重点提示
降息成为房地产行业的直接利好，但房地产行业的高库存和结构性困局仍然未解。广大的二三四线城市商品房普遍过剩，非流动性放松所能缓解。降息带来的将是一线城市、部分热点城市与其他城市更大的分化。
1月份CPI同比跌破1%，创下了5年多以来的新低；M2同比增速也降至10.8%，创下了近20年来的最低值。
这是央行降息的大背景。2月28日晚间，央行宣布，自3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点。
这成为房地产行业的直接利好。房地产业界人士普遍认为，降息通道已经开启。目前市场上的房贷利率相当于降息前的9折，困扰行业的流动性问题已经不再存在。
但与此同时，房地产行业的高库存和结构性困局仍然未解。广大的二三四线城市商品房普遍过剩，非流动性放松所能缓解。降息带来的将是一线城市、部分热点城市与其他城市更大的分化。
短期刺激成交
2014年11月的降息使得楼市在四季度呈现翘尾之势。然而2015年首月，楼市上涨势头戛然而止，显示降息、降准“药效”在递减。
因春节因素所致，2月份一般是传统的淡季，但今年2月新房市场整体表现均逊于之前两年。中原地产监测的40个重点城市数据显示，与2013年、2014年相比，今年2月新建住宅成交面积同比分别下降15%及14%。其中，一线城市表现略好于2014年，同比微升2%，但逊于2013年，降幅达21%。二线及三四线城市同比2014年分别下降15%及12%。在去年2月成交平平的情况下，今年同比数据出现进一步下滑，意味着当前市场压力不减。
中信建投地产研究小组认为，对于地产行业而言，最新一轮的降息将实质性降低购房成本，当前贷款利率相当于降息前9折，首套房平均贷款利率已经低于销售火爆的2013年，过去压制地产市场流动性因素已经不再存在。
随着春节效应结束，房企推盘力度将步入正轨，结合此次降息契机，中信建投看好一线城市和二线省会城市的后续表现，3月楼市小阳春值得期待。
CRIC研究中心杨科伟亦指出，对购房者短期而言，降息后以贷款100万元、30年期限、基准利率、等额本息还款法计算，月供将比此次降息前减少159元，而较2014年11月22日降息之前更是减少大幅419元。这将对仍在观望的购房者出手入市有莫大(博客,微博)激励，短期内部分需求将会得到有效释放。
此外，在已经进入降息周期的情况下，社会资金量整体宽裕，房企融资渠道拓宽，基金、信托等都将为其带来资金供给，尤其对于上市房企而言，股市融资更为便利，房企未来融资成本势必会有所降低。从而提升企业的利润空间，房企当前持续下滑的盈利能力或将有所改善。
北京中原地产市场研究总监张大伟则对3月楼市态度谨慎。他说，开年之际，开发商推盘积极性较低；另一方面，刚需、改善主导的市场需求平稳有限，因此3月整体难以出现明显全面上扬行情。
结构性风险仍存
亿翰智库认为，目前房地产行业仍存在较大风险。
主要体现在两方面：从外部来看，由于整体通缩环境的形成以及国际大宗资产价格持续低迷，房地产作为投资品的属性正在逐渐淡化。
从本轮调整周期来看，2014年无论是土地还是住宅成交市场的调整并不明显，尤其是在价格方面没有出清，一二线城市甚至出现了较大幅度的上涨，而地方政府过早的介入救市起了副作用，行业调整不充分的隐忧仍然存在。
通过加大推货量与政策宽松相结合，将会有助于销售情况的复苏。但从绝对量上来看，由于前期需求的大量释放以及本轮降息效应递减，因此预期整体影响力度将会弱于去年11月降息后带来的井喷式增加。另一方面，降息也无法彻底缓解行业内尚未得到彻底调整的量价关系。
杨科伟称，虽然整体已经进入了相对宽松的货币环境，但对购房者更关心的利率而言，对低折扣利率仍无法过度奢望。
本次降息将存款利率上浮区间进一步放大至1.3倍，以一年期存款为例，降息之前利率为3.3%，降息之后为3.25%（上浮1.3倍），银行揽储成本相差无几，而贷款利率则减少了0.25个百分点，银行存贷息差将再次缩小0.2个百分点；个人房贷业务必将大大压缩金融机构的利润空间，将直接影响银行投放个人房贷的积极性，银行对于资本的趋利性会让其将有限的资金投向收益率更高的标的。对购房者而言，要奢望获取0.7折的优惠利率更不可能，甚至基准利率也难以保证。
“短期的单方面货币刺激难疏房地产行业结构性过剩的困局。”杨科伟表示，当前，部分二线和三、四线城市房地产市场将持续低迷，楼市供应结构性过剩的问题出现，一是城市市场结构性过剩，一是产品类型结构性过剩，多数城市的中低端的首次置业需求已基本得到满足。而这些问题绝非货币灌入便能迎刃而解的，需要“一揽子”政策措施同时发力，加快区域经济发展均衡化，将人口导入以及分散，创造需求、平衡需求，才能真正摆脱过剩困局。
因此，对房地产企业而言，去库存仍是2015年之根本，积极营销跑量才是王道。
张大伟预测，3月市场有望逐步升温，同时城市间分化格局将更为明显。从单个城市来看，前期一些采取财政补贴购房的城市也难有起色。该类房地产市场供求失衡，且经济产业发展不佳导致缺乏人口吸引力的地区，前景仍将持续堪忧。
没那么好，也没那么差
李一戈
我没想到，这次降息，股市的反应如此平淡。
当然，3月2日上证指数还是上涨了0.78%，但受益最大的板块之一，房地产指数仅上涨1.18%。而上一次宣布降息后的次日，即去年11月23日，上证指数上涨了1.85%。有朋友或许会说，这是因为环保概念抢了央行的风头。显然没有这么简单。
有专家预测，今年还将有多次的降准和降息动作。即使货币政策的正式口径仍然是稳健，但实际表现应该是偏宽松。根据央行的解释，降息的主要取向，是为了进一步降低社会融资成本。作为吸金大户的房地产，无疑获益良多。
从政策面来看，房地产正在迎来2011年以来最为有利的环境。除四个一线城市和三亚仍维持限购外，其他地区的行政管制均已基本解除。没有或还清贷款后，购买第二套房还可以享受首套房的待遇，而首套房的利率也趋于下降。货币政策进入降息通道，令楼市获得更便捷、便宜的资金成为可能。
从理论上说，2015年的房地产市场应该比2014年有更乐观的表现，甚至存在恢复性上涨的可能。事实上，一批地产吹鼓手在去年11月和今年3月的两次降息后，均喊出了房价要上涨的口号。北京楼市2月份的成绩单更令他们喜出望外。
根据机构统计，今年2月北京新建商品住宅和二手房成交量同比增幅均超过50%。看到这个数字，令人振奋。但上海易居房地产研究院监测的30个城市，2015年2月份商品住宅成交面积环比下跌46.5%，同比下跌11.3%。2月成交量创下近36个月以来的最低水平。
如果说，今年1-2月比去年12月成交的大幅下跌，更多是季节性因素使然，那么，在政策和资金面均呈明显放松的背景下，决定楼市发展的因素就是购房者的信心。
影响楼市的几个主要因素，包括地价、收入差距、货币政策和投资需求。地价基本没有下跌（北京去年土地出让金甚至再创历史新高），收入差距基本没有缩小，货币政策正趋于宽松，剩下的变量因素就是投资需求。所谓住房的投资需求，我个人将它定义为，正常家庭购买第三套以上住房的需求，不欢迎讨论。
2011年实行行政性限购后的几年，楼市的投资投机需求迅速萎缩。而此前五六年，投资投机需求曾经是房价上涨的主要推动力量之一。虽然2014年年中以后，二三线城市的限购普遍取消，但半年多以来，仍未看到恢复的迹象。
央行去年9月30日的信贷政策，实质上是鼓励购买第二套房的改善性需求。作为一项普惠政策，对楼市应该产生了一定的积极影响。去年下半年的楼市成交，要好于上半年，很大程度上就是限购和信贷政策调整后的正效应。
但如果楼市要恢复上涨，必须有投资需求的加入。而去年下半年以来，投资需求迟迟没有进场，个人认为有两个主要原因：一是购房者对未来楼市的投资收益没有信心。宏观经济仍未企稳，通缩阴影隐约可见，结构调整见效尚需时日。可能还有房地产税在后面等着。
二是楼市供求关系紧张，库存压力大。问过几位今年春节回老家的朋友，三四线城市的房子都卖不出去，房价均有所下跌。买得起房子的，一般都买了。经济条件好点的家庭，拥有两套房子的有相当大的比例。再买就是纯投资了，但目前的市场环境，没几人敢投资买房。
我看到有全国人大代表、政协委员提出，单价5万元以上或总价1000万以上的住房，取消限购。个人觉得很有道理。这当然是指一线城市。但是，即使一线城市高端住宅取消限购，它对楼市的刺激作用也较为有限。
从实际情况看，买得起千万豪宅的家庭，购房资格基本不是问题，他们总能找到办法。若想推动高端住宅市场成交的增长，仍只有依靠投资需求重新活跃。虽然一二线城市尤其是一线城市的人口聚集效应和资源优势，决定了它们的楼市增长有着更大的刚性，但影响投资需求入市的上述两个因素，在一线城市也同样有效。
但这并不意味着我们要对今年的楼市转为悲观。虽然2014年的商品房销售面积和销售额同比分别下降7.6%和6.3%，但仍然是历史上第二高。如果你也同意，2015年的楼市不会比去年更差，那就可以谨慎乐观。原因是，庞大的刚性需求一直在那里，而改善性需求又获得了支持。
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发表于 2015-3-5 10:11:50
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