新房土地年限缩水20年 开发商依然定高价

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来自本市国土房管部门的统计数据显示：上周全市二手房成交5456套，日均成交量比前一周(以下简称环比)增长9.04温州土地使用权年限房屋到期怎么办?这引发了购房者对于二手房特别是老公房房价的顾虑，但事实上，一手房也可能因为地块此前“囤地、拆迁”等历史遗留问题，导致使用权年限缩水。

　　有些在售的一手房，产证还未办理，土地使用权年限已经缩水了20年！不过，在实际销售中，开发商并没有因为土地使用期限缩水而影响定价。

　　一手房也会土地使用权缩水

　　这种情况并不罕见，某国企开发商表示，在获取土地的方式中，开发企业除了可以从公开市场（一级市场）竞买土地，也而已从其他企业受众（二级市场）获得土地。一级土地市场供应量小，地价较高，在二级寻觅土地，是不少开发商获取土地的重要方式。但是二级市场流转的土地常常存在一些“历史问题”，比如原开发企业囤地、或因为经营压力烂尾，又或者拆迁被搁置。无论何种原因，这类地块的共性都是从出让方获取土地后，自身无法开发的地块，导致这些地块剩余的土地使用年限往往缺失在5-10年以上，甚至更久。

　　国家对于土地的使用权年限是从出让土地给开发企业开始的，这意味这类二级市场流转地块经过几年的闲置，再经过2-3年的开发周期，建成商品房给客户，这类“一手房”的使用权年限缩水在10年以上的并不罕见。

　　对于这类地块，也有不同的应处理方式。

　　该人士称，大部分的开发商并不会去介意缺失的土地使用权年限，因为即使土地使用权年限缺失几年，也不会影响项目在市场的售价。房屋的售价是根据地段、品质、配套等综合因素决定的。因此，开发商在二级市场购买土地时，即便明知土地使用权年限已经少了几年，也不会过于在意。

　　旧改地块可协商补足70年

　　该人士称，在涉及到旧改的土地时，如果因为拆迁原因导致土地使用权年限缩水的的有，是可以通过补缴款来补足70年的。他们曾经历过，即双方签订完土地转让合同之后，买家向规土局申请。补的金额的方式有两种，一种是按照基准地价，一种是按照市场评估价。

　　该人士称，一般是按照基准地价计算的开发商才愿意补的，因为比市场评估价低。

　　基准地价即土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

　　但是这种情况非常少见。

　　澎湃新闻记者向接近上海城乡建设管理委员会人士处了解到，旧改地块因为涉及历史原因，导致开发商周期加长，政府在和开发企业沟通商量的基础上，允许让开发企业补缴一定的资金延长土地使用权年限。

　　但是当下，因为上海已经禁止毛地出让，这种情况已经不多见。此外，目前土地公开市场出让也已经十分规范，约定了开发企业拿到地块后开工完工的时间，如果超过约定时间还不开发，则会面临地块被收回的风险。因此，这类土地使用权缩水的情况，在新出让的土地中很少出现。

　　上海律师事务所高级合伙人宋安成也表示，很少有开发商会为补土地使用权而支付款项，因为补缴款究竟按照什么为基准，没有完全统一的标准，贵了开发商不愿意支付这个成本，低了出让方不愿意。

　　房价和土地使用权年限有关吗？

　　某港资企业开发商表示，开发商也压根不会愿意去补足土地使用权年限，因为这个和房价没有必然联系。

　　比如上海黄浦区某个高端住宅项目，售价高达12万以上，但其房产证的使用权年限足足已经缩水了20年，原因就是该地块从二级市场拿到的时候，卖家因为各种原因耽搁了20年没有开发。

　　上述港资企业开发商坦言，在一手房市场，土地使用权年限对房价影响微乎其微，购房者关注的是房屋品质，因此，开发商也自然不会过于在意买到的地块是否存在使用权年限缩水的现象。

　　新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷则表示，目前的市场价格体系不会被土地使用权年限的问题颠覆。仅在二手房买卖中，对使用权年限严重不足的房屋会有一定影响。

　　有银行信贷人士则表示，老公房之所以比新房次新房便宜，除了品质差一点之外，银行对于老公房因为土地使用年限问题有一定的考量，比如对于房龄在20-30年以上的房屋，不给予信贷支持，或者贷款年限收窄，因此这些因素也会制约老公房的售价。

　　%；成交均价为12289元/平方米，环比上涨5.5%。业内人士指出，目前二手房市场仍处于高热状态，“有娃”的家长出手买房特别果断，而一些不急于买房的市民观望情绪也明显上升。

　　据统计，上周市内六区二手房共成交2604套，日均成交量环比上涨9.70%；平均价格16805元/平方米，环比上涨4.66%。其中，市内各行政区的二手房表现都是量价齐升。很多房产中介门店反馈，随着市教委近日下发《2016年天津市小学招生入学工作指导意见》，受政策影响，为孩子上学买房的家长们成为“刚需购房族”的主力人群。据链家地产西安道店李经理介绍，天津实验小学等多所重点学校片区内，一居室户型、可以贷款的私产房以及没有占用学位名额的二手房目前供不应求，价格居高不下。和平区气象台路附近的房产经纪人表示，2至4岁儿童的家长是该区域内购房主力，因为家长们普遍认为房价与重点学片房相比还比较合理，而且“小升初”也会有不错的教育前景。

　　不过，房天下、我爱我家、链家地产的专业分析人士也指出，进入4月部分外地城市曝出住房公积金贷款额度“吃紧”的现象，国家住建部近日宣布阶段性适当降低住房公积金缴存比例，人们对5月份以后本市各家银行房贷优惠是否“收紧”非常关注。有一些心急的买房人希望在5月前赶到银行申请二手房贷款，抢搭所谓的政策“末班车”。也有很多购房者对房主的大幅加价行为不认可，并因下一阶段的信贷环境对市场影响的不确定性而开始持币观望。目前，虽然二手房市场仍保持火爆成交的“惯性”，但买卖双方博弈现象更加明显了。（澎湃新闻网）

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