北市商业有“资源” 时尚型和生活型或成发展趋势

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来源：生活新报

　在昆明生活了十多年的张先生近来忧心忡忡，他准备在昆明大型的商业综合体附近购置一个小户型的房子做投资，但是在区域的选择时碰到了难题。南市区商业氛围浓，但价格较贵。北市区虽有合适房源，但他却又显犹豫：“南市区依托滇池良好的生态资源，高端的商业综合体项目也比较多，但北市区的商业一直没有起来，缺的就是没有可依靠的生态资源。”

　　长期以来，很多市民都对北市区的商业存在着一定的误区，他们认为北市区没有可依靠的生态资源，不适合高端商业综合体的出现。但是，随着世博生态城•低碳中心、同德昆明广场等一系列高端商务综合体的崛起，这一观点将被打破。从其他城市运营成功的商业 综合体的经验来看，拥有完整的产业链才是高端商业综合体成功落地的关键，而俊发所开 创的街区型社区商业或将为北市区社区商业带来新的发展格局。

　　突围之高端商业篇 高端难落地？北市区并不缺“资源”

　　南市区凭借靠近滇池、西山等众多的生态资源，区域内聚集了大量的高端住宅项目。从运营成功的南亚风情第壹成，到即将开业的西山万达广场，再到正在热推的润城第一大道、红星国际广场……南市区的高端商业体项目可谓是雨后春笋般崛起。

　　相反的是，北市区的高端商业综合体一直处于不温不火的尴尬境地。记者走访北京路上几个较大且定位较为高端的商业综合体，却发现每个高端商业综合体的人流量都未尽如人意。

　　“北市区几个大型的商业综合体中，和谐世纪的品质感还有待加强，而欣都龙城、北辰财富中心的体量不够，须与附近的商业综合体配合才能吸引人流量。”事必达商业地产机构董事长李力说。

　　缺乏丰富的生态资源，难道真的是北市区商业综合体未能崛起的原因？答案必然是否定的。北市区的长虫山占据昆明“文脉”，月牙塘公园、黑龙潭公园、长虫山生态公园组成昆明的“后花园”，世博园是不可多得的生态景区，而盘龙江更是环绕北市区奔流而过。尤其是在北部山水新城的规划提出后，更是将区域内的生态资源的聚合发挥到最大。

　　显然，北市区并不缺乏高端商业综合体，但北市区尚未出现特别成功的商业综合体。这样一来，高端商业综合体在北市区如何落地，则摆在了开发商的面前。

　　代表：低碳中心、同德269写字楼

　　资源优势已很突出，位于世博板块的世博生态城•低碳中心无疑是其中代表。其 66 席巨型企业、14 万平米大企业总部、美高梅度假酒店、泰姬奢华酒店，也为区域内的商业提供高端待客场所。同德昆明广场同样也标志了北市区高端商业综合体的高度。项目是 87 万平方米的城市综合体，除了代表昆明豪宅品质的住宅、标志昆明新高度的 269 米写字楼外，商业上近9万平方米“City Walking”是昆明第一个精致时尚前沿和独一无二的集休闲娱乐、时尚餐饮、购物体验为一体的 SHOPPING MALL，形成一站式消费、体验。

　　突围之综合体篇 北市商业可向时尚型、生活型方向发展

　　借助日本东京六本木新城的模式，拥有完整的产业链和产业结构，也成为国内商业体发展的关键。据中天城项目相关负责人介绍，从昆明城市商圈发展现状来看，昆明商业正从单中心向多中心的商业进行转化。

　　而这，也让产业链格外关键，“北市区一直是昆明市的‘城市副中心’，历经了15年的发展，各方面城市配套均优于其他区域。”

　　同时，云南财经大学 MBA 教育学院不动产投融资研究中心主任周大研认为，高端商业综合体中的购物中心开业，至少要有三方面的要求：一是招商的入驻率至少要超过 80%以上；二是整个购物中心的商业业态配比要合理规划；三是开业的时候，商家要进行大幅度的促销优惠活动，才能把商业氛围做出来，实现开张大吉的好局面。

　　分析显示，北市区商业发展的机会即在于时尚型、生活型购物及休闲娱乐消费的区域化发展。作为开发商项目，更应该从主题营造、品牌构成和业态组合等方面进行突破。

　　代表：同德昆明广场

　　同德昆明广场除了高达269米的摩天大楼外，还汇聚了国际都市豪宅集群，商业上近 9 万平方米“City Walking”是昆明第一个精致时尚前沿和独一无二的集休闲娱乐、时尚餐饮、购物体验为一体的 SHOPPING MALL，真正的拥有完整的产业链和产业结构。

　　“未来，北市区的商业中心将出现在同德昆明广场至北辰财富中心这个片区内。”李力对拥有完整产业链的同德昆明广场给予了高度认可。

　　突围之社区商业篇 “睡城”变身社区商业 街区型社区商业或成新趋势

　　据昆明最新一次人口普及调查数据显示，目前居住在北市区的常住人口在80万左右，交通完善后流动人口大致在100多万左右。一方面，如此庞大的人流量保障了北市区商业的消费基础；另一方面为了满足当地的居住日常需求，依托住宅小区而形成的社区商业开始盛行。

　　但是在真正的商业中心尚未形成之前，社区商业仍然是北市区开发商的兵家必争之地。今年8月，俊发壹街区在悄然掀起一场对于传统商业运营模式的变革，意在凭借自身所打造的第4代社区商业模式，成为领先于中国商业管理的开发商。

　　同时，俊发将制作壹街区“线上邻里商圈”APP“购哪儿”，提供团购、优惠、代购、装修、家政、洗衣、驾校学习等各种服务，利用壹街区官方微博、官方微信、通过新媒体向商家订餐、购物等，构建微商圈，汇聚社区范围内的消费信息以及消费群体。

　　俊发此次的另辟蹊径，着力打造街区商业，提出“邻里商业中心会员制品牌”概念，明显有别于传统商业运营模式。

　　在记者的采访过程中，大部分市民对俊发壹街区的街区型社区商业模式给予高度的认可，不少置业买铺的人首选的也是俊发壹街区项目。而据记者从 58 同城房产频道对比获悉，近两个月来，俊发壹街区项目周边的商铺价格均有不同程度的上涨。

　　周大研指出，俊发壹街区的街区型商业模式，将进一步加剧高端商业综合体和社区商业的竞争格局。若能运用到北市区的商业中的话，或将为北市区的社区商业发展带来新的机遇。

　　代表：滨江•俊发广场

　　作为滨江俊园社区与邻里配套商业，这里既有大体量的集中商业体——滨江•俊发广场，也有独具特色的临街情景商铺——滨江•俊发商业大道。滨江所处社区拥有独一无二的名流商圈，社区人群的消费品位和购买能力在昆明首屈一指。强势品牌的进驻必将为社区商业氛围锦上添花，必将全力引爆昆明社区商业升级换代，构筑北市区商业新格局。

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