全国房地产低迷，“首付贷”套路频现，广安超达挺而走险

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3 r; s6 d& a* n受疫情影响的大环境下，全国房地产企业持续低迷，为了打破僵局，尽快回笼资金，沉寂一时的开发商首付贷营销手法再现江湖。近期全国多地房地产企业违规推出了“首付贷”“垫首付”等购房套路，很多购房者受不了诱惑，一脚踏进这个火坑里面。一、全国多地“首付贷”套路频发网上新闻报道：佛山金科.集美山水在该项目广告宣传中打出“首付2万元起，买网红滨湖美宅”的口号，调查得知，最低2万元买房背后实际是金科引入“首付贷”，提供贷款的公司是和金科合作很久的科易、衡沣这些第三方金融公司，首付分期需要客户多开几张卡走账，贷款批下来要先转到新的银行卡里，然后再转到支付宝提现，最后用现金的方式在ATM机充到其他人的卡里，这样就可以断掉来源了。又如重庆东原嘉阅滨江项目通过业如信贷办理“首付贷”，首付贷款最长一年，可以先付1.5成首付，剩下的1.5成按季度还清本金。其项目置业顾问表示，领导批准让部分购房者无息首付贷款，是因为首付贷的数量关系到他们的业绩和奖金。二、何为“首付贷”何为“首付贷”？地产圈的人可能都清楚，房企为了自身高速发展，伙同第三方金融机构或个人给消费者提供的增强购买力的金融工具。在买房还是稳赚不赔投资的年代，很多人想买房子但是可能连首付都凑不齐，这个时候“首付贷”粉墨登场。于是贷款满天飞，楼市成交量逐年放大，房价飞涨。有统计显示因为“首付贷”，购房家庭数增长了32倍。尤其是二三四线城市，老百姓多半囊中羞涩，“首付贷”发挥的作用更大。但金融工具永远是把“双刃剑”。为什么国家将房贷首付比例确定为最低30%，这是因为30%是房地产按揭业务的风险关键点。但如果购房者连30%的首付款都不能支付，而通过“首付贷”来激活房地产销售和投资的话，房地产也好、金融也好，可能触发系统性风险。三、“首付贷”是否合法开发商通过关联第三方公司或个人的名义借款给购房者付款给自己，其本质与“首付贷”无异，其做法均违反了《个人住房贷款管理办法》第五条购房者必须一次性支付首期款的规定。同时违反了2017年住建部、中国人民银行、银监会发布的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》中的“严禁违规提供“首付贷”等购房融资”的规定。四、 “首付贷”带来的风险（一）购房人的风险。对于购房人来说，开发商通过“首付贷”“垫首付”看似能帮着解决首付问题，且马上就能买房，但这也可能并非“馅饼”而是“陷阱”。因为整个交易完成的过程中，购房人是出钱工具。虽然购房人完成了首付款的缴纳，但是最终背负上了银行的贷款月供和首付贷机构的高额利息。购房者如果连首付都无法支付，需要通过贷款来完成，可想而知，他的经济实力一定不会太宽松，资金一旦无法周转，借贷人将面临银行、贷款中介和个人生活的三重风险。更重要的是，如果市场持续冷清，开发商资金链断裂，很可能出现买房人交了首付后开发商“跑路”导致烂尾的局面。（二）银行的风险。“首付贷”提供者是非银行类金融机构和网贷平台，通过这些机构和平台，首付困难者得以缴纳首付，完成银行贷款，这一过程中，银行很难准确了解贷款者的财务情况和还贷能力，这在一定程度上增加的银行的贷款风险。如果众多采用首付贷的购房者都无法偿还银行的贷款，银行的风险防御机制就会被破坏，面临众多的坏账，严重的还会导致区域性的金融风险。五、开发商企业为什么选择铤而走险受疫情影响，房地产企业持续低迷，开发商为了达到销售额和快速回笼资金的目的，毅然决定铤而走险。与购房者自有资金支付首付获得贷款相比，开发商通过“首付贷”“ 垫首付”导致的实付首付款减少，本质是提高了贷款比例，拉长了融资杠杆，违反了国家房贷政策底线。开发商以借款或代垫的形式造成购房人已经足额支付首期房款的假象，进而以此为条件向银行获得住房贷款，降低了楼市投机者的门槛。开发商的这一行为规避了国家的宏观调控政策，进而会使得对楼市的调控效果大打折扣，使调控政策成为“空调”。开发商支付垫付首付款的方式主要有两种：一是开发商直接为购房者垫付部分房款（在业内称为首付分期）；二是通过第三方（个人或者金融公司）向购房者借款。六、开发商如何规避风险为了规避风险，开发商“首付贷”通过第三方（个人或者金融公司）的名义，并不会直接从开发商的账户里面直接转账。一旦发生与购房者的纠纷，开发商可以推得一干二净，所有风险都转嫁到购房者身上。虽然银行对贷款资料的审核较为严格，但开发商仍然可以通过一系列操作顺利过关。近日，笔者接到多名广安网友反映，广安超达房地产公司涉嫌诱导客户购房，并让客户与第三方个人签定借款协议，变相为多名购房者垫付首付款，网友欲苦无泪，如今家庭出现变故，无力偿还银行贷款及超达公司的借款。房地产市场保持平稳健康发展，需要政府多部门的监管，不仅防范金融风险，更要从房地产市场的根源上解决问题。或许，只有解决了房地产市场上的利益驱动，才有可能补齐金融市场的各类漏洞。
附件：1、网友购房时与销售人员的聊天记录 2、超达公司的借条模板

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