楼市调控后：市场成交量普降约40%

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受本轮多个城市严厉调控影响，房地产降温已经率先体现在成交量上。

　　“从我们内部签约的数据看，截至目前，10月份成交量普遍下调了40%。”中原地产分析师张大伟表示。

　　21世纪经济报道记者在中原地产官网看到，该公司目前布局在包括北京、上海、广州、深圳等33个内地城市。张大伟认为，由于中原地产的规模一直相对稳定，其内部签约的成交数据可以说明市场在降温。

　　张大伟认为，整体看，这一轮政策的力度非常大，房地产市场将告别明显上涨。预计四季度市场将出现明显降温，部分区域甚至将出现价格下调的现象。

　　成交量降温

　　按照房地产每轮周期调整规律，调控引发的市场降温会首先体现在成交量方面。

　　中原地产周报显示，从数据相对完整的16个调控城市情况来看，12个城市上周（10.10-10.16）新房成交量较前三个月的周均值有所下降，其中苏州、济南、厦门降幅超过七成，佛山、南京、南昌降幅超四成。另外4个新房成交量上升的调控城市中，南宁、惠州此次调控新政未涉及限购、信贷；广州的新政力度相对温和；深圳新房成交数据出现上升，与统计数据的滞后性有一定关系，但销售现场热度也已不断减退。

　　北京市住建委公布的信息称，10月1-16日，商品住房（不含自住房）共签约8781套，较9月商品住房成交同比涨幅回落29.3个百分点。据调研情况看，10月份各售楼处及门店的合同签订量、客源量、房源量、带看量等全面回落，目前二手房业主涨价的冲动已经得到明显平息，挂牌报价更加理性。

　　21世纪经济报道记者在链家网看到，最近90天内，该网共计成交42973套房源，平均每天成交约477套。但最近一段时间，链家网显示的成交量普遍在100-200套之间。10月21日，链家网显示的前日成交量是154套。

　　开发商开盘的销售数据也在回落。中原地产监测显示，上周（10.10-10.16）重点城市共开盘34个项目，合计推出房源9294套。一线城市中北京和上海有新项目推出，共开盘9个项目。二线城市均有新项目开盘，其中武汉开盘推出6个项目，开盘房源套数最多，共计推出房源4635套。

　　中原地产统计显示，开盘项目平均去化率约为73%，较前一周有所下降。其中一线城市平均去化率为80%，二线城市平均去化率为69%；从平均去化情况看，相比9月份平均的一线城市95%，二线城市80%，均出现了比较明显的下调。

　　21世纪经济报道记者在香河踩盘中看到，香河多个楼盘售楼处只有零星两三个看房者，中介门店几乎没有购房者，经纪人大多在店内闲聊。

　　信贷仍将是风向标

　　据清华大学房地产研究所所长刘洪玉分析，今年到三季度，房地产市场都有比较好的增长。最近出台的主要还是一些短期调控措施，包括限购、限贷、增加供给，规范市场行为等。这些政策出台后，实际上已经对市场交易量，交易价格开始有影响。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，此轮调控是自2011年之后最严厉，波及范围最广的一次房地产收紧调控。而与2011年“一刀切”模式不同，此轮调控更着重于分城施策。

　　比如，从购房资格来看，除一线城市仍延续限购政策外，南京、苏州等地也较严格，其中南京规定本市单身人士限购一套住房，且二套房认房又认贷，这一举措甚至严过2011年。另外珠海、东莞等城市的限购政策当中，对本地户籍多对第三套房做出面积限制，而对于非本市户籍购买第二套房的连续缴税限制也多仅为一年。

　　郭毅认为，当前全国不同城市中楼市表现仍分化较大，一二线城市出现过热现象，部分三四线城市仍然面临较大去库存压力，过热城市的“热度”也不尽相同，因此此轮房地产集中调控也可称为结构性调控。从调控初步成果来看，进入10月，多数调控城市成交量出现明显环比下滑，一线和部分热点二线城市房价过快上涨势头得到明显遏制，房价走势趋稳。

　　张大伟认为，在市场分化的基础下，调控政策也开始了明显分化，部分城市涨幅过快还会出台限购政策。他预计，未来房地产调控政策更多将会升级到一城一策、一城多策。

　　但郭毅表示，此轮房价的快速上涨很大程度上属于“货币现象”，而首付比例的提高则着眼于“去杠杆化”。首付比重普遍大幅提升使大量原计划购房群体出现资金短缺现象，因此购房计划不得不延后甚至搁置；需求的大范围受限也是造成10月成交量普遍下滑的重要原因。而时至年底，各商业银行普遍面临信贷额度不足现象，放贷周期拉长，因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量将普遍进入低迷周期。受成交量影响，成交价格快速上涨的趋势在年底之前也将被终结。不过从长期来看，成交量价的走势很大程度上仍受货币政策影响，信贷总量是否纳入管控范围将为未来楼市的走向提供风向标。

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