截至4月9日，据中国指数研究院统计数据，沪深两市上市房企的资产负债率在66%左右，比去年提高了近2个百分点，其中有21%的上市房企资产负债率高于80%，18%的上市房企资产负债率低于50%。Wind资讯公布的数据也显示，75家上市房企的负责总额达到1.95万亿元，平均负债率为74.05%，去年同期为73.83%。
中国指数研究院企业研究总监蒋云峰告诉经济观察报，整体上市房企的债务负担和经营风险都有所扩大，但并没有大起大落的趋势，2015年在利好政策的影响下，预计上市房企的基本面会向好，资产负债率可能会有所下降，但下降幅度应该不会太大。
在房地产市场下行期，企业债务压力持续上升，企业对资金的控制能力正面临较大考验。资产负债率是一项反映企业资金风险的重要指标，蒋云峰说，“处于扩张期的房企，资产负债率一般会很高，而稳定发展期资产负债率会相对比较低，收缩期的房企，资产负债率甚至会更低。所以单独资产负债率一个指标对于一个房企的风险来说，没有那么大的评判权。整体来看，资产负债率在70%左右，应该说还是比较合理的。而且从今年的变化来看，资金的风险确实在变大。”
从“9·30”到“3·30”新政
一位接近银监会人士透露，从去年“9·30”新政放松首套房贷到近期对二套房的首付比例下调，银监会对房地产政策的调整已经到位，短期不会有大的变化。从银监会内部口径来看，对房地产只说“鼓励改善型住房”，不提二套房的概念，也未提及对房地产开发贷的态度变化，这意味着银监会对房地产类贷款特别是开发贷仍然持谨慎态度。3月30日，央行、住建部、银监会出台楼市新政，二套房贷款最低首付比例降至四成。
一位商业银行人士表示，“尽管有央行、银监会等出台的‘3·30’新政，但银行对房地产贷款目前仍然是不敢贷和不愿贷的态度。不敢贷体现在风险和不良贷款控制上，房地产贷款不良率有可能会被推高，银监会对此监管很严；不愿贷体现在盈利上，房价下行通道中，个人按揭贷款的抵押品可能贬值，而按揭贷款的利润水平偏薄，达不到银行资产配置的盈利预期。”
从实际交易情况来看，今年1月房地产市场交易并不活跃，房价依然处于下行区间，上述银监会人士判断，房地产各项贷款增长相比去年同期不会有较大幅度变化。
宏源证券固定收益部首席分析师范为认为，过去几年由于政策限制，标准化融资困难，而包括信托在内的非标准化融资方式成本极高，海外融资尽管利息成本不高，但风险非常大；从去年开始，国内政策已经开始陆续放开，不过现在来看融资情况仍不太理想，如果未来房地产经营方面有所改善的话，可能会有所帮助。“去年在政策上做的放松，并没有产生特别明显的效果，因为房地产行业的负债率过高，高负债率的民营企业在没有担保的情况下，通过标准化融资的效果不会太理想。”范为说。
范为表示，2015年房地产企业可以更多地考虑通过资本市场，利用债券等低成本的资金置换过去信托等高成本资金。
自去年开始，货币政策已经出现放松，再融资开闸及中票放开等资本市场政策利好，使得国内融资环境相对改善。2014年9月初，监管层放开房地产企业发行中期票据限制，据中国指数研究院数据统计，截至2015年2月底，共五家百强房地产企业获准发行中期票据，融资总额达300亿元，发行年利率在4.5%至5.5%之间，成本远低于其他债务融资形式。
“中票是负债，股票是资产，不需要还本付息，而且有了资本金还可以去撬动负债，”银河证券首席策略师孟京认为，房地产企业在2015年应该尽量争取资本市场。
房企仍在分化、调整
受市场调整、行业竞争以及地价占比日益提升等因素影响，房地产行业的利润率已经有所下降。万科2014年财报显示，万科房地产业的结算毛利率为20.76%，比去年减少1.55个百分点。这家在业内以保守著称的房地产企业，截至2014年底，持有货币资金627.2亿元，较2013年大幅增加41.36%。
2014年，房地产市场进入深度调整期，全国商品房销售额和销售面积同比分别下降6.3%和7.6%。
“房地产企业的资金充裕程度远远超过了前几年，但依然会很痛苦，因为前几年的周转速度快，但现在的销售情况大不如从前。所以在房地产市场景气时，负债率高点没问题，不景气时就很痛苦了。”孟京说。
目前，房地产开发投资资金来源主要包括国内贷款占比、利用外资占比、自筹资金占比、其他资金来源占比四个途径。根据中国指数研究院统计数据，2014年房地产开发企业资金来源合计12万亿元，同比下降0.1%，从结构来看，国内贷款占比17.4%，比2013年提高了1.3个百分点。其中自筹资金占比41.3%，比去年提高了2.5个百分点。
蒋云峰表示，“利用外资虽然增速可观，但总量小，对整体没有大的影响；其他资金来源中，定金及预付款、个人按揭贷款及其他占比，与2013年相比均有所下降。可以看出，房企为应对目前的形势，首先深挖自己的潜能，充分利用自筹资金，同时银行贷款仍是房企的一个重要依托。而由于房地产市场低迷，定金等来源于销售环节的资金，占比下降了4%，这也是目前部分房企面临的最大考验。”
尽管从去年开始，陆续有一些利好政策出台，但房地产企业对市场的信心并未恢复。2014年下半年全国主要城市土地市场量缩价涨，住宅土地供应量同比下降40.0%，成交面积同比下降45.1%。
去年年初的政府工作报告提出针对不同市场进行分类调控，去年6月后，全国40多个城市陆续对原有的限购政策进行调整；9月底央行、银监会下发通知，对限贷政策进行调整，提出支持居民合理住房贷款需求以及房企合理融资需求等多项措施；11月，终于迎来央行两年来首次下调存贷款基准利率。
蒋云峰认为，“3.30”政策出台后，整体的房地产政策环境与2009年已经比较接近，房企的发展前景比较看好，但不同的是，目前中央对于调结构的要求更加强烈，以往粗放型的发展路径已经到了不得不改的阶段。“新常态下，每个企业都必须改变过去粗放的发展路径，2015年房企面临着的形势虽然偏向乐观，但也需要谨慎。”他说。
“过去几年信托流入最多的除了地方融资平台就是房地产，因为地产商从正常渠道难以拿到钱，银行的政策对房地产没有完全放开。”孟京认为，房地产企业在2015年应该更多地考虑收缩战线和重新布局。
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发表于 2015-4-13 09:47:08
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