盘活存量土地需发挥市场机制

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在今年的全国土地日（6月25日），国土资源部提出创新存量用地倒逼机制，同时拟对部分城市新增建设用地实行“刚性约束”。可以预见，全国将迎来史上最强的集约用地规范。    未来盘活土地资源，需要在土地增量有限的条件下发挥市场作用，让行政刚性约束和市场弹性选择形成合力，因地制宜地建立符合各个城市区域特点的存量土地盘活机制。
) m( |& V" N% c6 Y2 W! a2 U8 t1 d6 f  D    对于存量土地的理解，并非仅停留在暂缓开发的囤地项目范围。对于那些盲目扩张缺乏产业配套或价值产出低的开发区域，例如破产企业闲置土地、老工业区等，也要进行土地的重新整理利用。这并不是政府对企业市场经营的越界，相反如果能将存量土地利用纳入城市总体规划，突破长期依赖增量土地制度体系的惯性，将有利于发挥土地价值对经济增长的拉动作用，缓解产业转型压力。
    近年来集约用地的成绩是有的，但是面对经济下行压力更大的今天，还有很多值得改进的方面。
    第一，要充分利用价格杠杆，推行零增地技术改造。鼓励工业企业利用现有厂房、土地或通过淘汰产能落后项目腾出空间并进行技术改造。在不改变土地用途且符合合理利用目标的前提下，鼓励引导企业通过厂房改造加层扩大生产用房建筑面积, 提高土地利用效率。
    第二，发挥企业用地的市场主体作用，创新推广多元化土地盘活路径。集约用地的原则不仅给各地土地利用立下了刚性约束，同时注重引导各地建立符合自身城市发展特点的土地优化利用政策。盘活路径由单一模式向多元模式转变，在现有土地法律基础上，允许和鼓励由市场主体直接参与功能改变，拆除重建，提升容积率等各种城市存量建设用地的盘活。
    第三，可将容积率奖励机制适用范围扩展到存量土地利用范畴，提高市场主体集约开发的积极性。目前，我国许多城市都制定了容积率奖励的政策，但是应用实例并不普及且通常用于增量土地利用。开发商往往选择直接向政府要求调高容积率，而不是利用容积率奖励机制来争取，这样就难以同步提升城市公共环境改善与项目建设容积率，造成所在区域长远经济价值的损失。我国大城市的容积率普遍落后于国外大都市，但是都市人口增长速度并未放缓，提升城市平均容积率将成为重要命题，否则将重回“摊大饼”似的老路，加剧交通拥挤和环境污染程度，进而影响经济的健康发展。