新政首周一线城市量涨价平 新政执行细则待出

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来源: 21世纪经济报道(广州)

“按照常规，"3·30新政"后，各地将就中央稳定住房消费的精神，以及各部委落地的楼市新政出台相应的地方版执行细则，”北京中原地产首席分析师张大伟表示，也就是说，一线城市的政策还有很大释放空间。

4月9日，上海市住房公积金管理中心公布最新的政策，购买首套房及二套普通住宅，个人和家庭公积金贷款上限调至50万元、100万元；补充公积金上限再增10万元、20万元。

新政将自4月15日执行。

此前的4月7日，深圳住房公积金中心宣布，自4月7日起，该市住房公积金贷款首套房首付比例最低20%；二套房首付比例最低30%。

这也是上海、深圳两地根据住建部住房公积金要求落地的地方版新规， “按照常规，"3·30新政"后，各地将就中央稳定住房消费的精神，以及各部委落地的楼市新政出台相应的地方版执行细则，”北京中原地产首席分析师张大伟表示，也就是说，一线城市的政策还有很大释放空间。

另据21世纪经济报道记者了解，北京、广州也在研究本地可执行的楼市细则，预计将从住房公积金、首套房及二套房贷等角度落地。

一线城市利好

“谨慎、分化”是张元对近期楼市新政的看法。

张元是北京一个基金公司的高级经理，在2014年楼市下行时期，该基金公司开始转型，80%的钱转向了资本市场，剩余的20%的钱留在地产。而在此前，该基金公司80%的资本都定向在地产领域。

“市场和去年一样，一线城市和部分二线城市地产还不错，大部分的三四线城市仍不能碰，”张元称，剩余的20%的资金只定向投向一线城市，最好是北京。

中原集团研究总监刘渊也认为，3月底密集推出的新一轮支持房地产市场的政策，将对一线城市和部分二线城市有很大提振作用，但三四线的房价将持续走软。

市场也如是表现，楼市新政首周（3月30日至4月5日），根据中国指数研究院数据，22个主要一二线城市累计住宅成交面积环比前一周上升4.9%。其中，一线城市成交面积环比上升约7.5%，广州、北京成交量涨幅均接近四成；二线代表城市中半数成交量环比上涨，成交总量较前一周小幅上涨4.0%。

“当然，新房的交易需要一个过程，网签数据具有滞后性，3·30新政对于新房网签量的影响，将会在三周后有明显反映。”张大伟如是说。

北京短期未涨价

需要注意的是，和此前一出新政便涨价不同，具有楼市风向标意义北京楼盘鲜有楼盘涨价，多开发商借新政打出“新政之下不涨价”、“涨价倒计时”等口号。

根据北京市住建委网签数据，3月30日楼市两大新政公布后，3月31日至4月5日6天时间内，北京市新建住宅网签2063套，同比增长191.80%；二手房6天时间内网签2496套，同比则增长39.13%。

21世纪经济报道记者亦致电多个房地产公司获悉，新政刚落地需要消化，诸如货币政策等仍需要操作层面落地，市场仍待发酵。

“一般来说，量涨在先，价涨在后，在市场明显上涨之后，开发商才会如此调整销售策略或者涨价。”北京通州的一位销售总监如是告诉21世纪经济报道记者。

“北京楼市仍以去库存为主，预测4月前后，北京楼市成交会出现一个井喷，届时库存一旦消化完，房价才会有明显变化。”亚豪机构市场总监郭毅介绍。

值得一提的是，张大伟表示，按照此前的规律，土地市场大热也将推涨购房者入市，影响市场预期，但3月份之后，北京鲜有土地尤其是好地供应，也因此，北京楼市比想象反应平稳。

不过，张大伟也提醒，北京近年来不断收紧土地供应，2015年的商品房供应额度更是历史新低，供需失衡下，北京房价将趋于稳定。

新政执行细则待出

在张大伟看来，未来的一线城市楼市新政还有很大释放空间，随着新政逐渐落地，市场反应也将逐步走好。

4月9日，上海市住房公积金中心出台新政，购买首套房及二套普通住宅，个人和家庭公积金贷款上限由30万、60万分别调至50万元、100万元；补充公积金上限再增10万元、20万元。深圳不日前也下调了首套房和二套房的贷款比例。

另据21世纪经济报道记者采访广州市住房公积金中心人士获悉，广州市也正在研究调整住房公积金贷款政策，比如让借款人去申请商业贷款，商业贷款与公积金贷款的利息差额由公积金中心来补贴给借款人。

广州住房公积金管理中心的人士表示，目前这一方案已经初步与部分银行进行过沟通协调，但最终仍然待上报批准。

4月9日，北京市住建委的相关人士也告诉21世纪经济报道记者，北京也在研究有关中央的楼市新政精神，并将就北京城市规划、人口等特点出发落地出台可执行细则。