去年房企超四成拿地平均楼面价破万元达到历史最高

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土地市场高热之年，开发商“谈地色变”。以频率换概率、高调猛拍、收购股权变相买地等拿地手段的背后，房企为获得土地储备，多数付出了高昂的代价。2016年，是历史上房企拿地支出成本最高的一年。

《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据获悉，2016年度，在公开土地市场通过招拍挂方式，60家A股和H股两市的中国内地标杆性房企拿地支出总计接近1.13万亿元，同比上涨约60%。

“拿地是开发商首要且非常重要的挑战”，京投发展总裁副董事长高一轩称，（以北京为例）2016年北京供地收缩，到北京发展的开发商却比任何时候都多，吸纳的资金也比任何时候都多。

“大房企依然有足够的资金去拿地，而中小房企拿地节奏明显要放缓”，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，预计2017年房企拿地成本依然会上涨。但市场的另一面则是对资金的监管程度加强，资金压力和销售额放缓将导致房企的现金流和资金链承压。

近五成房企拿地支出超百亿元

对比发现，仅以招拍挂拿地方式计算，在上述60家房企中，有29家企业2016年拿地支出（权益拿地）超过100亿元，占比接近五成。其中，万科全年新增160个项目，以1218亿元拿地总额居于榜首。

不过，相对于万科超过3000亿元的销售额而言，仍有分析师称，土地溢价率制约了万科的拿地规模。复盘万科拿地节奏可发现，公司权益拿地金额一直在低位徘徊。“十一”调控之后，万科开始逆周期拿地，四季度拿地57宗，金额为462.8亿元；为了避开土地白热化竞争，万科三季度拿地金额仅为132.1亿元，仅相当于销售额的18%，相比上半年的25%继续降低；而其前9个月，月均拿地金额为113亿元，远低于调控趋严后的拿地频率。

另有一组数据值得关注，据Wind资讯统计，2016年，在60家房企拿地金额同比上涨60%的基础上，所拿地块规划建筑面积仅同比上涨约21%。以善于逆周期低成本获取土地甚至称不拿地王的万科为例，拿地金额同比上涨近42%，获得规划建筑面积仅同比上涨不足14%。

严跃进称，2016年，土地成交溢价率普遍升高，多数房企拿地是处于补仓考虑，回归一、二线核心城市的战略布局也让这些企业拿地成本升高。但就2017年开年土地成交特点来看，部分城市为了有效防范土地价格的上涨，郊区用地的出让开始增加，这也使得部分市区拿地成本难以承受的房企可以进行郊区拿地；此外，资金审核趋严，潜在有资格拿地房企数量减少，但可以预见的是，优质土地的成本依然不会下降。

超四成拿地平均楼面价破万元

据Wind资讯统计数据显示，2012年-2016年，全国土地成交溢价率分别为8.3%、17.63%、11.5%、18.1%和46.61%。显而易见，2016年，全国土地成交溢价率同比上升了近29个百分点。

另外一组值得关注的数据是，在上述60家房企获取土地储备中，平均拿地楼面价最高的是中粮地产，高达32029元/平方米。同时，有25家房企拿地平均楼面价超过1万元/平方米（不仅仅是住宅用地，还包括工业、商业用地等土地）。而2016年，全国土地成交平均楼面价是2556元/平方米，这意味着在上述60家标杆房企中，超过四成开发商拿地平均楼面价是全国土地成交平均楼面价的近4倍。

“从市场角度来看，这些上升的土地成本无疑将叠加在房价上，但从目前对2017年楼市的预期来看，销售额增速将放缓，销量可能下滑，过去付出高成本拿地的企业现金流将全面承压”，一位业内人士向《证券日报》记者表示，大型房企布局均衡，有多条低成本融资渠道，资产负债合理，产品变现能力强，尚有余力对应市场压力。反观2016年“高歌猛进”斩获多幅地王的中小房企，可能出现债务兑付困难，或者转让项目股权的现象。届时，规模性房企将通过并购去增加土地储备，进而摊薄土地成本。

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雅居乐华北区域总经理龚丽媛近期在一次论坛上表示，金融的现金流流入地产时会给行业带来更多并购机会，预计2017年下半年将是并购好时机。

而阳光城集团总裁首席财务官辛琦则称，过去跑得快的公司要收一收，做传统地产业务也要谨慎一点，收购兼并将是主流，手上持有大量现金的领军企业机会将来临。

上述分析师则称，预计2016年房企营收将创新高，但从前三季度情况来看，行业平均利润率仍在进一步下降。在房企整体融资成本下调的2016年，净利润下降主要系过去两年拿地成本升高所致，而2016年诞生的数量众多的高价地将反噬未来两年房企的利润率，地王将是未来最大的风险。

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