地产商谈楼市：燕郊由3万元变成1.5万元 这是有可能的

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在政策严、资金紧的2018年，房地产市场的表现如何？房企更看好哪个城市？未来房价是上涨还是下跌？

3月22日，在观点地产新媒体主办的“小年大周期”2018年年度论坛上，几位参会的房企代表，不约而同地表示，今年房地产市场比较平稳，甚至相对来说会是一个大年。长期来看，房价将温和上涨。

“城市分化得非常厉害”

阳光100集团总裁林少洲认为，大小年讲的是波动和分化，一线城市过去这几年成交在萎缩，但是三线城市是在增长的，所以不同的城市有不同的表现，整体的房地产今年可能成交面积有可能会略微回落，但是整体上还是比较稳定的。对不同的企业来说，可能大的企业今年还是一个大年，小的企业今年可能是一个小年，行业的洗牌在加剧。更值得期待的可能是在房地产的创新模式方面，一些新型的企业今年可能会是一个大年，在洗牌的阶段，需要很多新的物种、新的业态，“所以我觉得创新型企业未来可能会是一个持续的大年”。

中城新产业控股有限公司董事长刘爱明表示，大家谈小年主要还是觉得今年政策比较严、资金会比较紧。我们看总量就不是小年。现在房地产有一个背景，集中度在提高，大企业能力很强，尽管市场比较严峻，它产出还很高，现在房企销售不上千亿都不能谈。

另外，区域是不平衡的，公司也不平衡，产品也不平衡。另外我们看大年、小年，还要看供应是大还是小。

“搞房地产这么多年，每年都喊挺难的，但是每年大家日子都挺好，所以我觉得还是地产人自己的努力是最重要的，越是大企业越努力，这也是地产行业一个非常好的现象，给整个经济增加了非常大的稳定因素。”刘爱明说，“我是房地产的死多派，中国人口不完成一轮聚集，城市化没有结束，房价就还会涨。人口往哪里流动，往哪里聚集，哪里的房价就会上涨，这是一个很正常的过程。”

林少洲表示，从感情上是希望房价能降，从理性上房价下降很难，供求关系决定了在大城市的供应量不多，很难有新的供应，改造的成本吓人，想来的人特别多，所以最希望降的地方恰恰最没有可能降，因为还是有很多人想到一线城市，但是没有多少地。现在三四线城市的房价1万元左右其实也不高，扣掉各种成本之后也没有什么利润。“由于政策原因、经济波动原因，造成房价有一定的起落，比如说燕郊由3万元变成1.5万元，这是有可能的，但是这很有可能又是给新的一波人创造机会。现在我们的政府采取的政策非常理性，像年轻人买房的问题，我们用租赁、人才房等等各种办法解决他们的需求。未来的房地产顶多是房价不要涨得太快，涨慢一点，或者说收入的增长和经济的增长多涨一涨，等到收入的增长和房价的增长持平，慢慢的这个市场就会很良性了。”他说。

旭辉集团股份有限公司董事长林中表示，中国的城市分化得非常厉害，一线城市就四个，但是都受到了比较严厉的调控，二线城市已经分化成很多类，三四线城市的类别更多，今年肯定是有些城市好，有些城市不好。总的来说城市好有几个共同的特征，第一是城市的基本面好，第二是有没有政策支持，有些三四线城市基本面好，又有大量的棚改，第三是房价有没有过快上涨过，第四是没有新政调控，今年可能最好的就是这样的城市。

“当然不同的城市在今年会有不同的表现。作为企业应该研究不同城市的发展周期，把握发展机会，对我们来说，好的城市多卖楼，差的城市多买地，表现好我们也很高兴，回落我们也很高兴，我们就希望在不同的城市进行不同的资源配置。”林中说。

林少洲也认为，今年一二线城市的房地产市场不会有特别火爆的表现，一二线城市更多的是存量，包括租赁房、集体建设用地，非传统的产品可能会有更多的表现空间，包括一些共有产权住房，这些创新模式的产品会有更多的表现机会。三四线还会是主力供应，包括会有更多的三四线城市会完成一轮补涨、补供应、补消费的过程。

中国金茂高级副总裁、华南区域总经理魏浙说，“房价稳定上涨的趋势确实是不会变的，如果我们相信中国的城市化进程，相信我们的经济发展还不断地有财富的积累，而且中国的人口还是在增长的，它毕竟还是在上涨的趋势之中，这个趋势不会变化，至于说增长比例是多少，现在确实没法拍脑袋说。”

“看好得到高铁红利的省会城市”

在2017年底加入宝能集团任高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁，原保利地产副总裁余英更看好得到高铁红利的省会城市和一些比较强的三线城市。

余英说，今年一线城市肯定会比较差一点，因为好多房子能卖6万元的，只能按3.8万元的售价去卖，企业如果不是有销售的压力，或者资金链的问题，是不会卖的，所以一线城市的销售量肯定会下降。

余英在其演讲的“高铁新时代下房地产发展的新机遇”中强调，高铁带来城市区域经济的重构和部分城市的异军突起，将是今年乃至未来两三年的一个最大的亮点。

余英说，“在一线城市限购的情况下，成交量可能会下降，但是二线城市的核心区以及中国高铁网的节点城市，我预计在今年三季度开始会出现量价齐升，而且这些城市的调控力度不是很大，所以是一个非常好的机会，所以个人投资建议大家要关注这些高铁站点的城市，房地产企业拿地也要关注这些城市。其中，有几个城市需要重视，它们分别是：西安、郑州、合肥、武汉、长沙、成都、重庆、贵阳、南宁、昆明。”

“由于中国和南亚关系未来可能的好转，昆明会从过去的一个边陲城市，变为辐射东南亚以及南亚的桥头堡，而南亚、东南亚有20亿人口，所以昆明、南宁这两个城市是很有机会的，南宁的高铁将来是要通到越南的，然后到泰国，昆明的高铁是通过缅甸到泰国的，两个高铁最后汇集在一起，最终到新加坡。”余英说，“中国的高铁网，有很多典型的米字型高铁汇集的城市，我认为今后中国城市的发展进入到典型的省会城市年代和高铁节点城市年代。而高铁没有照顾到的城市，将来可能会有很多的风险，特别是对商业地产、写字楼的风险更大。”