二线城市房价涨幅超过北京 业内:宽松信贷是推手

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不少“北漂”曾认为卖掉北京的房子，能在老家过得更好，但现在这种观念，似乎有些落伍了。随着近来多个二线城市的跨越式涨价，不少热点区域甚至直逼北京的房价。

数据显示，无论是新建商品住宅还是二手住宅，北、上、广、深房价环比涨幅均退出了前五名行列。厦门、郑州、合肥等二线热门城市接棒领跑全国房价涨幅。

与这些城市的火热相比，北京楼市则率先开始了降温，表现最直接的就是二手房成交的回落以及对于下半年调控政策加码的预期。有业内人士表示，限购商住楼，加强信贷监管等政策很可能在9月份出台，也将为楼市定下基调。

刚被高房价“扇”出北京 又赶上了家乡“抢房热”

陈先生的抢房过程，犹如一场黑色幽默。

在北京打拼多年的陈先生，虽然多年前就在天通苑买了一套两居室的房子，但由于二孩的出生以及老大上小学没有户籍的压力，让陈先生冒出了离开北京的想法。

“老二出生后，岳父岳母老两口来帮忙看孩子，原来的两居室明显不够住了，想换购一套三居或者四居，但动辄就得800万元，实在买不起了，所以我应该算是被高房价一巴掌 扇 出的 老北漂 了吧”？陈先生自嘲道，半年前他就开始联系新工作，想举家搬回老家郑州。

但令他万万没有想到的是，当他找好了新工作，卖掉了天通苑的房子，却又面临买不起老家房子的尴尬。

“我新的工作地点在郑东新区，是郑州最繁华也是房价最高的区域，虽然之前有心理准备，但实在没想到现在的价格居然不次于北京。逛了两个多月了，新房也看二手房也看，还没来得及做决定，几乎所有的房子就都几千元几千元地涨了起来。原来一万多的二手房，现在都得卖两万，新房就更是贵得超乎想象，看的几个三居室或四居室项目，单价都是在4-6万元/平方米。”原以为3万多的价格卖掉北京的房子能在老家置办一套更大更好的，但现在看来却天真得可笑。

陈先生告诉北京青年报记者，8月30日，他刚刚逛了包括万科、恒大在内的几个新房，在售楼处门口早已停满了各种车辆，恒大郑州项目的销售人员甚至直白地向他表示，项目精装修售价在4万元左右，将在9月10日开盘，排号没问题，但除非有关系，否则肯定是抢不到房，只能等下一期。

最后，陈先生无奈下选择了一个河南本地开发商的项目，原因很简单：便宜。“这个楼盘挨着恒大的不远，毛坯交房，销售表示售价肯定低于恒大，预计3万多元。”陈先生表示，即便这个价格与他刚卖掉不久的天通苑价格基本相同，也只能硬着头皮定下，怕错过了会更高。但压力才刚刚开始，新房子是140平方米的三居，卖掉北京的房子买了辆车后只能够上首付，贷款还需要慢慢还。

多个二线楼市比北京涨得还凶

郑州还不是二线城市中涨得最凶的，虽然北京、上海是楼市的领头羊和风向标，但在调控的密集关照下，并没有脱缰般暴涨，反倒是厦门、苏州、合肥、郑州这样的二线城市，在陆续放开限购后，今年内连续刷新着地王的纪录，房价也以“大跃进”的方式赶了上来。

北京房展组委会秘书长郑向东就向北青报记者透露，在将要举办的北京秋季房展会上，有大量的外地城市项目，与往年抄底价格揽客不同，今年在秋季房展上，这些项目的打折力度明显弱于今年早些时候的春季房展。在与这些项目交流中发现，大型房企在当地抢地王的举动，如同热传导一样，让整个市场亢奋，二手房、新房齐齐涨价。以郑州为例，8月份融创和金茂两大房企均已超过3.6万元的价格成为郑东新区新地王，直接将房价预期提升至6万元以上。

数据显示，7月份，在51个新房价格环比上涨的城市中，涨幅前十位的城市几乎被二线城市包揽，深圳以2%的涨幅成为唯一上榜的一线城市。

通过梳理国家统计局3月-7月的70个大中城市住宅销售价格变动情况发现，今年3月至今，厦门、合肥已连续五个月交替领涨70城房价。厦门、合肥新建住宅价格环比涨幅均在4.6%-5.8%间浮动，且包揽了涨幅排行的前两位。

谈及二线城市房价连续领涨的原因，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，由于一线城市地价高、房价高，导致部分投资、投机资金开始撤出一线城市转向二线城市，知名房企也加大在二线城市的投入力度，使得热点二线城市的房价涨幅超越一线城市。

除了北京、上海、深圳仍然严格执行限购调控政策以外，目前火爆的厦门、武汉、南京、苏州、合肥5个二线城市也相继戴上“紧箍咒”，陆续出台了不同程度的限购或限贷举措。中原地产首席分析师张大伟认为，同样是房价涨幅比较快的城市还有杭州、天津、福州、郑州等，也可能跟进出台“收紧”的调控政策。

房抵贷等金融产品成为帮凶

对于一、二线城市的火爆，宽松的信贷被业内认为是最直接的推手。消费贷、房抵贷、首付贷等产品的推出，为购房提供了各种杠杆。

其中，房抵贷已悄然成为楼市投资者的偏好。所谓房抵贷，即二次抵押贷款，贷款用途为消费或经营，包括买车、装修、教育、医疗、旅游等用途，不能用于买房。但是，由于银行与中介等在受托支付上发明 多种规避之道，银行难以对贷款去向进行监管。因此，房抵贷的真实资金用途，也包括去买房，二次抵押贷款的火热恐扩散房市风险。

据不完全统计，至少包括农行、建行、民生、中信华夏、平安等多家银行均推出了“房抵贷”产品。现在，即使名下仍有贷款未结清的房屋，只要还款一年以上，就可以申请二次抵押。

换句话说，只要名下有房子，不管贷款有没有结清，我都可以进行抵押贷款，接着来买房子。

目前，银行的这项业务规模已经不小。房抵贷额度在大行间控制在300万以内，而中小银行最高则能贷出上千万元。不仅如此，房抵贷已经开始玩出了新花样。部分金融机构开始跟P2P平台合作，将房抵贷变成了在P2P平台上流转的理财产品。

类似的杠杆产品让买房投资成为了并不遥远的事，即便手头紧张、缺少现金，也通过房抵贷获得首付，撬动千万级别的房子，等待升值后出手。

二手房降温 9月新政或将定调

与二线城市异常火爆相比，北京楼市已经开始出现分化，二手房则出现了降温苗头，信贷收紧的消息也不断传出。

首先是房屋成交前被看次数增加，决策周期延长。据伟业我爱我家市场研究院统计：8月每套房源在成交前的平均被看次数为9.75次，自3月以来已连续5个月上涨，这表明购房人的购房决策周期在逐步拉长，市场或将逐步降温。

其次，6~8月份二手房整体成交量减少。据统计：从6~8月份，北京二手房整体成交量来看，月均交易量为20583套，与3~5月份27436套的月均成交量相比，下跌了25%。

对此，某房企营销负责人表示，二手房对市场的感知往往早于新房，二手房降温或许将引导新房市场降温。预计北京将会出台一些新政策，控制市场热度。

目前来看，与传闻中的提高首付、收紧信贷相比，针对商住楼的限购政策最有可能出台。亚豪机构副总经理任启鑫认为，近期关于商住项目收紧调控的传言再起，据传一份关于严格遏制商改住项目的方案已于8月31日前提交给北京市政府，9月或将暂停商住类项目的两证发放。

除此之外，胡景晖认为，是否会对信贷进行调整也将在9月份逐步明朗，市场预计将回归理性逐步降温。9月份北京二手房成交情况或将定调四季度的市场走势。

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