房地产过热堪忧 寰球同此凉热

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两年前，国际金融机构就开始警示全球地产泡沫风险，但是大部分国家房价仍在持续上涨，中国房地产市场自去年来也出现集体暴涨。在这背后，全球低利率环境是重要原因之一，更关键的是央行无力在支持经济的同时抑制地产泡沫的形成。

　　房价上涨热度不减

　　近年来，各国经济复苏并不如预期般好，然而，尽管全球经济复苏预测被国际机构们一再下调，但是全球范围内，大部分国家的房地产价格上涨的势头却难以被抑制，在不少国家，房地产价格持续上涨，热度不减。

　　据国际货币基金组织的统计，过去一年，全球51个国家中有33个国家房屋价格指数上升，其中，包括新西兰、德国在内的一些经济体，房价超过收入增长。

　　高度依赖于能源和矿业的加拿大经济正在放缓，但当地房价却在飙升。据加拿大房地产协会编制的一项指数，在加拿大最火爆的市场，温哥华的房价在截至今年6月底的12个月里飙升了32%，同期多伦多房价也上涨了16%。加拿大央行6月时已经警告称，这两个加拿大最大城市的房价飙升势头可能难以持续。经合组织则在12天内两次发出警告：加拿大要采取严厉措施，从区域层面入手，力控房市，特别是过热的多伦多和温哥华房市！

　　海外买家曾被认为是过去几年助推澳大利亚房价上涨的主要因素，导致澳大利亚的房价自2012年以来上涨了36%。近来更多迹象表明，澳央行5月降息的影响也开始显现，在低息刺激下本地买家和投资者也显示出强烈的买房兴趣。澳大利亚央行6月警告称，该国房价在5月降息后再次开始攀升。咨询机构报告称，6月悉尼和墨尔本两市房价继续抵挡降温趋势。该国最大城市悉尼已跻身全球房价负担最重的城市之列，经合组织6月份时警告称，澳大利亚房地产市场繁荣可能正接近一个惊人的、不稳定的结局。

　　在新西兰，房价自2008年以来上涨了60%。据报道，房屋总值已经达到GDP的四倍。国内住宅价格，特别是最大城市奥克兰房价不断攀升。国际货币基金组织表示，在低利率、移民数量高企和供应短缺的刺激下，新西兰房屋价格上涨速度为全球第二快，仅次于卡塔尔。新西兰房地产市场火爆，继续给金融稳定带来风险。

　　瑞典房价快速上涨在一定程度上受到了持续17个月的负利率政策驱动。斯德哥尔摩已成为欧洲最火热的房地产市场之一，去年房价上涨了14%。

　　金融危机后大幅调整的英国房地产市场，在逐步企稳之后于2013年起迅速上扬。由国家建筑协会提供的数据显示，英国全境平均房价首次涨破20万英磅（约合187.5万人民币）。截至今年6月，全国平均房价指数达到404.2点的历史峰值，与2009年初相比上涨了35%。今年4月1日起针对“购买出租”及第二套房产征收的额外3%印花税执行后，房价亦持续走高。英国公投决定脱欧后，房地产市场成交受到一定影响，英国商业地产基金也相继陷入困境。不过，据报道，那些本币与美元挂钩、可以从英镑贬值中获利的投资者，突然对伦敦房产产生了极大的兴趣。7月18日，还传来了富国银行斥资3亿英镑，在伦敦金融区核心地带买入一座楼作为新的欧洲总部的消息。

　　德国曾一度以房价稳健而著称。2008年前后，德国房价波动远低于其他发达国家。但过去5年德国房地产价格指数涨幅达38%。第一个预测到美国次贷危机的国际清算银行认为德国已经达到产生房地产泡沫的标准。

　　日本的银行2015年对房地产行业的贷款达到10.673万亿日元，超过了泡沫时期，时隔26年创出新高。从融资余额来看，2015年年底达到65.7102万亿日元，时隔18年创新高，占日本国内银行整体融资的14%。为了节税和投资，外国人和富裕阶层正在增加购买住宅楼，这也在推动住宅楼销售。由于房价持续上涨，国内房地产交易出现了触顶的迹象，在东京市中心的大型优良楼盘租金回报仅3%左右。

　　台湾的住宅价格也急剧上涨。住宅价格的上涨自2003年起日趋显著，房地产投资成为热潮，大城市住宅价格上涨显著。民间统计数据显示，台北等大城市2015年10～12月的公寓价格上涨至2001年的2～3倍。然而，受经济增速放缓影响，居民年收入几乎没有增加，收入与住宅价格的差距越来越大。据台湾内政部统计，台北市一套住房的价格在2000年代初期相当于1个家庭年收入的6倍，而2015年已达到16倍。

　　金融危机以后，美国房地产市场也经历了调整。2015年，美国房地产市场被次贷危机压抑了十年的房屋需求彻底复苏，成交量及房价均达2008年以来的高点。近期美国大都市房价触及记录高位，美国房地产市场开始出现类似2005年时的表现，关于另一个地产泡沫来临的议论声也随之而起。一些人提出美国存在2.0版房地产泡沫，即泡沫并非由最终用户的投资引起，而是由海外买家和专业或私人投资者导致。这使所有房屋的价格达到了终端用户、避险投资买家无力承担的水平，他们押注2016年美国房地产价格将达到顶峰。就在今年年初，美国房地产经纪人协会（NAR）也警告说，“美国房价过去一年间录得接近或超过两位数的增长是不健康的，尤其考虑到家庭收入及工资收入几乎没有增长这一背景。”截至一季度末，美国住房自有率从2008年6月末的68.1%降至63.5%，表明投资乃至投机因素在美国房地产市场显著增强，新的泡沫正在壮大。美国房产研究公司RealtyTrac的研究报告显示，目前美国中产阶级每月用于偿付按揭贷款的金额在工资中的占比已从去年的26.4%上升至30.2%，虽然距2006年53.2%的占比还有差距，但上行趋势值得高度警惕。高房价之下，市场更趋谨慎。目前，受价格高涨影响，纽约等地的部分投资用高档住宅的价格开始下跌，销售趋于触顶。据房地产商Douglas Elliman统计，曼哈顿地区的集合住宅楼的平均售价1～3月期同比大幅上涨18%，涨至205万美元。不过被尊为“股神”的巴菲特并不认为美国地产市场存在泡沫。他在今年5月份时还对媒体表示，他不认为现在的房地产市场存在全国性的泡沫。在奥马哈这样的地方，以及全美大部分地区，购房者并未支付泡沫价格。他并不认为下一次危机时产生问题的会是房地产泡沫。巴菲特前几年刚刚购进了一些美国房地产。

　　宽松货币意犹未尽

　　早在两年前，许多人就开始警告全球房地产市场的过热，担心泡沫的出现。但是，近两年来，包括股市和房地产市场的上涨势头都没有得到切实控制，反而更上层楼，这和目前的低利率环境密切相关。而目前，实施宽松货币政策的经济体似乎意犹未尽。

　　美国媒体援引著名的“债券之王”比尔·格罗斯的话说，全球利率处在5000年历史中的最低水平。高达10万亿美元的负利率债券是一颗终有一天将爆炸的超新星。

　　2010年，一位后凯恩斯主义者Nick Rowe描述了这样一个“怪异世界”：在那里，均衡利率“等于或低于”经济的长期增长率、而非我们此前习惯的“高于”。在这样一个世界里，泡沫难以避免，因为投资者们寻求正收益。当时有人认为，这才是正常的世界。

　　今年6月21日，美联储主席耶伦在美国参议院金融委员会半年一度的货币政策报告听证会上也表示，全球和美国国内阻力均令均衡利率处于历史低点。

　　美联储自去年底启动加息进程以来，至今没有后续的加息行为跟上。联邦基金利率始终维持在0.5%的水平。

　　日本央行1月29日意外地以5：4的投票比例通过超额准备金实行1%负利率的决定。日本成为欧洲央行之后又一个实施负利率的国家。目前，欧洲央行还在继续观察经济数据变化，权衡英国脱欧影响，以决定是否进一步放宽货币政策。

　　国内经济学家彭文生表示，美国由于不依靠银行信贷和相对依靠银行信贷小一点，所以还没有出现负利率，但以银行体系为主导的欧洲和日本利率下行更极端。彭文生称，对于中国来说，哪一天银行信贷的功能受到大损害，利率到零的那一天就到来了。

　　同样实施负利率的瑞典央行7月6日宣布，利率仍将维持在-0.5%水平不变，同时称未来加息策略将会被推迟，直到2017年下半年之前，都不大可能会加息。因为需要高度扩张性的货币政策为瑞典经济和提振通胀提供支持，就使得降息仍有空间。当时，瑞典2017年GDP增速预估由4月份2.7%下调至2.2%。

　　澳大利亚联储近日把现金利率维持在1.75%不变，该行正在权衡本国大选以及英国脱离欧盟的后果对信心和投资可能造成的威胁。此前，在澳联储5月将基准利率从2%调降至1.75%的创纪录低点后，甚至有机构警告称，澳大利亚储备银行可能成为下一家拥抱负利率的央行。

　　新西兰目前基准利率为2.25%，这样的利率水平已经居于发达国家榜首。有分析师认为，尽管新西兰不会加入零利率俱乐部，但是新西兰的降息空间比澳洲要大。澳新银行预计，新西兰央行8月份会有一次降息。

　　英国央行行长卡尼说，为了应对英国脱离欧盟全民公投结果的影响，英国可能需要采取一些货币政策宽松的措施。调整基础利率是英格兰银行实施货币政策的主要手段，而这个利率目前为0.5%，处在创纪录的低水平。有分析认为，英格兰银行可能在今年夏天采取进一步宽松行动。

　　7月13日加拿大银行发表季度货币政策报告，宣布维持0.5%的基准利率不变。受英国公投脱欧决定、国内阿尔伯塔省5月巨大山火、加拿大正与欧盟进行自由贸易协定的谈判等因素的影响，加拿大的国内生产总值可能在两年半时间内削减0.1个百分点，经济增长率可能只有1%左右。

　　政府苦苦寻觅良策

　　面对不断上涨的房价，各国政府又爱又恨，《华尔街日报》7月19日的一篇报道表示，全球低利率环境正令楼市泡沫风险重燃，一些国家出台了一些调控举措，但一些主要经济体的央行行长则深感到无力通过利率调节这一措施来阻止房地产价格的持续上涨。

　　澳大利亚央行虽然警告该国的房地产风险，但是在7月5日的政策会议上决定维持利率不变，并在声明中暗示，未来可能需要降息。其理由之一是该行面临与美国、欧洲和日本央行同样的困境，即通胀率低于该行的预期目标。

　　不过，在过去一年中，澳大利亚也并非无所作为，银行监管机构收紧向房地产投资者放贷的指导标准，试图以此应对房地产市场泡沫风险，监管机构的行动在一定程度上帮助冷却了房价上涨势头。针对海外买家的涌入，近期澳大利亚大型银行停止对海外买家发放购房贷款。自限令启动以来，澳大利亚楼市清盘率出现明显下滑，5月为72.8%，环比大幅下跌了7.5%。其中，悉尼5月底房屋挂牌出售数量为599套，同比减少了858套。澳大利亚新南威尔士州和昆士兰州出台新政策，将对外国购房者分别征收4%和3%印花税。今年4月，维多利亚州已率先将针对外国购房者印花税提升至7%。

　　然而，对于政府的举措，房地产商们表示反对，他们担心，新政将会对当地房地产市场带来灾难性影响，或将导致出现大量违约和公寓房价暴跌。研究发现，澳大利亚银行实际仍允许海外地产投资者申请大额的房屋贷款且额度远高于业主居住贷款者。

　　在新西兰，央行也意识到房价暴涨的风险。新西兰联储副主席斯宾塞7月7日在联储网站上贴出的讲话稿中表示，房地产市场失衡情况越来越严重，需要在多个方面采取政策行动。他表示正考虑进一步收紧贷款/价值比率，可能年底前行动。联储也在考察是否应该对负债/收入比率做出限制，但表示“将对该选项作出进一步调查研究。”

　　新西兰还通过控制购房者首付比例来实现对房价的调控。新西兰储备银行7月19日出台一份计划调整购房首付比例的政策文件，根据新规，商业银行向住宅投资者发放的贷款中，贷款额超过房屋总价值60%的比例不得超过5%；向自住型房屋购买者发放的贷款中，贷款额超过房屋总价值80%的比例不能超过10%。央行行长格雷姆·惠勒当天表示，住宅贷款现阶段在新西兰银行系统总资产中占比55%，特别是住宅投资者数量不断增加的情况下，央行希望通过相关政策减少银行系统面临的风险。去年，新西兰央行曾规定，在奥克兰的住宅投资者需要支付30%的首付，在其他地区需支付20%的首付；而此次的最新规定将不再存在地域限制，适用于全国范围。目前，该项政策正在征求公众意见，预计将于9月1日实施。

　　此外，6月10日，新西兰四大银行中的三家全部停止了海外贷款。

　　瑞典政府已推出了旨在限制风险性借贷的措施，但此举并没有完全抵消处于纪录低位的利率水平对楼市的提振。因英国投票脱欧带来的不确定性增加，瑞典央行7月6日称，该行原计划从明年年中开始加息，但该计划可能会被推迟。瑞典央行行长英韦斯（Stefan Ingves）在接受采访时称，当全球政策利率都处于极低水平之际，瑞典不太可能走上完全不同的道路。

　　为了抑制炒房，台湾马英九政权从2016年1月就开始实施“房地合一税”，即在转卖房产时对土地和房屋出售收益统一征税。此后房价出现下跌势头，但市场上大部分观点认为“预计住房价格不会急剧下跌”。5月份上任的蔡英文在选举战中曾宣布今后8年内将提供20万户公营住宅。但是考虑到土地和预算的问题，不少声音对其可行性提出质疑。为了不招致年轻人的失望，住宅政策将成为蔡英文上任后的紧要课题。

　　加拿大央行行长波洛兹（Stephen Poloz）对于房地产泡沫可能破灭感到担心，他还承认，当前的超低利率环境“绝对”在助长房价的涨势并推高家庭债务。但近来他在接受媒体采访时仍表示，如果他认为有必要通过降息来刺激经济，房价上涨不会阻止他进一步下调利率。加拿大央行自2015年1月以来共降息两次。波洛兹表示，这是一个共同的问题，许多央行都在实行低利率政策，而这会引发房地产泡沫。

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