中小城市面临楼市过剩难题：房价降了更难卖

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　　央广网北京12月7日消息(记者刘飞)据中国之声《新闻纵横》报道，打开中国的地产版图，北京、上海、深圳这样的一线城市，房价仍在持续上涨。而在更广阔的腹地，尤其是二三四线城市，楼市过剩的状态普遍存在。有媒体这样形容，房地产业曾经作为拉动中国经济大车最重要的“马”，尽管这辆“马车”的一线头马仍在奔跑，却已拉不动越来越沉重的车厢。

　　从分析数据看，2015年，房地产销售重新火爆，原因包括政策利好等诸多方面。与此同时，库存也站上新高。11月10日，习近平总书记主持召开中央财经领导小组第十一次会议，提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。第二天，李克强总理主持召开国务院常务会议也提出，要加快户籍制度改革，带动住房、家电等消费。

　　国家统计局10月数据显示，商品房待售面积6.8亿平方米。另据戴德梁行最新数据，全国总库存需要大概17个月来消化，当中最顶端的25个城市消化库存只需要5.8个月，一些城市的去化周期则长达21个月。这意味着，高库存的问题在三四线城市或更为严重。

　　安徽芜湖，安徽第二大城市。它本不在所谓的高空置率的“鬼城”名单中。不过，今年，一家房企退地的新闻让芜湖房地产的库存情况备受关注。去库存究竟该如何实现？

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　　芜湖林立的楼盘

　　11月中旬，安徽芜湖连着几天阴雨，气温走低。家住城东一楼盘的张伯伯谈起自家的两套房子，说房价和租金遭遇了“双降”：2011年购入时房价是6120元/平米，之后房价就一路下跌；之前60平米的旧房出租，2013年以前可以租到1200元/月，如今已经跌到了900元。

　　张伯伯家的楼盘临近芜湖市政府，算是个政务新区。当初买房时，排了一夜队。如今，在某房地产信息网站上，这一区域有在售新房的小区将近20个。现在，张伯伯家所在小区在售房源的价格在4000多元。张伯伯有几个朋友因看好这个地段，也都在这里购置了房屋，如今已经不好出手：“当初6120元买的，他现在亏一二十万，他哪干？”

　　房价降了，可房子反倒不好卖了。

　　商业街两旁、大巴车身上、出租车窗户上，在芜湖，房地产楼盘信息随处可见。采访期间，一次打车时，出租司机突然话锋一转，向记者推销起了自己在城东想要出手的房子。司机懊恼，2011年有人曾出六七十万元欲购买，他觉得房价还会涨，没有出手，现在后悔不叠。

　　在售楼盘即便给出各种优惠，比如存5000抵5万，按时付款减价，最后再打折等等，房子仍不好卖。 某房产信息网芜湖地区营销总监张海波指出，目前，和许多三四线城市一样，芜湖面临着高库存的压力。张海波介绍，目前芜湖全市在售楼盘约有60个，整体库存去化周期大概17个月，相对偏长。在这一轮的经济周期里面，所有的三四线城市房地产市场都面临同一个问题——去库存，因为前期的供应量偏大，这是必然的一个现象。

　　去化周期是对房地产库存的一个衡量指标，是用当年待售面积除以年均销售面积，得到的。高库存总量意味着房子多，而去化周期越长，就在一定意义上代表，房子不仅多，还不好卖。 在大片中西部地区二、三、四线城市，房价多年不动，销售乏力的情况非常普遍。国家统计局发布的10月数据显示，卖不动的房子汇聚成高库存量，商品房待售面积6.8亿平方米。

　　中原地产首席分析师张大伟分析，地方政府进行了大规模的基建，造成了房地产市场前期的“天量”库存；第二个原因则与房地产市场的投资属性有关，过度投资化，并不是完全以自住为主的购买需求，一旦市场出现调整，有可能就不买了。在整个房地产市场投资属性逐渐减弱的情况下，库存就显得越来越天量。 而如果去化速度放缓，就会有可能在未来一定时间内造成房地产市场较大的滑坡。

　　库存压力大也影响了房地产企业的投资战略。据相关统计数据，今年1-9月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降三成多。今年1-8月，三、四线城市房地产开发投资同比增速仅为0.9%，远低于全国3.5%的平均增速。

　　女：今年，某房企在芜湖市宁可损失1.3亿元，也还是调整战略，放弃了两块（三宗）住宅用、商业用地。虽然，企业和当地政府都表示，这是个案。但是，仍在业内引起震荡。此外，截至目前，大型房企在芜湖投资了一个楼盘后，大都没有再次拿地投资建设新住宅项目。投资走低将对三四线城市产生什么影响？又该如何应对，平稳实现去库存？

　　为了去库存，芜湖的土地供应和新房上市量来了个“双降”。芜湖市城市房屋综合开发管理办公室主任刘平说，今年土地供应量减少了2/3，房地产开发投资全市下降3.8%。同时，适度放缓了新进商品房的上市量，开发进度有所放缓。一放缓投资就下来了。

　　这种下降是在高库存下一种“不得不”地主动调整。既要“截流”，还得“开源”。买房的需求从哪里来？刘平表示，对芜湖来讲，棚改是重点之一。实行货币化补偿，从过去的“补砖头”——直接给政府安置房变为现在“补人头”——居民拿着补偿款在市场上自由选择，在销售端刺激消费。芜湖市可能还有三年以上时间完成棚改，累计大概在600多万方。

　　而这似乎只能是个短期方案。

　　从芜湖市区坐一个多小时汽车，过长江，到江北地区。空荡少车的街道上几乎看不到行人，这里的一楼盘的销售人员说，在售的2000多套房子差不多卖了一半，很大部分卖给了当地的拆迁户，平均一个月十几套：“没人房子卖不出去。现在芜湖存量房多，好多开发商开房了两三年了，还有存房。”

　　市区也面临同样的问题。人少或者是“没人来”。在当地一房产公司策划总监张蓉看来，人口流动是劣势，没有能够稳定住流动人口的政策。

　　对此，芜湖市城市房屋综合开发管理办公室主任刘平提出，长远需要发展产业经济，聚集人气，吸引外来人口在芜湖安家。有了人气，房地产市场自然就会被带动起来。

　　房地产从来不是一个孤立的行业。此前，经历所谓“退地风波”的房产公司也和许多房企和地方政府一样正寄希望于产业对房地产的带动，通过降低在地产中的投入和加大产业上的投入，将住宅和城市综合体中投入的资金转入实业中。

　　除了芜湖市相关部门提到的棚户区改造和产业带动外，戴德梁行大中华区综合住宅服务董事总经理蒋尚礼认为，城镇化亦可拉动需求，消化大量库存，问题是城镇化过程要根据地方根本需求和城市定位来做重新的规划。

　　中国房地产市场的“存量时代”，似乎猝不及防地来了。从今年的销售情况看，北上广深这些一线城市仍房价高企，销量不减。房价攀升，让一些想买房的人群外溢到了一线城市周边，在超大城市周围“长”出的城市，房子有了，配套却大大滞后。