房地产重磅！租购并举、改革预售、税改，中共中央明确住房制度未来几大发展方向

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房地产行业距离租购并举的住房制度又近了一步。

7月21日，据新华社发布，为贯彻落实党的二十大作出的战略部署，二十届中央委员会第三次全体会议研究了进一步全面深化改革、推进中国式现代化问题，作出《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》。
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其中，明确提出要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，共包括以下五个方面。

首先是要加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。
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0 P; F3 Y$ r) T  l& H/ P$ A) T对此，易居研究院研究总监严跃进指出，“保障房-刚需”非常清晰地结合，这既是对保障房的明确定位，也对刚需后续的住房产品有明确规划。该政策对于各地规划刚需类型的住房产品有非常重要启发，也有助于保障房真正发挥保障功能。
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* n% t/ e' U( h4 Y5 i4 O) Y5 ]除刚需外，此次政策也提出要支持城乡居民多样化改善性住房需求。
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6 T$ H7 l7 J! a/ E6 \! T在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，支持多样化需求，这既是需求端的多样化、个性化、差异化所使然，也是指导供给侧改革的标尺。“未来，不管是商品房供给，还是租赁房供给，保障房供给，都要做好需求调研，以需定建、以需订购。”

包括近期各地调整建筑规范、容积率计算规则等，提高居住品质等，也是支持多样化需求的体现。
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. @! V0 A0 e% `8 V6 D! }- X. W第三点，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。除此之外，此次政策也明确将改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。
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+ t! ?$ _' @  n7 t) P李宇嘉认为，这是完善中央和地方在调控房地产方面的权责分配、实现权责对等，是提高治理能力的体现。也就是说，将调控的权力给到地方，也将稳定房地产的责任赋予地方。在城市分化、区域分化，购买人群差异化的当下，地方需要在自主权的前提下，落实因城施策，才能将房地产管理好。
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# C" ^4 t9 ~6 ], b& {一名头部民营房企人士告诉界面新闻，楼市大降温之后，房地产调控由紧转松，更好地因城施策，让地方政府决定政策的松紧度。其中提到的取消或调整限购、取消普通住房标准等，其实大部分城市已经执行了。

在其看来，改革商品房预售，大方向应该是要推进现房销售；取消普通住宅和非普通住宅标准，从之前提的双轨制来看，还是从鼓励改善性住宅角度提出，这样相当于提高房地产行业门槛，有利于减少供应量、提振购房者信心，起到维护市场中长期的稳定作用。
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4 f- D6 u8 f$ p" y0 Z最后一项利好是，完善房地产税收制度。

严跃进表示，从税收层面来说，最近几年变动较大，即从“房地产税开征”转向“持续降低交易的税费成本”。从完善的角度看，未来将立足供求关系的重大变化的市场特征，确保房地产税收制度更加灵活和精准。

& ?8 ?8 l3 y# {. ]“目前，房地产循环受阻，包括土地从开工到销售，新房和二手房、刚需和改善等，都存在阻碍，阻碍之一就是交易或循环成本太高。”李宇嘉指出，未来会全面捋顺房地产税收，降低开发环节、交易环节的税负，比如配合消费税改革，降低增值税依赖，从而降低地方政府新增开发投资的激励，鼓励商品房交易和循环，做大终端交易规模，从而增加消费税。

毫无疑问，房地产税改革也箭在弦上。
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/ k1 |# D0 e5 c) L5 R$ w: _3 v3 J“中国已实现了不动产全面登记，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台四统一，已经具备了征税的条件。”同策研究院研究总监宋红卫向界面新闻表示，房地产税核心问题在于税基和税率的确定，这是对老百姓影响最大的问题。

. d. j% {; h5 y/ |; t而房地产税的税基是指对什么样的房子征税，是所有房屋都征税，还是首套豁免，从第二套以后开始征税，还是按照人均额定免除面积，超额部分征税，税率是按照房屋总价的百分之多少计税。
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宋红卫认为，不同城市房价差距较大，但是不同城市中低端收入差距远小于房价差距。每个城市的税率是一样的还是差异化？如果不一样，按照什么样的标准收税？这些都是征收房地产税的难点。

上海中原地产分析师卢文曦向界面新闻指出，整体而言，如今的住房体系建设越来越清晰，市场层面归市场层面，保障归保障。以前是满足基本需求，但现在已慢慢转向改善层面，从解决有没有的问题过渡到界面搞不好的问题。一是要激发市场需求，第二也要去满足市场需求。
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4 A# S1 H7 y  y( j“当整体城市化进程进入到一个高位，同时商品房的需求进入到瓶颈期时，再加上房价还处于高位，便采取了租购并举这样一个新的行业发展模式。”合硕机构首席分析师郭毅告诉界面新闻，这也是不少成熟发达国家在房地产进入到相对成熟阶段的时候，会采取的新发展模式。

从市场化调控来说，这一次是中央给了地方更大程度的放权，而且调控方向也给出明确指引，包括限购政策的调整和取消、普宅标准的调整和取消等，这都是前所未有的。接下来，针对一线城市可能也会出台一些更加积极的政策调控。

值得一提的是，此次房地产政策内容是放在“健全保障和改善民生制度体系”的大框架下进行的。严跃进分析，其含义在于，要从民生的角度思考新一轮工作，尤其是要从人民最关心最直接最现实的利益问题解决角度进行。
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“房地产工作的定位非常清晰，一定要从人民的导向进行，从人民群众关心的问题进行，包括购房的问题、房价的问题等，后续更是需要研究新一轮改革时期老百姓住房民生的新诉求和新需要，立足需求谋划发展。”严跃进表示。
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