存量房贷降息等待细则落地，部分客户已暂缓提前还贷

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存量房贷降息，对于银行可谓“双刃剑”。

9月24日，中国人民银行行长潘功胜在出席国新办新闻发布会时表示，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。

此前汹涌的提前还贷潮或将得到缓解。据记者了解，近日已有部分存量房贷客户撤回提前还贷申请，准备观望细则落地。但存量房贷降息后，银行净息差也将面临压力，为此，存款利率或将再次下行。

有客户暂缓提前还贷计划

截至目前，各家银行存量房贷利率调整的具体细则、实施时间还暂未确定。

26日，第一财经记者咨询了广东多家银行。某国有大行个贷业务人员表示，还在等总行制定细则和具体执行标准。什么时候降、以什么方式降，还在等通知。各个地区，尤其是北上广深这类大城市可能还存在差异。

“预计银行可能需要1个月的时间才能落地，大概率和去年一样由系统自动调整。”一名国有行客户经理告诉记者，近期来咨询的客户很多，但由于总行层面还没有下达正式通知，建议有提前还款计划的客户可以等待具体的调降细则。

某国有银行分行人士也透露，存量房贷利率调整细则预计10月份落地，具体时间还没收到通知。

虽然细则尚未落地，但记者在采访中发现，已有许多存量房贷客户暂缓提前还贷计划。在深圳工作的王明（化名）告诉记者，自己本来打算将理财和股市中的资金取出，预约在10月底提前还款，但现在已经撤回了申请。“一方面是因为想‘蹲’一下调降的具体情况，看看是否划算；另一方面，这周股市有好‘苗头’，想博一博更高的收益率。”王明说。

在东莞从事地产工作的田音（化名）此前打算尝试经营贷转贷。存量房贷降息消息出炉后，她紧急让中介暂停了计划。在她看来，官方对存量房贷直接降息无疑是最佳解决方案，不用冒着违规转贷的风险。因此她计划等实施细则出来后“算一算账”，合适的话就不去冒险操作转贷了。

对于银行而言，这有利于缓释按揭贷款的早偿现象，减少房贷资产流失的压力。今年由于存量和新增房贷利差增大、“资产荒”加剧等因素影响，提前还贷现象持续。中金公司近期统计数据显示，银行按揭早偿率仍位于14%左右的高位，并且可能存在使用消费贷和经营贷置换按揭的空间。

作为银行优质资产的房贷也不断流失。上市银行半年报显示，截至第二季度末，六大国有银行合计个人住房贷款余额为25.49万亿元，较年初减少了3254.71亿元。

对净息差有何影响？

存量房贷降息的另一面，是银行日益增大的净息差压力。

目前，银行净息差已处于低位。金融监管总局发布的2024年二季度银行业保险业主要监管指标数据显示，我国商业银行净息差为1.54%，与去年同期相比，下降20BP（基点）。这一息差水平已突破了《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》中自律机制合意净息差1.8%的临界值。

一名股份行网点负责人对记者表示，虽然目标是将存量房贷利率压降至新发放贷款利率附近，但不同区域的存量房贷情况存在差异，不同银行也需要根据自身情况反复权衡落地方案。如果调降幅度过大，容易导致银行净利润进一步萎缩，影响区域业绩。但如果调降幅度过小，又无法抑制日益汹涌的提前还贷潮，结果仍会影响利润空间。把握好这一平衡并非易事。

机构多认为，系列政策将对净息差产生一定影响。标普全球评级分析师陈俊铭认为，根据静态测算，近期央行宣布的下调存量房贷利率等系列政策将导致银行净息差下降约20BP，导致资产回报率下降约14BP。

考虑到提前还贷缓解等因素对冲，也有机构预测，此次存量房贷利率调降对净息差的拖累在5～6BP左右。

“即使不调整存量按揭利率，居民仍可能通过提前还贷、经营消费贷置换等方式，对银行息差形成压力。”中金公司银行业分析师林英奇称。

东方证券分析师屈俊认为，结合央行提到预计平均降幅为50BP、每年可节约1500亿元利息支出，调整规模或在30万亿元，占2024年上半年存量按揭贷款的80%左右，此次调整或拖累上市银行净息差6.1BP。

“存量按揭利率下调，预期拖累2025年净息差5.41BP。”开源证券首席分析师刘呈祥分析，根据上市银行2024年上半年静态数据测算，存量按揭利率下调50BP的情形下，预期拖累2025年国有行、股份行、城商行、农商行净息差分别为6.06BP、4.54BP、2.80BP、2.77BP。

存款利率或将再次下调

存量房贷利率调降，银行净息差承压下，存款再降息已“箭在弦上”。

兴业研究在研报中表示，按照今年第二季度末存量房贷规模计算，其在银行生息资产中占比约11%，对银行资产收益率的影响幅度在8～9BP。为了保持银行净息差的相对稳定，存款挂牌利率可能需要配合下调10BP左右，长期限存款利率可能需要下调更大幅度。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，截至6月末，商业银行各项存款余额为296.5万亿元，这意味着若存款利率平均下调6.4BP，即可弥补存量房贷利率下调50BP对银行利润带来的影响。

值得注意的是，存款利率或再次集中下调前夕，不少原本是利率“高地”的村镇银行、民营银行开始加速下调存款利率，调整幅度高达50BP。例如，广西来宾象州长江村镇银行公告，9月14日起将三年期及五年期定期存款利率均下调50BP到2.7%。19日，云南石屏北银村镇银行的三年期、五年期定期存款利率分别较此前下调20BP、50BP。此前由于高利率大额存单被市场关注的众邦银行也官宣存款降息，25日起三年定期存款年利率下调25BP至2.15%、五年定期存款年利率下调25BP至2.2%