杨红旭：楼市将成双降最大受益方

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　当下楼市复苏的主要驱动因素是多次降息降准，同时房贷政策放松。去年的“9.30”政策和今年的“3.30”政策，有力地降低了房贷成本和门槛，有效地促进了购房需求释放。

　　8月25日晚，央行宣布降息0.25个百分点，降准0.5个百分点。这是今年以来第四次降息、第三次降准，力度超预期。显而易见，这标志着我国货币环境进一步宽松。那么这对楼市有何影响？

　　应该说，本轮降息降准的主要目的并不是针对房地产。央行的解释是，降息主要是降低社会融资成本，支持实体经济健康发展；近期完善了人民币兑美元汇率中间价的报价机制，降准能弥补流动性缺口。这就意味着，降息降准主要还是为了经济稳增长，另外对冲人民币贬值所造成的外资流出。除了支持经济发展，还有一个紧急而直接的动机：稳股市。然而，股市运行自有规律，单靠降息降准，尽管能够暂缓跌势、有所反弹，但并不会改变市场运行方向。

　　可是，房地产却很可能是降息降准的最大受益方。房地产业对于货币政策和流动性非常敏感。去年四季度以来，全国楼市出现复苏，其中以一线城市表现最为突出。而同期经济并未好转，说明经济面并不支持楼市回暖。

　　其实，当下楼市复苏的主要驱动因素是多次降息降准，同时房贷政策放松。去年的“9.30”政策和今年的“3.30”政策，有力地降低了房贷成本和门槛，有效地促进了购房需求释放。

　　本次降息之后，五年期基准贷款利率由之前的5.4%降至5.15%，明显低于2002年、2003年的5.76%，创新中国成立后的最低水平。这对于贷款买房的人而言，属于明显利好。尤其是首套房贷，部分一二线城市还有一定折扣。另外，公积金贷款利率由之前3.5%降至3.25%，已经明显低于无风险的银行理财产品收益（4.5%左右）。这就意味着：购房者应全额使用公积金，用不掉的自有资金可买银行理财产品，赚取利差。这种超低房贷利率，在历史上极为罕见，等于国家在补贴购房者。只要属于自住需求，为什么不贷款购房呢？

　　当然，也有相反的意见认为，近期国际金融市场比较动荡，欧美股市大跌，诸多国家货币争相贬值，国际油价一度跌破40美元大关。在这种形势下，国内楼市也将出现大幅降温，房价也会大跌。

　　其实，没必要那么悲观，金融动荡暂难冲倒楼市。美国和欧洲经济稳中趋增，是全球经济的脊梁，发达国家经济稳健，则很难出现全球性金融危机。新兴经济体的经济形势确实不乐观，比如巴西和俄罗斯就很糟，货币贬值难以避免，但中国经济明显强于前二者，人民币虽然在8月中旬急贬了3%左右，但幅度不大，对楼市冲击极其有限。

　　更关键的是，低息环境之下，楼市很难出现大跌。一般而言，在资产泡沫长大的过程中，货币由松转紧，容易刺破泡沫，引发资产价格大跌。而过去几年，全球主要经济体处于低息环境，去年以来我国也多次降息降准，实际利率明显下滑。今年7月份，全国金融机构贷款加权平均利率为5.97%，自2011年以来首次回落至6%以下。这种宽松货币环境之下，全球楼市不可能大跌，我国房价更不可能大跌。

　　预计未来半年，房价仍将维持适度上涨。或许，明年下半年和后年，经历上涨后的楼市会再度降温，但也属于短周期性质的调整，总体态势是涨跌交替，螺旋式上升。如果届时国际金融环境依然动荡甚至恶化，加之美国加息，全球货币环境趋紧，中国楼市降温的压力则会增加。

　　□杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）