新版《土地管理法》：农村集体土地可直接入市开发

雨荷

新版《土地管理法》：农村集体土地可直接入市开发

中华人民共和国主席令

第33号令

   《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过。

                                     中华人民共和国主席　习近平

   全国人大常委会表决通过了关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。新土地管理法与旧法相比有何不同，会不会对市场造成冲击，征地补偿模式有何改变……这些大众关切的问题，在召开的全国人大常委会办公厅新闻发布会上，都给出了答案。

是基本农田保护2.0版

  在新闻发布会上，全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆、自然资源部法规司司长魏莉华共同回答了关于修改土地管理法、城市房地产管理法相关问题。

  Q:对比旧法，新法将原来的“基本农田”表述，全部改成了“永久基本农田”表述。为什么作出如上改动？是简单的文字调整，还是另有深意？
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  A:魏莉华回应，“基本农田”全部修改为“永久基本农田”不是简单的文字修改，而是理念的重大转变。“我们用网上一个时髦的话说，这就是基本农田保护2.0版，从‘基本农田’到‘永久基本农田’是基本农田保护的2.0版。这样的修改，体现了对基本农田永久保护这样一个价值理念”。

  新法总结了实践中永久基本农田保护和划定的一些成功经验，第35条明确规定永久基本农田经依法划定后任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途，要求永久基本农田必须落实到地块，纳入数据库严格管理。“同时，原来土地管理法要求各省、自治区、直辖市必须把80%以上的耕地划入永久基本农田，考虑到各省的耕地后备资源有很大的不同，所以这次新法作了一个微调，具体的划定比例由国务院根据各省、自治区、直辖市实际情况来确定，使这部法律的规定更加符合实际”。

征地按区片综合地价补偿

  在新闻发布会上，全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆、自然资源部法规司司长魏莉华共同回答了关于修改土地管理法、城市房地产管理法相关问题。

   Q:新土地管理法在土地征收模式方面有哪些重要改革？

   A:魏莉华表示，新土地管理法从三个方面，改革了土地征收模式。

  其一，新法首次明确界定了何为“公共利益”，“原来宪法和土地管理法都规定，国家为了公共利益的需要可以征地。但什么是公共利益？长期以来没有明确的法律规定，特别是修改前的土地管理法又规定，任何单位和个人使用土地必须使用国有土地，所以导致了征收成为获得土地的唯一途径。这次我们在总结试点经验的基础上，采用列举的方式，对于哪些是公共利益可以动用国家征收权作出了明确的界定。因军事外交，政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程，以及成片开发建设等六种情况确需要征地的可以依法实施征收”。

  其二，新法首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。“这样一个规定就改变了过去我们是以土地征收的原用途来确定土地补偿，以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法，以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法，另外在原来的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物三项基础上又增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，这样就从法律上为被征地农民构建了一个更加完善的保障体系”。

  其三，新法完善了土地征收程序，“把原来的批后公告改为了批前公告，主要是使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权”。

地方政府不能强迫农民退出宅基地

  在新闻发布会上，全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆、自然资源部法规司司长魏莉华共同回答了关于修改土地管理法、城市房地产管理法相关问题。

  Q:新土地管理法有什么制度创新？

  A:“我们删除了原来土地管理法第43条，任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定”，魏莉华说，新法增加规定，农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。“这是土地管理法一个重大制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍，集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大亮点”。

  此外，宅基地方面，新法在原来一户一宅的基础上，增加了户有所居的规定，“因为有一部分农村村民已经进城落户，对他们原来在农村的宅基地是否允许退出，这次修改允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地，因为农民变成市民真正实现城市化是一个漫长的过程，在整个过程中我们要有足够的耐心。如果农民不愿意退出宅基地，地方政府不能强迫其退出宅基地，必须是在自愿有偿的基础上”。

不会对土地市场造成冲击

  在新闻发布会上，全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆、自然资源部法规司司长魏莉华共同回答了关于修改土地管理法、城市房地产管理法相关问题。
  Q:新土地管理法改变了此前建设用地只能用国有土地的格局，这一变化会不会对土地市场带来冲击？
+ y7 d# A  T' M! j3 a6 L  A:杨合庆回应，这次土地管理法的修改，包括集体经营性建设用地入市改革，目的就是为了改变、完善现有的建设用地土地供应的格局。原来我们只有国有的建设用地才能进入市场，以进行各项建设，现在是允许集体可以把集体的建设用地，直接由集体出让、出租用于建设，这是土地供应格局的改变。
  但是，集体经营性建设用地入市，首先入市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途；必须要经过依法登记；在每年的土地利用年度计划中要作出安排；即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人，也要按原来规划的用途来使用土地。“因此从这几个方面来讲，不会对我们的土地市场造成冲击。”杨合庆说。

文字实录：《土地管理法》修正案亮点

  8月26日上午，全国人大常委会办公厅举行新闻发布会，邀请全国人大常委会法制工作委员会行政法室主任袁杰、全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆、财政部税政司一级巡视员徐国乔、国家税务总局财产和行为税司司长卜祥来、自然资源部法规司司长魏莉华、国家药品监督管理局政策法规司司长刘沛答记者问。

  当天上午，十三届全国人大常委会第十二次会议举行了闭幕会，表决通过了新修订的药品管理法，关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定，资源税法。

  其中，关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定的问题，杨合庆、魏莉华作了共同回答。

  以下为文字实录。

  中新社记者：

  这次修改了土地管理法，我们知道中国一直是人多地少，对于农民来说土地就是命根子，这次修改土地管理法对保障农民权益有哪些规定？

  杨合庆：

  人多地少是我们的基本国情，广大农民都对土地十分珍视，我们任何一项改革一项立法都要把农民土地权益维护好、实现好、发展好，因此在土地管理法修改当中将保护农民利益作为基本原则和重要目标，完善了很多方面的制度。

  第一，在征地方面改革了征地程序，要求政府在征地之前开展土地状况调查、信息公示，还要与被征地农民协商，必要时组织召开听证会，跟农民签订协议后才能提出办理征地申请，办理征地的审批手续，所以这极大保护了农民利益。在征地补偿方面，我们改变了以前以土地年产值为标准进行补偿，现在我们实行按照区片综合地价进行补偿，因为区片综合地价除了考虑土地产值，还要考虑区位、当地经济社会发展状况等因素综合制定地价。

  第二，在集体经营性建设用地方面，这次是一个创新，改变了过去农村的土地必须征为国有才能进入市场的问题，能够为农民直接增加财产性的收入。同时在集体建设性用地入市的时候，法律要求必须由村民代表大会，或者村民会议三分之二以上的成员同意才能入市。

  第三，在宅基地管理方面，我们知道我国对宅基地实行一户一宅的基本管理制度，在一些人多地少的地方，可能有些地方的宅基地用地比较紧张，这次法律规定，针对这种情况，地方政府要想办法采取别的方式保障实现农村居民居住的权利。另外，这次改革还下放了宅基地的审批权，明确要求通过规划合理安排农村的宅基地，为改善农村的居住条件提供便利。

  总之，新修改后的土地管理法的这些举措将为农民利益提供更加充分的实实在在的保障。

农村三块地改革提速：新《土地管理法》亮点解读

  新土地管理法进一步保护农民土地权益和权力，通过深化土地管理经验、完善土地管理短板、修改法律用语等，从征收土地、集体经营性建设用地入市、宅基地等方面，为农民利益提供更加实在的保障。新修改的土地管理法把农村三块地改革的成功经验吸收到土地管理法，在农村土地管理方面做出了多项创新性的规定，集体经营性建设用地入市成为本次土地管理法修改的最大亮点。

" V! a$ W2 N0 |: {) r. a  全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆解读指出，在土地管理法修改当中，将保护农民利益作为基本原则和重要目标，完善了很多方面的制度。第一，在征地方面改革了征地程序，在征地补偿方面实行按照区片综合地价进行补偿；第二，在集体经营性建设用地方面改变了过去农村的土地必须征为国有才能进入市场的问题，能够为农民直接增加财产性的收入；第三，在宅基地管理方面，地方政府要想办法采取别的方式保障实现农村居民居住的权利，另外，这次改革还下放了宅基地的审批权。
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( _7 D0 s/ ^9 s' R1 d1 a, ~0 S  土地征收三个完善 随着改革不断深化，现行农村土地制度必须通过深化改革来破解当前问题。
& @' ?& p! T6 j0 z  自然资源部法规司司长魏莉华解读指出，刚刚通过的土地管理法修正案，坚持土地公有制不动摇，坚持农民利益不受损，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度，把党中央关于农村土地制度改革的决策和试点的成功经验上升为法律，在农村三块地改革方面作出了多项创新性的规定。
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  土地征收方面实现三个完善：

  第一，首次对土地征收的公共利益进行明确界定。这次在总结试点经验的基础上，采用列举的方式，对于哪些是公共利益可以动用国家征收权作出了明确的界定。因军事外交，政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程，以及成片开发建设等六种情况确需要征地的可以依法实施征收。

  第二，首次明确土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。这样一个规定改变了过去以土地征收的原用途来确定土地补偿，以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法，以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法，另外在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物三项基础上又增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，从法律上为被征地农民构建了一个更加完善的保障体系。

  第三，完善土地征收程序，把原来的批后公告改为了批前公告，使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。

  集体经营性建设用地入市是亮点
  在集体经营性建设用地入市方面，这次是一个创新。
! x  l: z- M/ Y( [  破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。删除了原来土地管理法第43条，任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定。

  明确集体建设用地入市的条件和程序。增加规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用。

  同时，使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

  这是土地管理法一个重大制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍，魏莉华司长表示，集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。

  集体经营性建设用地入市改革目的是为了改变、完善现有的建设用地土地供应的格局。杨合庆副主任表示，集体经营性建设用地入市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途；必须要经过依法登记；它在每年的土地利用年度计划中要作出安排。另外，即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人也要按原来规划的用途来使用土地。  
# b9 t; N$ q# y4 }" A  宅基地增加户有所居的规定

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  在宅基地方面在原来一户一宅的基础上增加了户有所居的规定，因为有一部分农村村民已经进城落户，对他们原来在农村的宅基地是否允许退出，这次修改允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地，因为农民变成市民真正实现城市化是一个漫长的过程，要有足够的耐心。

  如果农民不愿意退出宅基地，地方政府不能强迫其退出宅基地，必须是在自愿有偿的基础上。

  这次改革还下放了宅基地的审批权，明确要求通过规划合理安排农村的宅基地，为改善农村的居住条件提供便利。
  强调“永久基本农田”
  在土地管理法修改过程中把土地管理法中的“基本农田”全部修改为“永久基本农田”，这个修改不是简单的文字修改，而是理念的重大转变。
  在第35条明确规定永久基本农田经依法划定后任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途，要求永久基本农田必须落实到地块，纳入数据库严格管理。 原来土地管理法要求各省、自治区、直辖市必须把80%以上的耕地划入永久基本农田，考虑到各省的耕地后备资源有很大的不同，这次新法微调为：具体的划定的比例由国务院根据各省、自治区、直辖市实际情况来确定，使这部法律的规定更加符合实际。 魏莉华司长指出，从基本农田到永久基本农田是基本农田保护的的2.0版。这样的修改，体现了对基本农田永久保护这样一个价值的理念。保护耕地，保护永久基本农田，是我们土地管理法的核心和宗旨之一，也是在这次修订过程中坚持的一项基本原则。
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七十年前，中国共产党领导中国人民通过土地改革，实现了“耕者有其田”千年梦想；四十年前，农村土地承包责任制开启改革开放新征程。在中国特色社会主义新时代，土地管理法的修订，将进一步保护农民土地权益和土地权利，为城乡融合发展注入新的强大动力。

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