担心租售房屋成“凶宅”掉价，房东赶走晚期癌症租户

admin

近日，居住在北京的王女士反映，因租房后被房东发现其患有晚期癌症，她和丈夫面临被房东宣布单方面解除合同强制收房，7日内必须搬离的境况。
% }& S$ ^- `$ K房东张先生则表示，租户在签订合同时对病情有所隐瞒，如癌症患者在其所租售的房屋内去世，该房屋会被认定为“凶宅”，从而导致市场价值贬损。其可以单方面解除合同，是因租户表示“有权拒绝一切上门看房的行为”，触发了合同约定的违约条例。 张贴在租户门外的“解约通知”
- O7 X8 |' j( K3 Z
; J% m% b% Z  L! u房东带人看房时发现租户患癌

. Z3 M1 y# n8 S王女士是一名癌症患者，今年8月12日，为了方便治疗，由其丈夫杨先生签订租赁合同，在离医院几公里外的北京市石景山区老山附近，短租了一套两居室的房子，租期至今年11月11日。

( {& e7 L- L$ x$ D+ U* D由于该房屋被挂牌出售，房东以低于市场价的5500元/月出租，条件是要求租户配合看房。租房时，双方约定好“甲方低价出租房屋的前提是乙方配合甲方售房，乙方如违反此约定”可作为解除合同的情形之一，被写入了租赁合同。
  j- D. W6 P6 F/ t5 f! }
7 E& b7 o3 j* D4 O% F签订合同后，王女士与丈夫搬入房内居住。那段时间，一直有中介带买家上门看房。直至八月底，房东张先生带人上门看房时，发现了一些“状况”。

张先生告诉红星新闻记者，租户杨先生与其签订合同时，说了是夫妻二人居住，但并没见到他夫人。后来有一次看房的时候，无意间发现他夫人的头发全没了。
* [$ @0 s8 s/ S
“因为我的家人也有过这种情况。”张先生说，自己的亲人也曾因癌症住院，看到此情况就引起了警觉。于是他单独把杨先生叫出来，对其夫人的情况进行询问。
; m; e1 `' I" c' `
张先生表示，当时杨先生也很诚恳，告知了其夫人患癌的事实。
; e' S+ K: x3 p9 M) z
& L* c. T4 i7 Z' P" n3 r在得知王女士的病情后，张先生表示，担心王女士可能在房中去世，使房屋成为“凶宅”，从而影响出售，提出希望租户尽快搬离。
5 a5 D. L4 p. z
. u9 y' e6 W2 P+ G张先生对红星新闻记者说：“中介告诉我，即使房子不是法律意义上的‘凶宅’，但买家普遍忌讳这类房产，房价可能因此下跌50万元至100万元。”此外，他还担忧，如果癌症患者病情发展到不可控制的阶段，可能会出现极端行为，进一步加剧房产的风险。
1 F; @: q$ \0 R
+ a) X  p7 z( J, e3 l" Q4 s) `聊天记录显示，张先生也提出租户可以不提前搬走，但前提是需要杨、王夫妇签一份补充协议，主要约定是如果因为租户原因造成其租售的房屋事实上成为民间约定俗成的“凶宅”，租房方应赔偿因此而导致房产价值暴跌的损失。
) ]; N# {6 @# e* O; P
记者注意到，在房东一方草拟的“租房补充协议”中写道，乙方在签订原合同时刻意隐瞒其共同居住人患有晚期癌症的事实。
- R  C% |0 L2 _
对此，王女士表示，当初租房时，其丈夫的确没有提及她的身体情况，但这并非租赁合同中的约定内容，也不需要租户主动告知。
; ]/ h- e) |* Y( _0 ^
' T( u) ^2 D( M6 B: W+ o0 }上述补充协议中还提到，乙方承诺，在租赁期间，若因乙方及共同居住人的个人原因（包括但不限于癌症恶化而导致的突发死亡或乙方及共同居住人采用其他极端方式而导致的个人非自然死亡事件等），导致该房屋在买卖市场中的价值发生显著下降，乙方及乙方直系亲属、或共同居住人直系亲属，需承担因此给甲方造成的经济损失。

5 Q) z: G3 G" l) m+ D9月2日晚，房东张先生将补充协议发给杨先生。当晚的沟通中，张先生还对杨先生说，客户来看房时请提醒其夫人戴帽子。“明眼人一眼便能了解大概，对于买房人来说还是有些犯忌讳，还请理解。”

9月3日早晨，杨先生回复，“我和我爱人重新考虑了您昨天的意见，既然我们的居住对你们造成了困扰，你们也希望我们尽快搬走，那我们就现在找房搬离，应该会在十天之内吧。补充协议可以按照昨天约定的正常签订。”

2 P; j9 m% ?! f+ k4 @* x4 A此后，张先生回复称，“如果你们能在10天之内搬离，这个协议也是可以不签的。我相信10天之内不至于出现什么极端的事件。那咱们就以9月13日为限达成君子协定了。也谢谢你们替我考虑……”
3 K. H" g' _7 u) z( ]5 _& O& _5 z5 p
) E; ]5 D" h+ e杨先生则向房东表示，13日之前肯定搬离，在此之前，请不要再提及凶宅、意外、死亡、恶化、癌症这些词，因为已经对妻子造成了伤害。
. h0 J3 [$ K5 D* r, v! z
  A. Z  m5 {4 O5 |& U7 c# Y- c% q王女士对红星新闻记者表示，她和丈夫没违法违约，也没对房东造成任何损失，拒绝签署那份补充协议。

违约金赔偿及配合看房发生分歧
) y4 V4 M& B/ R7 U/ y- b
8 d1 x' I' [2 W( \- j; i6 ?王女士表示，面对房东的态度，自己和丈夫可以提前搬走，但需房东按照合同约定赔偿违约金。但房东只同意退剩余日期的租金和押金，拒付违约金。

房东张先生表示拒绝，他对记者说道，王女士夫妇至今未住满一个月。如果退还剩余租金、押金，再赔一个月房租的违约金，等于他们这段时间的房屋居住全部“白嫖”了。

5 |; R, R% I9 ^' u  _* h同时，张先生表示，由于租户出现回复消息迟缓等不配合看房行为，特别是杨先生在沟通中向他表示“有权拒绝一切上门看房的行为”，已经触发合同约定的违约条例。
# L: s+ I% j6 |% [) r% ?& T* I& p
张先生还提出，对方已经答应9月13日前搬走，后来又反悔，态度的转变让其觉得莫名其妙。 房东与租户的聊天记录截图

双方聊天记录显示，9月3日下午，杨先生称，“我态度的改变在于你们的行为对我爱人产生的持续性伤害……如果不想把事情聊清楚，那在我们搬走之前，我们有权拒绝一切上门看房的行为。”
: d) E0 L& u: h& Z* }- T" U
( b( n% A. g% Y) I5 Z% k' O; ^: r张先生回复称，“你要是耍赖，我就正式通知你，我明天去收房。”
1 ?& j1 p7 m. X/ X
# W2 x: ^1 M9 w6 [. r/ f9 b; h  g9月4日，房东张先生向王女士夫妇通过微信发送“解约通知”，宣布单方面解除合同，无条件收回房屋。给予租户7天的搬家缓冲期，限9月11日前搬离。
) g, X9 O# D- P' J
对此，王女士告诉记者，房东一开始指责他们隐瞒病情，声称这属于违约行为，但其明确告知房东租房时未告知病情不构成违约后，房东便不再以“隐瞒病情”作为理由，而是以“不配合看房”为由，指责租户违约。

! S  p2 P5 i9 T7 ]) Z5 G王女士还提出，夫妇两人一直积极配合看房，甚至有时候中午要求来看房都同意了。记者注意到，王女士向房东发送了夫妻二人与中介的微信聊天记录以及照片和视频等证据，证明其作为租户，一直配合看房。
8 R6 \) p# F' V# c
双方的聊天记录还显示，杨先生也曾抱怨看房次数频繁，影响了他们的日常生活。而王女士在与房东的沟通中写道，“起租日期8月9日至9月4日，我方配合看房次数13次以上，不配合看房0次。”
* B" J/ K; F5 C7 ]* G3 A% Z, c
房东张先生则回复称，签约的前提就是配合看房，无论有任何分歧都不能成为拒绝看房的理由。“你们已经用非常明确的文字表述称拒绝一切看房行为，和在此之前你们配合看房并无任何关联。”
. P8 L4 J, q. k7 P  B. s
租户有无实质性的拒绝看房行为发生？张先生并未就此正面回答，只是称对方表达“拒绝看房”这句话时，已经触发了合同中约定的违约条款。
5 r/ E# Y0 _  c" m
据王女士提供的图片，9月4日11时许，上述“解约通知”已被贴在其租住的房屋大门外。其中写道：请乙方在接到此通知后于2024年9月11日之前搬离甲方房屋，并将房屋恢复至甲方交付给乙方时的状态。甲方退回乙方还未居住的2个月房屋租金。如乙方在9月11日之前搬离，可获取甲方谅解，不扣除房屋押金。如乙方拒不配合搬离，迫使甲方采用强制手段驱离，甲方将按违约条款扣除房屋押金。
, Y' A7 L+ T* o& I# F
; G9 @; K- _: b# z, L7 i张先生表示，自己是合理合法的收房行动，届时会和有关方面进行沟通，避免发生肢体冲突。
: R$ X: U5 e) b; v, i0 I
王女士则表示，自己和丈夫合法租住，如房东单方面违约，需承担违约责任。
: E8 D: N8 a* ?
2 h  ~% I, M3 d3 X3 y9 v律师：仅说过“有权拒绝看房”不能认定违约
; B( m8 y. n( z4 t. l+ K! a! z% x
: R1 }) p# {8 Z# K  i. {+ \对于这一事件，北京市鑫诺律师事务所合伙人魏俊玲律师认为，法律没有规定患有疾病的人在租赁房屋时，需要就自己因病存在的死亡风险进行告知，以及就产生死亡风险承担赔偿责任。除非特别约定，否则隐瞒病情不是导致合同解除的情形。
: d4 _, a9 o+ ]6 K# @% p6 z
魏俊玲指出，本事件中的租客表示“有权拒绝”，并不是直接表示拒绝，如果租客目前没有实际拒绝购房人上门看房的行为，合同就尚未到达解除情形。

北京市京师律师事务所徐永兴律师则认为，房屋租赁关系中是否存在违约，最主要的是看合同如何约定。就本事件而言，双方约定好甲方低价出租房屋的前提是乙方配合甲方售房，房东认为租客曾表示“拒绝看房”而解除合同，需要举出具体证据，如上门看房拒不开门等。如果租客只是说过“有权拒绝看房”这么一句话，但实际上仍接待看房，房东不能据此认定其违约。

1 @4 I  |$ l4 V6 H: x2 }6 w4 ~* v徐永兴指出，如果租房合同中对承租人的身体状况没有进行特别约定，房东以“隐瞒病情”为由提出解除合同，要承担违约责任。但从现实情况看，如果房屋内有人非正常死亡，确实会影响房屋的出租或出售价格，这是客观的市场现象。如果租客在签订合同时如实向房东陈述同居住者是癌症晚期患者，房东大概率不会把房租给房客。因此，如果这一事件进入诉讼环节，租客故意隐瞒其病情这一极端情况也具有一定的过错，法官可能会根据双方的过错酌情减轻房东的违约责任。
7 ^/ T3 K$ o& f6 p+ E" o* c2 J
7 s1 \! q/ M# i+ Z7 S/ b7 x$ [) ~魏俊玲指出，“凶宅”不是法律概念，民间通常是指房屋内曾经发生过非正常死亡事件。具体司法判例中，能否因“凶宅”的原因导致合同解除，也需视具体情况而定。
: \, f( v$ u* W& v
; C' w9 q  M1 F1 o# E% ?& f