股市火爆投资者深圳套现买房：银行高管买20多套

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　或许是为中国资本市场上的资金流找到了最好的突破口，在经历近一年来股市的抢眼表现后，投资客带着大笔的资金进入了火爆异常的楼市。　　3·30新政
　　2015年3月30日，中国央行发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》：
　　①拥有1套住房且相应房贷未结清的居民家庭，改善性自住房最低首付款比例调整为不低于40%(此前二套房首付比例为60%，北上广深二套房首付比例为70%)；
　　②使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；
　　③对拥有1套住房并已经结清房贷的，改善性自住房最低首付款比例为30%。
5 W$ i4 R8 `: C6 C　　此前住房公积金贷款政策为：首套普通自住房贷款90平方米以下的，最低首付款比例为20%；90平方米以上的，最低首付款比例为30%。
) \9 d- Y- _* z. l$ D　　在深圳出生，住了30年的申弥仁，近期为了孩子置换学区房而奔波，第一次领略到了这座城市的疯狂。
　　种种迹象显示，深圳楼市在3·30新政后几近爆发式增长。值得关注的是，深圳楼市的爆发式增长更具普遍性和区域性。
　　5月18日，国家统计局发布了4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，其中最引人注目的仍然是深圳。无论环比还是同比，深圳楼市均处于全国涨幅第一。而仅5月上半月，一手住宅成交达4576套，环比上月同期暴涨92.27%，成交面积环比也大涨96.49%。
　　中原地产的统计数据显示，在4月1日-5月23日，深圳楼市共有46次新盘开盘或加推，14次出现“日光盘”，占比高达30%。
" Z  \; ^3 y2 A5 ^　　即便是房地产业内多年的专业人士，如深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁都认为，“现在的深圳楼市出现了‘马太效应’，越火爆越要抢，越抢越火爆，已经不甚理智了”。

　　4月26日，深圳，港铁·天颂开盘现场。

　　“两周涨80万”
　　在大部分朋友眼里，经营家族海味生意的申弥仁算得上是个“有钱人”—2013年之前，他和妻子在深圳总共拥有四套住房，尽管因为种种原因，房子并不在他们名下；2013年，他们夫妻又在皇岗口岸附近购买了两套住房。
　　即便如此，当申弥仁5月28日晚上向时代周报记者讲述最近的购房经历时，并没有少一分“艰难曲折”。
　　他决定再买房的原因和大部分年轻父母一样：为了孩子能上个好学校。冲着这个目的，他把位于皇岗口岸的其中一套房子卖了，并到处寻觅学区房。中间的过程，让他大为震惊。
  d9 `8 X; ~$ L" K　　申弥仁一家在皇岗的房子位于福田滨河路与福田南路交会处，2013年3月购入时的价格，是每套130万元左右，加上税费、装修，大概在150万元。房子放了两年，申弥仁说自己2015年3月份的时候特意去问了一下，房子大概涨到了185万元。
, `8 z- h* e9 J　　“3·30新政出台以后，深圳房价上涨的说法忽然就传开了。我们在皇岗的房子，一个月内一下子又涨了25万。”申弥仁说道。
2 i/ |. E$ H4 x. z& |6 B$ ~　　这其实是深圳房价如脱缰野马肆意狂飙的最小一个例子。更让人惊奇的是，房价疯长带来了“创新高”的成交量。根据深圳中原地产的监测，从3·30新政至今，深圳二手房市场总成交量接近170万平方米，比去年同期增长近135%，且与前几周的增速相比，目前仍在继续攀升。5月18-25日一周，二手住宅总成交量为29万平方米，创下2013年以来的周成交量新高，且不排除在未来数周内打破2013年成交纪录的可能性。
+ t6 h$ T6 J! B- y　　意外的涨价，让申弥仁和妻子动了置换房子的念头，“我们的想法是把其中一套房子卖掉，然后在园岭买一套学区房”。
　　然而，园岭附近的房子涨价更为疯狂。“一套20年楼龄的老房子，就因为带有园岭小学的学位，我们第一次去看的时候是340万，两个星期之后再去，已经要420万。一下子涨了80万。”犹豫再三之后，申弥仁决定放弃，“因为我们只卖掉了一套房，计算了一下首付和银行贷款，手上的钱是不够的”。
　　目标转向了益田村。但申弥仁越来越感觉到，自己像是在跟房价赛跑—你定下了一套房子，交了定金，却未必能最终如愿。因为你还要依靠智慧与经验避开贪婪的黄牛、提防工于算计的黑中介、杜绝飞速上涨的房价所带来的卖方反价的可能。
　　有太多人会告诉你不同的“加价”故事。“这件事情是中介讲给我听的：一对老夫妻卖房子，中间加价加了两次，等到买房人最终都要签合同了，居然有人打电话来说愿意再加10万元。这对老夫妻是拍着手喜笑颜开地说：叫那个人上楼来。”申弥仁对时代周报记者说道。
/ X) n: ]/ V1 D2 i　　为了避免被“加价”的烦恼，申弥仁下了“狠心”。在最终确定购买一套带有益田小学学位的二手房时，他自己主动把定金加到了60万元。
　　“我只能用这样的方法来限制房主反价。因为如果他毁约，他必须以两倍定金返还给我。”申弥仁说。
+ e8 o( B6 k9 i( D　　“地王”的逆袭
　　当申弥仁为孩子的学位在中心区福田的二手房世界里激烈“博弈”时，他们这些一直居住在“关内”的人士惊讶地发现：深圳关外龙华新区的开发商们已经笑得合不拢嘴。
" J& ^! D: S: C3 Z　　5月23日，深圳暴雨，政府将橙色预警升至红色预警。深圳市龙华新区前“地王”项目中海锦城二期正式开盘。据媒体报道，此次开盘仅推出719套房源，认筹数却有5000多个。为了抢购房源，不少购房者早上6点便风雨无阻地守在开盘现场。
4 u7 h  P. ]/ O& N! q0 t5 ~　　中海锦城二期推出719套89-190平方米精装房源，均价逾4万元/平方米，最高达5.4万元/平方米。与2014年11月22日首次开盘3.25万/平方米相比，中海锦城二期均价涨了逾7500元。但即便如此，719套房源仍在4小时内售罄，销售金额达28亿元。
3 H0 N- C9 U1 p$ T% V! c　　这并非个案。
　　据搜房网的不完全统计，5月前后深圳楼市有51个楼盘项目提价或取消优惠。各楼盘均价平均涨幅在2500元/平方米，最高涨幅为1.3万元/平方米，涨幅高于3000元/平方米的项目达22个。
, v: e/ I# U$ m2 A+ F1 u4 w　　其中，被赋予福田后花园美誉的龙华新区领涨全市。在2014年至今的这一轮上涨中，龙华无疑是一匹黑马，同比涨幅高达16%，远远超出其他区域。
　　中海锦城的消息传出之后，龙华新区新一任“地王”坐不住了。几天之后，时代周报记者获得消息，去年10月由潮汕籍开发商龙光地产花46.8亿元拿下的龙华白石龙地块，将赶在一年后的今年10月入市销售。
　　实际上，在去年房地产行业整体下行的大环境里，“地王”在很多开发商眼里成了敏感词汇，而行业内“地王劫”的案例更比比皆是。因此，至少在3·30新政出台之前，龙华白石龙地块一直是一块被业内“揶揄”的地块。
　　据媒体报道，万科深圳公司总经理周彤曾经用“我们非常佩服那位发展商的勇气”来评价当时的地王事件；郁亮则补充道：“天气变了季节也要变了，那是疯狂时代才敢做的事。”
　　更有趣的是，龙光地产拍下上述地王项目后，龙华一些其他开发商的楼盘竟然在售楼处打出了“新地王出世，龙华崛起”的横幅。当时有分析人士称：“这块地拍得太及时了，把龙华开发商都笑哭了。尤其是附近准备预售的中海锦城和星河传奇，这两盘拿地都不便宜，今年市场不好，他们压力很大，龙光此举是救了他们的命啊！”
! u- B. b6 \3 g  H+ ]　　时代周报记者注意到，这宗地王编号为A802-0305宅地，占地面积46646.77平米，建筑面积18.65万平米。当时就有人计算过，该地块折合楼面地价2.5094万元/平米，意味着未来销售必须在4.4万/平米才能保证有年纯利润10%。当时中海锦城、星河传奇都在3万元/平米左右；而龙华的另一个项目华业玫瑰四季，开盘时均价仅为2.4万/平米，低于龙光刷新的楼面价。
　　但现在，中海锦城和星河传奇反过来“救了龙光的命”。这块去年深圳市唯一出让的宅地，成了众人眼里的“香饽饽”。就连龙光地产执行董事兼财务总监赖卓斌也向时代周报记者坦言：“按照拿地时候的楼价计算，很多人并不看好我们。但现在深圳房价发生了变化，大家的态度也随之改变了。”
　　赖卓斌并未向时代周报记者透露上述项目的销售均价，不过他预期未来5个月楼价将持续上升，“现在旁边的二手楼均价都将近5万元，定价要视当时的市场情况而定”。
. c0 i9 U% |# Q0 B0 m　　返场的投资客
　　或许是为中国资本市场上的资金流找到了最好的突破口，在经历近一年来股市的抢眼表现后，投资客带着大笔的资金进入了火爆异常的楼市。
& d6 |$ v9 I! m; B　　中联链家的统计显示，5月16-5月23日深圳二手房成交中投资客比例已近三成，达到28.1%。
/ m7 j7 h/ J1 W8 B* p5 |　　在深圳，投资者占比购房者的比例一直被业内视为楼市的晴雨表。据悉，深圳楼市过去上涨最火爆的时候，投资客占比一度超过五成，而市场最为低迷的时候，投资客的比例则在一成左右。
  ~1 j# I6 S  f; O7 h) ?　　“涨幅较小或是还未涨的楼盘目前受到投资客的追捧。”中联链家二手房研究院总经理肖小平表示，深圳楼市目前投资最活跃的片区包括龙中、龙华、人民南、布吉、宝安南等，大部分都是此前房价“滞涨”的片区。
; h% K! L$ b# _. F6 O. N9 |　　深圳鸿威地产营销总监李林则透露，其公司的别墅项目连30%的入住率都没达到，“都是买了放着投资等着升值”。
　　“不少从股市出来的钱正在寻找资金出口，像别墅这种投资属性的产品，也已经成为投资客资产升值保值的一种方式了，自住需求非常少。投资客现在对楼市有很好的预期，有点类似于2007年。”李林表示道。
3 I2 X) l; @! L+ i  _+ J　　一位不愿具名的深圳地产业内人士则向时代周报记者指出：“巧合的是，中国第五个直辖市—深圳市就快要诞生的传闻，还有这一波惠州惠阳区并入深圳的传闻，在时间上都和房价上涨有着惊人的一致性。”
) S- y" J' i1 E1 J( p3 v　　他还称，“并不是说开发商或者投资客在炒作这些概念，但是这些概念往往能成为投资理由，并最终带动房价上涨”。
! `" R( X. h# J9 `　　而这些概念拉动的投资行为也正在现实中上演。
" l) D% C% j; H1 H　　5月下旬，时代周报记者在惠州大亚湾西区探访某一已开盘项目的售楼处。开发商告诉时代周报记者，“4月份我带两名银行高管来这里。他们也算是专业人士，作出的判断是，深圳直辖的可能性还是比较小，但大亚湾并入深圳还是比较靠谱，所以一人买了20多套。”
　　售楼处现场也确是门庭若市。据称，这个开车一小时抵达福田CBD的项目，“客户群98%来自深圳”。
　　应采访对象要求，文中申弥仁为化名
　　供求最紧张的一线城市　
# B- N0 ?! H, ?3 X: @  i# P　　市场的供不应求及因调控而压抑了许久的需求，被解释为导致深圳此轮楼市异常火爆的原因。实际上，深圳楼市的供求关系一直就是四个一线城市中最为紧张的。
, j8 K1 c8 _* D, \  ~　　深圳市房地产研究中心提供的数据显示，截至2014年末，深圳市常住人口的住房自有率仅为30%，与北京和上海约70%的数据相去甚远。
　　2000-2013年间，深圳常住人口数量增长了362万，目前常住人口中外来人口占七成多，这正是深圳房地产市场需求大的最主要原因。
　　在近期政策利好释放大量需求外，新增供给不足也是一大主因。
　　近年来，深圳商品住房用地出让规模持续缩减，这不仅推高了地价，也制造了供求紧张的预期。来自深圳中原研究中心、中国指数研究院的数据监测也显示，截至5月18日，深圳一手房可售总套数为33629套，去化周期仅为7.33个月。
　　而深圳土地市场供应面临着已近枯竭的现实。深圳今年一季度卖地收入仅58.56亿元，同比减少了75%。倒不是深圳政府推出的土地全都流拍，而是土地资源几近枯竭，今年一季度，仅有一块土地成交。
- g% _: g/ k! k/ C7 s& W$ a, V. `　　目前深圳的土地状况是，深圳总面积不足两千平方公里，而城区建设量已达到48%，也就是说近一半土地建了房子，后续土地利用开发资源却已显短缺。
　　在一些开发商看来，在深圳拿地成本非常高，导致新房定价只能豪宅化。所以虽然深圳房价不断上涨，但政府供地的数量有限，开发商无地可开发。
; m) q4 S6 `: r* t% J' P　　当然，除了市场本身处于一种供给不足的状态外，开发商使用的营销策略也在制造一种“饥饿营销”的气氛。有业内人士向时代周报记者透露，近期深圳楼市多个“日光盘”并非真正卖光了，而是开发商采取“分批开、小步推”的营销策略，人为制造售罄，进而达到后期涨价目的。
& ]1 U$ P$ m; V  U　　但整体在需求旺盛和供应有限的双重作用下，“深圳市的房价还将有很大上升空间”已经成为业内共识。
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