房企“恶意降价”被紧急叫停，房价到底能不能降

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现在的楼市环境里，开发商们的日子真是不太好过。

上有限价压着，涨不了价。而且楼市环境这么冷，涨了价房子不好卖。想降价也不容易，继新名词“降价未遂”横空出世之后，在江苏邳州市又出现一个新词，“恶意降价”。

这真是奇闻一件。开发商这是和谁有这么大仇怨，非要带着“恶意”去降价？这个恶意又是冲谁去的？

“恶意降价”被通报

这个冬天，江苏有点冷，邳州市也不例外。但比天气更冷的，是当地的楼市，心急的是则当地开发商。

2018年2月初，江苏省邳州市房地产商会发布一则《关于邳州房地产市场近期出现销售乱象的通报》流传于网络。引来众多围观。

公告里声称：

邳州有个别楼盘出现了以低价扰乱市场、不正当竞争，销售价格严重低于备案价格的情况，个别楼盘降幅达2000元/平方米，此种行为严重扰乱了房地产市场的秩序。

邳州房地产商会要求房企按照备案价销售，不得挑起价格战。2月8日，邳州市相关部门的回复证实了这个消息，“上述通报是属实的，但针对该商会的合法性以及上述通报所提出的房地产乱象，我们正在调查。房产也是一种商品，降价也是一种市场行为，只要不是恶意降价，我们就不会干预，但会根据上级精神遏制房价过快上涨。”

值得注意的是，邳州是2018年全国综合实力百强县市第37位，且入选2018年工业百强县（市），还是全国县域经济综合竞争力100强。一个经济实力不俗的县也过上开发商降价卖房的日子，楼市寒冷真有这么大的威力？

房子不好卖 开发商降价保命

几个月前的邳州市，楼市还曾十分火热。2018年11月，全市新建商品房同比和环比均为上涨。11月，邳州新房备案成交1064套，环比上月增长40.2%，同比上涨38.7%。

风向转变始自2018年12月。按照邳房网的统计，12月网签备案成交976套，比11月减少88套，环比下跌8.27%。这一下跌势头一直延续至1月。2018年1月网签套数为852套，环比下跌12.7%。

彼时，邳州楼市连续两月下跌，看起来是楼市随着冬天的到来一起进入了寒冷季节。

但是开发商们能忍受飘雪的天气，却无法接受冰凉的市场。就在2月伊始，沉不住气的开发商想要降价保命。

这下，当地有些人接受不了了。房地产商会直接甩出书面通知喊话，要求行业内“个别房企”不要搞价格战，不要扰乱市场秩序。

降价就是扰乱市场秩序，这波操作不仅让降价的开发商有些蒙，也让一众吃瓜群众有些措手不及。房企涨价的时候从不见有人出来喊话“恶意涨价”、“扰乱市场秩序”，房价一降，市场秩序就被扰乱了？

无独有偶，就在邳州出现“恶意降价”之前的几个月，毗邻的安徽省曾出现过开发商“降价未遂”的笑话。

2018年11月，安徽合肥某楼盘传出降价6000元/平米，结果没多久，当地房产局长亲自前往调研，回头房价便又涨了回去。紧接着，砀山某楼盘降价后，当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚。

前有降价未遂约谈会，近有恶意降价被通报，开发商降价是动了谁的奶酪，竟如此不受待见？

土地收入不能丢房子却越来越多

邳州2018年全年共出让145宗地块，成交135宗，总成交金额66.33亿元。尤其是11月、12月，分别拍出27宗、20宗，且多为低溢价成交。也就是说，地方政府卖出去的土地，不像以往那样能赚。

再来看看2018年邳州市的一般公共预算收入为140.17亿元，也就是说，土地出让金和一般公共预算收入的比值为0.47:1。这个比值凸显出土地对于当地的重要性。

楼市或许真的有些冷，开发商若是想要降价回笼资金，以求度过寒冬，不仅要做好准备以防“房闹”来找事，还得小心翼翼平衡各方利益，这么看起来，房企的日子有点不太好过，难怪万科还曾高喊“活下去”。

开发商不会希望房价下跌。就像买了房的不希望资产贬值一样。但开发商确实就这样做了，这背后想必有让他们不得不如此做的原因。

从徐州市住房保障和房地产管理局公布的预售许可证信息发现，2019年1月邳州市共发放14张商品房预售许可证，相比12月的9张增长了55.5%。再加上2018年下旬发放的预售许可证，邳州楼市库存并不少。

事实上，这次开发商大幅度打折卖房的背后，多数都有着库存因素。

拿前期涨幅居前的杭州来说，2018年杭州全年土地成交2498亿元，位列全国第一。截至年底，库存大约14.8万套，最多的余杭区有83.9万方，萧山超过300万方。

其他城市同样存在库存增加的情况。长江证券的15个城市数据显示，平均去化周期为36.9周，其中一线城市为42.4周，二线城市为27.5周，同比分别增加23.2%和19.7%。新房源马不停蹄入市对当前房地产市场造成巨大压力，在成交低迷的大环境下，前期被推高的房价摇摇欲坠，降价保命也就成了开发商不得已而为之的选择。

防涨防跌，楼市救火忙

开发商能不能降价，看起来是个问题，实际上不应该是个问题。

按照邳州相关部门负责人的说法，房产也是一种商品，降价也是一种市场行为。“只要不是恶意降价，我们就不会干预，但会根据上级精神遏制房价过快上涨。”

问题就在于怎么评定恶意降价。

所谓的恶意降价，在经济学上是指以低于市场价的价格销售商品，损害市场正常的价格标准。但在市场上，行情好的时候卖得贵，行情差的时候卖得便宜，是正常的市场行为。

邳州恶意降价的最新进展是，邳州市房产服务中心及相关部门对商会负责人进行了约谈，提出严肃批评，责成收回通报。

以后房企们还想降价的话，或许会再掂量一下。

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