“大牌”“精营”，助成都社区商业走出尴尬？

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凤凰房产12月13日讯 随着城市泛中心化发展，为满足居民就近购物的需求，社区商业成为住宅开发商的必选题，而随着消费水平的的提高，业主对这块小体量商业的品质需求逐渐升级，开发商如何在小地盘上大作为？

以往，住宅和商业泾渭分明，于是有了玉林、科华北路、一品天下等满城盛名的繁华。如今，几乎每一个住宅项目都有一定体量的社区商业加持，少则几万平方米的底商，多则是纵横几条的社区商业街。甚至，有开发商直言：现在很多项目，开发住宅仅仅与成本持平，社区商铺才是项目的利润点。在以“效率”评定的当下，便捷度高、体验感好的社区商业似乎颇受开发商追捧，相对稳定的高粘度业主群更被看成社区商业成功的保证。

“鸡肋”社区商业，被困在“尴尬”中

现实打破了预设的“美好”，很多社区商业举步维艰。社区商业作为住宅的必要配套是住宅的加分配套，但在电商的冲击和密布综合体的夹击中，生存“尴尬”。很多项目的社区商业也采取零售模式，对后期的运营都是放任自流的姿态。即便是在周边配套不甚丰富的项目，其社区底商也空置了“太多”“太久”，或者频频更换店主。

城南某公寓楼下的底商

凤凰小编走访发现，城南绕城外的部分社区商业，其成熟周期差不多需要在交房以后3~5年左右的时间，部分项目因为分批次交房，其底商需要的成熟时间更长。业态也以干杂店和餐饮、蔬果店为主，店主大多叫苦不迭，业主也抱怨难觅合适的租客。有人直接粗暴地说：城南社区底商的单价在35000~50000元/平方米，一间100平方米左右的店铺月租金就要7000元左右，抛开装修、水电和人工成本，什么小本生意能够有盈余？很多业主收了房差不多两年还没有一次出租记录。此间种种自然影响了投资客对社区商业的判断。

以大源板块为例，周边有铁像寺水街、伊藤洋华堂、世豪广场、建发鹭洲汇、复地复城国际、银泰城等较大的商业综合体、大型商超夹击，小规模的社区商业只能夹缝中艰难维持。

在生活配套成熟的城西，社区底商的状况也没有突破之喜。一个已经交房入住2年的小区，社区底商50%还处于原始的未装修状态，一扇扇透明的玻璃门由大铁锁链关着，里面水泥地上积着厚厚一层灰。

在城市泛中心化的情况下，便利的交通更利于购物中心聚集人气，社区商业因为规划、规模、业态反而倍受限制。但作为住宅的有益补充，社区商业却又是一个“不得不在”的存在。

大开发商精心持运，社区商业或有“新契机”

社区商业的“接地气”并不等于品质无保证，“体验感强”也不等于扎堆的面馆和干杂店，商家自发的业态组合调整也不能过于频繁，失去了邻里间的熟悉感……业内人士坦言，社区商业自持运营的难度不亚于打造一个购物中心的难度。若再以老旧的思维打造社区商业，结局并不太妙，于是，万科、恒大、龙湖、花样年等等纷纷求变社区商业。

不同于社区商业的零散和无格调，“精致化”是万科成都商管团队负责人对万科社区商业的定位。在成都，鲜有染指商业的万科近来却对社区商业“很上心”。10月底，成都万科首条自持运营的社区商业万科金色乐府“魔方街”开街，主打儿童业态，同时引入万科社区营地、O2O商业品牌。明年万科城的商业也将面世。万科城独栋商业曾全面修改设计，走在其中竟然有在太古里的感觉。“从尺度、格局到用材用料，都致力于打造区域精致的商业。”相关负责人表示，除了满足自身业主的需求，也希望影响周边社区消费群体。据悉，万科城商业体量约3万方，其中自持、售卖占比各近一半，由万科统一招商运营、把控。紧接着，万科理想城的自持运营社区商业也将陆续开街。

万科金色乐府魔方街

万科城商业街 部分

而另一大地产巨头恒大，也在社区商业开始了“剧场模式”旨用影城撬动社区商业，将其打造成社区商场的主力店，以此为中心吸附其它相关的各业态，为社区及周边居民提供生活配套及娱乐服务。据悉，目前已经在中山、西安、岳阳、儋州四个城市实施。龙湖的星悦荟也是直指社区商业，规模在5万-10万平方米上下的集中商业，目的就是打造社区型时尚生活中心，向中产家庭及消费者提供购物、美食、娱乐、休闲等多样生活方式打造社区型时尚生活中心。随着恒大、龙湖在成都新项目的推进，这两种社区商业的新模式都有可能落地成都。

与此同时，花样年B2F彩生活、协信“缺什么补什么”的星光邻里模式等都剑指社区商业的份额。业内人士分析：品牌开发商对社区商业的加持统一运营，有利于业态的统一规划调整，也可以根据定位挑选合适的商家，甚至对部分商家实行“免租减租”的策略，对运营初期是大为有利的。

中原地产鲁敏认为，自持运营商业相比散售回款慢，对开发商的资金有较高要求，当前仅有大型品牌房企涉足，中小开发商在优势上不明显，也有不少盲目进入的开发商打造失败的案例。小编走访发现，对于目前的开发商来说，大手笔投资社区商业或许与目前泛中心化的城市发展模式相关，在新兴区域整体配套没有兑现的情况下，为项目打造、业主居住体验提供一种过渡性解决思路，大多倾向于阶段性持有。

在电商和购物中心挤压下的社区商业，品牌开发商介入“精心”运营，从规划、商家、管理等环节，与目前大多全靠“自我调节”的零散社区商业相比，起步明显有优势。同时，大品牌的开发商还有更好的消费吸附力和品牌资源，甚至开发商可能更早介入，从设计规划环节就提早准备，打造出独具特色的差异化的社区商业，另辟蹊径达成“小而美”。而目前正陷在“尴尬”中的社区商业，或许可以换种思维重新出发。

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