好物业让房子更保值

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物业管理公司属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。

　　南充市共有200多家物业服务企业，此次占南充物业服务企业1/5的45家企业集体“下课”，是否会给南充物业服务行业带来影响？对其他物业服务公司来讲，又该如何从中汲取教训。为此，华西城市读本记者采访了南充市物业管理协会秘书长吴子渝。

　　影响

　　行业影响不大 企业要汲取教训

　　“45家物业服务企业被撤销资质，并不会给南充物业服务行业带来空白或者太大影响。”吴子渝说，这一次针对物业服务企业的处理分为撤销资质和信用扣分两个方面。

　　“被撤销的企业基本是没有在直营的物业服务企业，不会影响到小区管理、业主生活和行业市场。”吴子渝介绍，这些企业并没有服务于任何小区，因此不会给市场带来服务空白，“而对信用扣分的企业来讲，这也是在提醒南充在营的物业服务企业，要重视信誉、信用，促进企业按照合同约定做好物业服务，这样才能累计信用，接受社会监督。”

　　“有扣分也有加分，要能改正提升，就不会被市场淘汰。”吴子渝提醒这些信用扣分的企业：吸取教训不要盲目，在提升改进的时候，过程监督很重要。

　　现状

　　矛盾复杂难调 物业企业也“头疼”

　　近年来，随着南充城市化进程不断推进，物业服务行业作为宜居南充的一个方面，一直备受关注也备受争议。

　　“物业服务在南充是一种新生行业，但由于需求大、推进快，在这个过程中，矛盾就比较集中突出。”吴子渝分析，针对小区业主和物业服务企业之间的矛盾，每年南充市物业服务行业协会都会进行调查统计，分析发现物业服务过程中很多矛盾，都让物业企业很无奈。

　　“最常见的矛盾纠纷是来自开发建设时遗留问题过多，导致业主和物业之间的矛盾。这类纠纷占全部矛盾的8成以上。”吴子渝介绍，物业企业在进入小区时“只能接现状”，而交房后小区现状和规划之间存在差距，业主和开发商协调不下来，就会出现情绪转移，变成业主和物业之间的矛盾。“站在业主的角度，物业企业当然有职责在交接后帮助协调。但这一类责任不在物业，物业企业没有权利也很难有能力去根本上解决，只能尽力协调。”比如停车位和小区绿化、走廊宽度、电梯口设计等问题。

　　“而从行业内来讲，服务质量与服务成本的问题，也让物业企业头疼。”他表示，很多物业合作合同是几年前签署，但人工、物价等成本提高，导致行业从业人员整体素质不高，服务与收费水平失衡。“此外，物业企业自身服务态度、服务技巧、服务技能等专业水平也需要提升。”

　　行业动态变化 整体在提升健全

　　2009年以来，不少品牌开发商的物业公司随着房产项目落户南充。蓝光嘉宝物业、万科物业、恒大物业等开发商的业务公司，是否对行业带来冲击？

　　“不是冲击，而是一种正面引导牵引。”吴子渝表示，万科、蓝光等开发公司的物业管理并没有对外，对整体市场冲击不大，但却带来的行业理念、行业观念上的提升。比如对业主接受物业企业及物业消费、对物业服务意识的引导等都有了刺激和引导。

　　“近几年，南充本土物业也不断发展，有了一级资质的本土物业企业。在文本规范、制度健全、从业人员形象、服务技能等方面，都在不断提高。行业间的横向联系、行业整合也带动了行业整体水平发展。”吴子渝表示，目前物业服务企业都在不断思考如何提升专业技能水平，更专业细致地为业主提供物业服务。

　　观察

　　7分房3分物业 好物业让房子更保值

　　吴子渝认为，房产可以作为资产保值增值的一种选择，但房子能不能充分发挥这个作用，好的物业管理也很重要。“买房子是一次性的购买行为，而物业管理在一定程度上可以看做开发商提供给业主的售后服务。”吴子渝说，有种说法是“购买新房时，7分选房3分选物管”，可见物业管理的重要性。

　　物业服务公司是服务型企业，人力成本高，利润率普遍不高，它与开发企业主要是两种关系——同根系关系和合约关系。同根系关系指大型房企开发的楼盘由自家建的物业公司管理小区；合约关系指引进的第三方物业公司和开发商、业主都是合约关系，这类企业和开发商没有隶属关系，通过服务业主，从物业服务费和小区停车费等方面获得利润。

　　南充二手房资深交易人老袁表示，如果物业管理公司对房屋定期维修和对设施进行维护，就能延长物业的“青春期”，即使市场行情不好，也容易出售或出租，获取更多的利润或租金。“市中心很多建于1980年代、1990年代的‘老商品房’，但是看上去却比相同房龄的房子新，房价也比周边同样建造档次的小区贵，物业管理公司起到了很重要的作用。”

　　在一些细节上，相关专家谈到，好的物业管理公司让房子的维修历史、水电布局都有据可查，每一任业主都方便省心。物业公司在接管小区的时候，应该有每一套房的水电分布图。各种设备维护得怎么样，直接影响各种设备的使用质量和寿命，定期专业保养检修是最基本的，而保证设备在最佳状态下运行则是更高的服务标准，比如电梯如果保养得当，能延长一倍的使用寿命。

　　聚焦矛盾

　　业主与物业的矛盾：认识不一

　　·矛盾一：停车问题日益突出

　　吴子渝表示，2013年以来，停车问题成为物业和业主之间的一个矛盾点。车位、收费、外来车辆管理等问题，日益突出。“车位是开发商销售的，车位售不出去空置，或者售出后业主不使用而空置，但公共车位又满足不了有车业主停车，就会转换成业主对物业的矛盾。”

　　此外，还有收费与究责的矛盾。物业企业收取的是服务费用，但业主容易将其直接理解为保管费用。“比起外来到访人员，外来车辆也成为物业服务中的难点，尤其是在地下车库较大或者停车出入口较多的小区。”

　　·矛盾二：物业企业的管理范围

　　《物业管理条例》规定，物业管理企业是对单位区域内公共、共用部位、设施、设备进行管理，对公共秩序进行维护，而不是向业主提供包罗万象、全方位的立体式服务。“然而一些业主的认识却恰恰相反，我只要交了管理费，对不起，我的事你就得‘全包’。”南充某小区物业经理老陈说，在这种错误认识的支配下，无论是家中的电灯不亮，还是水龙头漏水，都要求管理处及时维修，稍有怠慢，便会招来诸如“你们管理什么”、“你们只会收钱”之类的非议。

　　吴子渝认为，一些物业管理公司为了搞好与业主的关系，以利于管理费收取等工作的开展，只好委曲求全，无原则地做出牺牲和让步。“这种无条件向业主提供的无偿服务与提高服务质量是有本质的区别。”

　　·矛盾三：物业企业服务了什么

　　“物业企业只知道收费，而我却看不到物业企业为我家服务了什么。”这是由物业管理服务特征引起的认识误区。物业管理是指开发建设单位或业主通过选聘物业企业，由物业企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理活动强调的是物业的“共用”部位，而不包括业主自用部位，所以说，物业企业的工作多为“隐性”的工作，多数业主不能直观的看到。

　　吴子渝表示，希望业主能够在物业管理活动中积极履行业主义务，模范遵守业主公约，客观公正地对待物业管理；物业企业更要诚实、守信，切实提高管理和服务水平；物业管理涉及的其他相关部门和单位也要加强合作，积极参与，大家应该多以理解和包容的心态，通过共同努力把小区建成一个和谐美好的家园。　（记者 敬铭安 谢杰）