海南全域限购后 大批炒房团又跑到了这几个城市

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来源：中国房地产报（china-crb） 作者：李燕星

4月22日之后的几天，海南省住建厅房产处的电话被打爆了。

“要有耐心。” 海南省住建厅工作人员对中国房地产报记者说，“全国各地的人都在向房产处咨询政策”。

买方在关心政策与自己的购买可能性。卖方旋即进入政策观望时刻，一位销售代理顾问告诉记者，“实在没有办法，再等等看吧”，这是海南几乎所有房产销售代理顾问这两天对购房者说得最为频繁的一句话。

外地人在海南购买住宅的机会几近封停，未放弃机会留在海南的人们选择转战商铺，还有一些人群流向了隔海相望的北部湾经济区城市北海、徐闻和湛江，更远的则选择惠州与西双版纳。

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第一天：封盘涨价排卡蓄客

中国房地产报记者粗略统计，从2017年4月14日至今的一年时间里，海南出台了超过25项楼市调控政策。最初，海南还只是限制外地人购买第二套新房。

从百度指数来看，最开始的这轮调控并无掀起太大波澜，只不过以北京和海口为主的城市人群对“政策”的搜索逐渐多了起来。

随着琼海、海口、三亚、五指山、保亭、琼中、白沙限购政策升级，外地人开始关注不限购区域，开发商则开始关注限购区域的残留机会。习惯了在政策无覆盖之处窥伺机会的开发商，2018年4月22日的这一次全域限购对于他们来说，意味着机会被压缩但并非完全封堵得没有余地。

在海口、三亚等已实行限购区域，外地人购房门槛提高至个人所得税和社保证明至少60个月。在此之前，针对限购范围内的住宅，开发商的做法是与购房者签订一份盖有企业公章的认购协议，协议期限为2年也就是购房者缴齐社保和个税的时间，然后再签订买卖合同。尽管冒着不能在房管局备案甚至其他未知风险，还是有购房者愿意博一把。

显然，此次60个月至少5年的社保和个税门槛，拉长了购房者风险周期，且明文规定非海南省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。一时间，这种缓冲战术遇冷。全域限购第一天，开发商开始兜售40年产权的公寓和商铺，以及部分以租代售的公寓项目。在三亚，40年产权别墅项目受到房产代理商热捧。

在文昌等此前未限购区域，不少住宅封盘，宣布售罄。一名当地开发商表示，“全省调控政策刚刚出来，大家还没有办法应对。一个要等文昌这边具体政策出台再想办法，另一个个别楼盘正在排卡蓄客，费用1万元，等到合适的时机再推盘。”

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第二天：持营业执照就可买房？

选择退而求其次买公寓项目的人们还沉浸在最后一点侥幸当中，结果在全域限购的第二天，含有住宅性质的公寓也被禁止交易。其实早在今年1月12日，海南省就全面停止办理产权式酒店用地审批。

海口市个别开发商又开始钻新空子，购房者收到开发商与房产销售代理方面的信息是，首先，别墅可以买，另外，外地人持营业执照可以直接买房，不受任何限购政策影响，但房屋产权属于企业法人所有，这种操作方式目前可以，但是最近海南政策出台密集，开发商对外说辞是，过几天就不好说了。

对此，中国房地产报记者向海南省政府与海口市政府求证，其工作人员回复称，“只有在海南省内注册的企业才可以直接买房。”

不过，有海口市房地产相关人士告诉中国房地产报记者：“目前外地人持外地企业营业执照买房的行为尚可操作，但是税率比较高，而且政府也在防止炒房者为了买房在海南注册空壳公司的行为。”

对于政府与市场人士两种不同的说法，中国房地产报记者向海南省住建厅求证，无奈电话线路繁忙，截至发稿之前记者的提问已经受理，但尚未回复。住建厅工作人员称：“房产处电话要耐心地打，现在全国各地的人都在打”。

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出路：买不到房的人转移“吃窝边草”

一位房地产人士在朋友圈将此次限购称为“海南地产难民潮”。海南限购，买不到房子的人又去了哪儿？答案是徐闻、北海、云南等地。就在3月31日海南省住建厅发布《关于做好稳定房地产工作的通知》，海南限购政策升级以后，北海和徐闻的销售代理接到了比往常更多的咨询电话。与海南遥遥相望的徐闻占了地理优势，而北海的限购政策较海南宽松许多。

在徐闻，住宅价格今年年初至今连续增长，4月份新房均价6783元/平方米，同比上涨6.3%，二手房均价5460元，同比上涨3.5%。在北海，住宅价格今年以来也持续增长，4月份新房均价7100元/平方米，同比上涨5.5%，二手房均价5904元/平方米，同比上涨4.2%。需求增长，北海地区即将开盘的某全国三强房企，在海南这一波限购后迎来许多徘徊于海南和北海的客户，开发商的要求是必须全款购房。

一位房地产人士作出这样的蝴蝶效应般预测，海南限购后，阳江、惠州、徐闻、湛江、北海、西双版纳等地区或许会出现大量的地产服务机构与从业人员。

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