月5日和10月9日楼市调控政策的“三把火”，张慧发现自己的竞争者越来越少。乘着政策的顺风车，她昨天听到浦口项目开始“松口”，可以不绑定车位购买，她有八九成的可能性买到那儿的房子。这让张慧如释重负。

政策让楼市冷了下来

因为政策的影响，南京的新房认购量、成交量呈现“断崖式下降”。9月25日当天达到峰值，认购量和成交量均在1600套左右。之后，认购量和成交量迅速降至188套及601套。10月10日，南京全市新房认购量只有86套，成交231套。

值得关注的是，在国庆长假后上班的首个工作日，销量排名前五的楼盘全部来自南京溧水区和六合区这两个非限购区域，这是以往从未出现过的情况。

其中，溧水区某楼盘以销售155套排名全市第一，六合区某楼盘以销售132套位居次席，其余还有溧水区的两个楼盘和六合区的一个楼盘分列第3位到第5位。

主城六区的项目全部在当日“沦陷”。10月10日，销量排名前十的楼盘仍有4个项目来自非限购区域，这显示了限购与限贷政策的威力。

“限贷+限购”房产新政实施后，房产档案馆的业务量明显增高。据媒体报道，10月9日上午，前往南京市房产档案馆办理房产证明的市民已排起了长达近千米的队伍，从办理大厅一直蜿蜒至华侨路近上海路路口。从8日以来，该档案馆的工作人员每天加班加点至凌晨一两点，业务量增至每日1500个左右。

房产交易市场则在短暂火爆之后快速冷清。9日下午，房产交易市场门口已没有往日排队的人群，大厅内取号窗口前只有七八位市民在排队，显得空空荡荡。许多售楼处也普遍遇冷，人流量明显少于往日。

和购房者减少相对的，是推出楼盘的增加。

据南京市政府网站最新统计数据显示，10月全市预计新增商品住宅供应近100万平方米，共48个项目，近9000套房源，较之前增加近一倍。

房地产市场综合执法办公室则对国庆期间开盘的项目现场进行检查，重点检查炒卖房号、未取得销售许可证开盘、现场信息公示不规范、预售资金未纳入资金监管账户等情况。

多数开发商表示，新政实施之后，的确有不少投资客被拦住，现在客户来买房，必须提前开好购房证明和征信报告，以防后期签订合同时又发现不符合要求，不能顺利交易。

与新房“速冻”相比，二手房市场则“水花不大”。据房天下二手房集团南京公司副总经理胡娟娟透露，目前二手房交易量保持平稳、有轻微减少，购房者观望情绪比较浓。不过，在“限贷”政策出炉后，有许多买方想要解约，其中很多是因为没来得及在政策出台前走完签约流程。

胡娟娟说，由于这部分解约者占比少，并未对二手房市场造成打击。因为是不可抗因素，有的房东会愿意坐下来谈解约，把定金退回。但也有一部分房东不想退定金，最终闹上法庭。

据了解，二手房市场里，大户型与改善型户型受政策影响比较大，而刚需户型仍占主打。不过，降价并未出现。

“房东可能会转售为租。”胡娟娟说，以往二手房交易中，若遇到政策调控的年份，转售为租的比率会大大增加，“现在房东都很淡定，这次公司本以为很多房东会有调价动作，但相反几乎都没有。”

楼市周期性变动会带来什么

在筑家易网络科技有限公司南京分公司副总经理顾亮亮看来，这次南京楼市调控政策可称为“南京史上最严政策”，不仅让投资客减少，也让手上有钱想改善住房的人变得无所适从，导致现在南京的房地产处于吊在空中的状态——刚需的人够不上，改善的人触碰不了，投资的人被拒之门外。

他预计，明年南京楼市会进入一个冷淡甚至于萧条的局面，成交量会下滑三四成。但他强调这只是一个周期性的局面，“这个周期不会超过3年，最快在一年半到两年就会结束”。

顾亮亮说，政府对楼市调控已有多次，但楼市周期性变动往往有负面影响。在周期的波峰，市场发烧到40摄氏度，而到了谷底，就降至零下，“冰火两重天”的态势对政府、房地产商、购房者都有损害。许多购房者希望政策带来房价下跌，以盼低价购入。但在顾亮亮看来，房价下跌并不会在短期内实现，因为即使各楼盘推盘量增加，买家永远不会少，市场一直供小于求。

记者了解到，此次除了南京市外，苏州、无锡等也出台了楼市调控政策，各地政策密集出台使当地楼市气氛也骤然变冷，成交量同样出现断崖式下滑。

针对过热的房地产市场，苏州启动“三限”政策，并对商品房进行了为期近半个月的专项检查，目前已查出22家涉嫌存在捂盘惜售、未明码标价、明码标价要素不全、标示内容更新不及时等违法违规问题的房企，另有3家企业被住建部通报批评。

根据苏州住建局提供的数据显示，目前苏州房价已从10月2日的2.2万元/平方米跌落至6日的1.3万元/平方米。据悉，苏州此次专项检查行动将持续至11月30日，之后将转为日常巡查、常态化监管，确保市场平稳。

无锡也于10月2日出台楼市新规。从10月4日开始，无锡商品房成交从前三日的100多套降至87套，国庆长假后3天每日成交降至30套左右。外地购房者数量明显减少，形成买卖双方相对和缓的楼市“观望期”。

与顾亮亮不同，胡娟娟对调控政策抱着乐观态度。她认为，严格的限购举措有利于抑制房地产投机行为，使楼市回归理性，“适当降温对整体市场的长远发展有好处”。