0 T! E1 V# t% J6 `: G预约购房：只剩3万尾款，卖家却后悔了7 t3 |- z3 O( y" g, G% i H
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谢某在和老婆在川大附近一小区看中了一套面积为136.43平方米的二手毛坯房。当时，卖方的房屋所有权证没有办下来，于是谢某和房主冉某商量以“预约合同”的形式将合同签订下来。 5 X# l6 w( `( |- q- C% c- \$ K( d; x- n) o) i- W
2016年8月，谢某与冉某签订了《二手房屋买卖预约合同》，合同对房屋价款、支付方式、交付时间、违约责任等进行了约定。合同签订当天，谢某依照约定向房主冉某支付了购房定金10万。2016年11月，谢某支付了第二笔购房款42.5万。 1 S( N+ }4 F$ h; v4 n) I4 X; ]5 U7 \3 C
与此同时，冉某于2016年11月向谢某交付了房屋，双方办理了房屋交接手续。一步步手续办下来，已过了大半年，就差过户及付清剩余3万元款项，房子就真正到谢某名下了。 4 {9 I9 A3 F& S* r / c j* d! J' H& \$ a2017年5月9日，该套房屋取得了不动产权证书并登记在冉某名下。谢某督促冉某继续履行合同，但此时，冉某却一拖再拖不再露面。 ! p. Z% ?4 Y! p+ S3 A4 \% |8 s# y7 f( V" Q
原来，将近一年的时间，冉某发现自己这套房的价格已经涨了差不多一倍，觉得如果以当初协议的价格55.5万卖出去，实在划不来。 ) k* Q& d" b; ?% Z9 Q+ o* q Q& e$ U
法院裁判：预约合同有效 房主协助买家过户 % w* \# n* r% ?9 ]* Q, F$ X; A5 T9 M) U7 x$ j7 S! j" e
冉某认为，自己和谢某签订的是预约合同，便以双方未签订正式的买卖合同等原因不愿继续履行合同。而谢某也着急了，2017年6月一纸诉状将冉某告上了法庭。 " ^- u8 A+ A4 U# e. L2 ]% _- z. Z$ j
通常，买卖房屋会签订正式的买卖合同，在法律术语上叫“本约”，但在某些特殊情况下，买卖双方仅仅进行“预约”，这样的合同是否有效呢？ 8 u5 x* {) p+ u' \) s4 y% v: g# j( A+ K7 d
法院经审理认为，本案原、被告双方签订的《二手房屋买卖预约合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。 ! n. W: ~ d/ {! K- f% O8 z & X J# U- `) U1 A; J本案争议之焦点在于，双方签订的《二手房屋买卖预约合同》属于预约合同还是本约合同。双流法院认为，通常情形下，预约乃约定将来成立一定契约之契约，是相对于本约而言的一类特殊合同，其指向为本约的缔结。有时，相关交易中存在着事实或法律的障碍而暂时不适合签订本约合同，因此需要签订预约合同。法院认为，如果预约合同实际上已具备本约合同之要点的，应视为本约。所以本案案涉二手房预约合同虽名为预约，但实际上已具备了本约的要件，所以应视为本约。据此，双流法院根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，判决冉某应协助原告谢某办理过户登记手续，履行合同义务。0 f: Y ~; T% n
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法律解析：预约合同什么情况下可转换为本约合同？9 g9 W6 Z4 j* V) X$ z9 ]
/ m- G0 [( J1 | t3 v4 i. X) z本案承办法官表示，预约合同是可以转换成本约合同的。如果在预约合同中载明了本约合同的主要内容，并且一方或双方当事人已经实际履行、当初限制交易不成熟的条件业已消除，即使双方未按预约合同签订本约合同，其预约亦已转化为本约性质，故此可以认定为本约合同。 + c- D# E4 U1 u9 m 本案中，虽然原、被告双方签订的《二手房屋买卖预约合同》名为预约合同，但该《二手房屋买卖预约合同》已经具备了房屋买卖合同本约的全部要件，该预约合同应当属于本约的性质。/ u4 o! m. s1 `; c' `/ _) G U& Y& c
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