“营改增”搅动成都二手房市场

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3月17日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率。

　　新旧政对比

　　根据有关政策，现行二手房交易营业税政策是个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照总房款的5%全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　有媒体报道，营改增试点实施办法中明确，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。此次个人二手房交易“营改增”，对2年以上（含2年）的住房采用了统一表述，并未区分“非普通住房”和“普通住房”。

　　乱象迷人眼

　　尽管营改增的消息甚嚣尘上，但亦有业内专家分析，营改增虽然确定了时间点和税率，但具体政策和细则还未发布，还有待正式版本确认。目前，需要缴纳营业税的主要是买入两年内的普通住房，税率为5%；而近日相关部门已经确定的房地产行业的增值税率为11%。虽然税率看似升了些，但是基数变小了，税费整体也有增有减。

　　记者查询发现，眼下网络上关于二手房增值税计算方法比较混乱，有的是直接由不含税的卖出价减去不含税的买入价，再乘以11%的税率。这种计算方法还主要是依据企业增值税的算法。

　　不过，也有业内人士是按照“征收率”而非“税率”计算，二手房房东可算作小规模纳税人，按照征收率计税的简易计税法计算，这个算法就更为简单，直接用不含税的卖出价乘以征收率，征收率则大多为3%。

　　仔细对比后，记者发现，这两种计算方法所得出的结果也存在一定的差距。比如，一套房买入时200万元，卖出时300万元（均不含税），以11%的计税方法，税额大约为11万元；如果以3%计算，价格则为9万元。两者相差2万元。而且，随着房屋总价及增值部分的趋高，最终的计算差也变得更大。

　　购房者在购买二手房时，要谨防买家拿增值税炒作，或者价税分离标价，建议购房人注意合同签订，必须搞清楚房款是否含税。

　　华西都市报记者罗其