国家发改委答四川律师问：小区停车费 应由业主定

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关于小区停车收费涨价问题，律师吕平得到发改委信件回复。

红枫岭小区外道路每到晚上停满了车辆。

　　开栏语

　　这是一份记录四川进程，瞭望民生环境的“城市备忘录”。这是一个凝聚社会温暖、激发城市梦想的“正能量平台”。在不断加速的城市进程中，在快节奏的都市生活中，我们聚焦川人前行的辛勤与努力，传递都市生活的温暖与正能量，瞭望身处的城市和周边的政经、社会生态，展现四川城市的未来与美好。我们坚信，四川“创新、协调、绿色、开放、共享”发展的路子一定会越走越宽广。

　　2015年10月，四川律师吕平就《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（以下简称《通知》）规定的“已具备竞争条件”是指什么样的竞争条件，向国家发改委申请政府信息公开。

　　11月12日，国家发改委做出答复：为贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，《通知》将住宅小区停车收费标准交由业主与接受委托的经营者协商议定，政府不再直接进行干预。

　　12月30日，吕平向华西都市报记者解读了这份回复函。

　　成都涨价案

　　小区停车200涨到700

　　业主7次协调降到350

　　去年9月，成都市红枫岭小区三期的业主被告知，原价200元每月的停车费，将提高到每月500元，以后按每季度涨100元，最终涨到700元。

　　这纸公告，让小区“沸腾”，甚至惊动了警方。最终，经过业委会与开发商的7次交涉，开发商尊重民意，决定下降到350元。

　　2016年1月1日，该标准正式执行的当天，华西都市报记者赶往红枫岭小区，部分业主表示，能承受此价位。

　　小区“沸腾”：停车费从200元涨到700元

　　业主李女士向华西都市报记者介绍，今年9月，开发商在小区内贴出公告，从10月起，上调小区车位出租费用，价格从原来的200元每月上涨到500元每月，以后每季度上涨100元，最终涨到700元。

　　“完全不能接受！”李女士说，红枫岭小区三期的地下停车位，“地面不平，灰尘很大，监控系统像素低，大家对每月收200元停车费都有怨言，更别说涨到700元了”。

　　9月底，这项收费标准即将实施之前，一些车主的停车费到期，因没按新标准交停车费，被拒之门外，结果引发纠纷。成华区相关部门、跳蹬河街道办以及社区工作人员、派出所民警都赶来协调。最终，被拒之门外的车主得已进入，但双方的争议并没解决。

　　“业主们在QQ群上征集意见，把想法和要求汇总后，报给了业委会。总之每个月700元，我们是不能接受的。我们小区不是高档小区，业主也基本是工薪阶层，承受不起。”李女士说。

　据理力争：业委会跑7趟找开发商协调

　　收集意见后，业委会向开发商发了函。

　　“函的内容大致为：红枫岭小区与周边高档小区不同，开发商方面应充分进行市场调查，再给出合理的停车收费定位。”红枫岭小区三期业委会副主任龚女士向华西都市报记者介绍，函发过去，没有得到回应，她和其他业委会成员只得带着收集到的意见，赶往开发商办公地协商，但无果。

　　回来之后，业委会找到社区请求协调，后又上报街道办，依然未得到满意答复。

　　“红枫岭小区三期一共有4242户人，车位远远不足，如果得不到合理解决，后续影响一定很大。”龚女士等人再次赶往开发商的办公地协调，到第5次见面时，开发商松了口，愿意降100元，但业主没有同意。

　　第6次协调时，开发商同意降到每月420元。业委会成员要求开发商在此基础上，将停车场地面打理干净、升级门禁和监控系统，并在业主群上公布了这一结果，但还是被业主否定。

　　11月中旬，业委会再次找到开发商，传达了业主不同意420元每月的意见。

　　下调价格：最终定为每月350元

　　11月19日，开发商中房集团成都房地产开发有限公司在小区贴出公告，宣布停车费从420元的基础上，下降为350元每月，并包含60元物业管理费。

　　由于是假日期间，记者未能联系上该公司相关负责人了解具体情况，但物管公司经理助理高军华给记者出示了开发商发给物管方的调整车位租金的函。

　　上面写着：经我公司与跳蹬河街办、社区、派出所等相关部门及业主委员会多次协商，公司决定自2016年1月1日起，将红枫岭项目自有产权车位（除豪华车位及字母车位）租赁价格调整为350元/月（含车位物业管理费）……

　　对于这样的调整，一部分业主已能接受。高军华介绍，目前已有30多位业主在物管处登记，并缴纳了费用。

　　一位不愿透露姓名的业主向记者表示，他接受的原因是350元中包含了60元的物管费和“需要上班，没有精力去争”。“如果物管费要另外交，我依然不能接受。”他说。

　　国家发改委

　　公共停车设施涨价

　　“决定权”在全体业主

　　律师吕平，长期从事住宅小区业主维权类的法律工作。

　　2015年10月，吕平就《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》规定的“已具备竞争条件”是指什么样的竞争条件，向国家发改委申请政府信息公开。

较真律师

　　致函申请政府信息公开

　　11月12日，国家发展和改革委回函，虽然表示吕平所问“不属于《政府信息公开条例》的调整范围”，但对其咨询的事项作出明确答复：

　　一、《通知》对放开价格的住宅小区停车服务明确限定为“物业服务企业或停车服务企业接受委托提供服务”。目前，我国住宅小区普遍成立了业主大会或者业主委员会，业主大会或者业主委员会可以代表全体业主行使权利，选聘物业服务企业或停车服务企业提供停车服务。也就是说总体上具备了一定的竞争条件。基于上述情况，为贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，《通知》将住宅小区停车收费标准交由业主与接受委托的经营者协商议定，政府不再直接进行干预。

　　二、在放开住宅小区停车收费的同时，价格主管部门将按照《中共中央国务院关于推进价格机制改革的若干意见》要求，健全市场价格行为规则，加强市场价格监管，规范经营者价格行为，保护消费者合法权益。

　　“这份答复，再次明确了住宅小区公共停车设施的价格，由代表业主权益的业主大会、业委会与物业公司或停车服务企业来商议决定。”吕平说，这是针对小区整体车位的规定，属于全体业主共有的公共停车设施部分，相当于全体业主自己的房屋，如何处置跟开发商没有关系。

　　除规划的商业设施外

　　其余属业主共有

　　“那么，如何确定‘属于全体业主共有的公共停车设施部分’呢？”

　　吕平说，这个问题，正是目前成都众多住宅小区内，业主与开发商存在争议的地方，也是由于业主法律知识较弱，导致权属被混淆的真正原因。

　　“事实上，只需要确定规划图纸上明确的‘商业经营性质的设施’范围就可以，除它之外，剩余的公共服务设施，都属于全体业主共有。这一部分，就包括了公共停车设施”。

　　吕平翻出国家建设部1993年7月16日发布的《关于发布国家标准<城市居住区规划设计规范>的通知》，其中第六部分“公共服务设施”有如此解释：居住区公共服务设施（也称配套公建），包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。“除了‘商业服务’设施权属开发商外，其余公共设施属全体业主共有。”

　　同时，他还翻出2007年1月实施的《成都市规划管理技术规定》说，这份规定对《关于发布国家标准<城市居住区规划设计规范>的通知》作了更进一步的细化。

　　华西都市报记者看到，这份规定的第2章第3条第6项明确：住宅小区的配套设施应按规模、性质确定，与建设项目统一规划，同步实施，配套设施包括：绿化；机动车、非机动车停车场（库）；门卫（收发）室；市政设施；物管用房；全民健身活动场地；垃圾收集点等。

　　此外，吕平还拿出1992年5月实施的《国家物价局建设部、财政部、中国人民建设银行关于印发商品住宅价格管理暂行办法的通知》，其中第五条商品住宅价格构成中已明确：权属小区业主全体共有的公共停车设施建设成本，已计入“住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费”。

　　“也就是说，这部分设施的成本已计入了销售价格，小区业主在购买房屋时，已缴纳了这部分设施的建设成本，其无可厚非地属于全体业主共有，开发商不能重复收费，更无权租售。”他说。

　　律师再解读

　　制定停车价格时应充分考虑利益平衡

　　记者：业主可通过哪些渠道，明确所在小区归全体业主共有的公共配套服务设施？

　　吕平：两个方面。一是查看规划图纸，图纸上对属于全体业主共有的公共服务设施和属于开发商所有的商业经营性质的设施，有明确规划和标注；二是到规划部门、房屋管理部门查询报备材料。

　　记者：如何通俗地理解公共配套服务设施的性质？

　　吕平：对于小区业主来讲，包括停车设施在内的公共配套服务设施，就像一把锁。业主去买锁，商家会配上钥匙。钥匙的收费（制造费用）已包含在锁里面。至于钥匙该怎么用、谁来用，是不是出租给他人、定多高的出租价格，则由代表全体业主利益的业委会会同竞标成功的服务企业来制定，跟开发商没有关系。

　　记者：业委会在与停车服务企业就公共停车设施商定价格时，应考虑哪些方面，才能真正保证全体业主利益？

　　吕平：主要考虑有车业主和无车业主的利益平衡。因为小区公共停车设施属于全体业主共有，它的支出和收入也属于全体业主。

　　记者：若所有权属于开发商的停车位，业委会在与开发商、停车服务企业商定价格时，又该充分考虑哪些因素？

　　吕平：同样是利益平衡。包括开发商和业委会，都要对周边的市场做详细调研。既不能让业主利益受损，又不能让开发商做赔本买卖。

　　读四川·沸点

　　捍卫业主们的话语权

　　将定价权还给全体业主，发挥市场对资源的调配作用，让业主和经营主体享受平等权益，是国家发改委宣布放开住宅小区停车服务价格的初衷。

　　然而，如此利好的政策，却成了一些小区停车费大幅上涨的理由。本该在定价上“说了算”的业委会，也在这一轮变革中，被削弱了话语权。

　　究其原因，是业主不清楚所在小区是否有属于全体业主共有的公共停车设施、不清楚小区停车位的定价，可以委托业委会与开发商议定，导致出现开发商一家独大之局面。

　　我们推出《住宅小区停车费乱象调查》这组报道，一是要明确属全体业主共有、为全体业主服务的公共停车设施，其收入与支出由全体业主支配；二是再次解读《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，明确住宅小区整体停车收费的标准，应由开发商、业主和接受委托的经营方协商议定。本组稿件采写华西都市报记者刁明康摄影吴小川