成都商业写字楼空置率高 业主被迫降租金

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　　成都有物管公司主动降低物管费、有的业主为了能出租被迫降租金

　　近日，针对自己管理的写字楼，成都滕王阁物业管理有限公司主动贴出一则通知——“结合同类业态和本项目周边市场的租赁形势以及对物业管理费的了解和分析……物业管理费由原来的15元/平方米统一下调为：已入住户物业管理费10元/平方米/月；空置户物业管理费7元/平方米/月。”鹭岛国际社区，可以说是成都主城区最负盛名的高端居住区之一，其配建的LOFT广场写字楼体量并不大，建面不到5万平方米，如今物管方主动降低“旱涝保收”的物管费，这在部分业主看来，其实是因“生意不好”——租赁者少，空置率高。

　　记者日前走访成都市写字楼集中区域发现，物管方主动降物管费的并非个例，当然更多的是写字楼持有者主动降低租赁费，但无论是市区核心商务区的人民中路南路、东大街、盐市口、骡马市、总府路，还是成都写字楼最为集中的天府新城片区，空置率都不低，有的甚至达到50%以上。而与此同时，这几大区域都还有大体量写字楼正在建设中……尽管开发量在与日俱增，但“租客”并未如约而至，高库存、高空置率的阵痛一直如影随形——

　　□本报记者 周显彬

　　空置或二次空置 商业地产在艰难中行走

　　有数据表明，中国商业地产历经几年“井喷式”发展之后，现已拥有全球规模最大的商业物业，众多城市商业地产空置率居高不下，成都也不例外。在鹭岛写字楼不远处的中海大厦，是链家地产成都公司所在地，尽管靠近西二环边上，但空置率同样也不低。“大楼每一层，至少都有一到两成的房屋在空置。”链家地产工作人员这样告诉记者。

　　春熙路商圈，成都人气最旺的街区，但这里的“第一城”购物中心却一直不景气，五层购物中心有大量空铺。而一街之隔的IFS写字楼，虽然是目前成都最高端的产品，但同样遭受着类似的挑战，今年初投入使用的二期，目前许多楼层入住办公的比例并不高。

　　除了像IFS这类被开发商持有的物业遭遇出租难外，很多分散出售的写字楼更面临“二次空置”——就是开发商售后，普通中小业主却遭遇空置。有业内人士告诉记者，作为世界第一大单体建筑，成都新世纪环球中心虽然已成为一个有名的“景点”，但这个成都地标性建筑中的写字楼空置率一直都很高。一位不愿透露姓名的环球中心物业人员称，该写字楼自开始招租以来进展就比较缓慢，目前入住率只达到一半左右。并且，由于市场竞争激烈，入住与退租都非常频繁。

　　数据说话 空置较大

　　根据仲量联行提供的数据，2015年上半年，成都仅甲级写字楼总存量就高达248万平方米，但是净吸纳量仅7.2万平方米，甲级写字楼的空置率由2014年底的34.9%上升到了40.3%。而且，这一数据还只包含“甲级写字楼”，散落在市场上的众多乙级写字楼或是已“过气”的甲级写字楼还不在其中。来自吉信行的数据提供了一个大致的答案——同样是2015年上半年，成都写字楼存量突破600万平方米。

　　而且，这几年里，成都写字楼的存量和去化之间的关系并没有得到很好的改善。戴德梁行的一份数据显示，今年第三季度，成都甲级写字楼市场存量达170多万平方米，空置率达到36.28%。而城南天府新城写字楼的空置率更是达到53%。在成都东大街、人民南路、大源以及金融城等写字楼集中区，平均接近四成的空置率正在折磨着这些区域地标的神经。

　租金、分时、孵化 三招两式难破难题

　　记者在采访中了解到，面对艰难的市场格局，开发商、业主、物管方等都在自发调整，推出不同的消化模式，包括降价促销、整体包装以及政府扶持等，如鹭岛LOFT广场写字楼等中端产品，正在试图通过降租金、降低物管费等来缓解困局。同样来自吉信行的数据显示，写字楼市场两大主要需求来源中：“原企业的需求占63%，新成立企业的需求为37%。”但新企业的需求，正在不断被加大关注。

　　相较于普通企业的传统承租和销售模式，针对零散市场的“联合办公”也正在被很多写字楼所接受，而在此前这被认为是“不务正业的生意”。商业模式大致是统一折扣，租用整层写字楼，进行场地划分，然后向初创企业和小公司租售，提供服务并收取租金。业内人士指出，目前成都写字楼联合办公的情况并不少见，并认为此类新型方式有利于成都写字楼的消化，但需注意因地制宜，以客户的认可为准。包括香格里拉、时代广场、百扬大厦等一线高端写字楼，都有这样的企业存在，而世界最大的分时办公企业雷格斯也已进入成都，并对这一市场表示看好。“创客空间”也是目前写字楼比较注重的转型方式，以免租或者租金补贴的方式为中小企业提供办公场所，运营方还提供创业平台、解决成果转化、转型帮助、提供资金解决方案、推广、指导等。天府创业网信息显示，成都目前有天府孵化器、天府新谷、创业中心等在内的22个孵化器项目，政府对申报成功的孵化器、入驻企业、高层次人才等均有一定资金和房租补贴。目前势头正劲，通过这样的方式，包括郫县、高新等区域的多个写字楼项目暂时解决了入住和生存的问题。

　　但是，这种对写字楼进行重新包装的方式，也有业内人士认为要谨慎对待，需要切合自身实际情况进行。如We　Work、养老公寓等模式，在国内还处于探索阶段，严格来说其模式在规划时就与常规写字楼有很大区别。在写字楼的选择和使用上，需要考量例如商务电梯运输能力、楼梯宽度、升降机等细节问题，不宜强行包装成We　Work或商务公寓。