银行表示，主要是受分段计息影响，下月起开始正常。
有市民反映，在银行执行新的商业贷款基准利率后，房贷并没有立刻减少，1月份月供不减反增。
2015年，央行进行了5次降息，5年以上的商业贷款基准利率从年初的6.15%，降至目前的4.9%。对于绝大多数有房贷的老百姓而言，降息的福利在今年生效。不过，有市民反映，在银行执行新的商业贷款基准利率后，房贷并没有立刻减少，1月份月供不减反增。
银行理财师提醒，目前多数银行房贷还款日为每月的20日左右，2016年1月的月供相对特殊，正好跨越年度分段计息——2015年12月21日至31日期间执行旧利率，今年1月1日至20日才执行新利率，因而月供减少不“彻底”，甚至会出现1月份房贷利息有下降，但根据等额本息计算公式重新计算，还款本金却会上涨的情况。
去年5次降息
今年1月房贷不降反升？
房贷利率调整的方式有三种：一种是次年调，银行利率调整后，次年1月1日开始执行新利率；一种是按年度调，从贷款人的贷款日期算起，一年之后予以调息；还有一种是次月调息，即在利率调整后的次月执行新的利率水平。大部分银行采用第一种方式，次年生效，国家利率调整后，银行会自动执行新的利率政策，贷款人不必提出申请。
尽管各家银行都从2016年1月1日开始执行央行降息后的新标准，但部分贷款购房者在1月份恐怕不能立刻享受到降息带来的实惠，尤其是1月还款时间比较靠前的市民，月供不降反升的情况并非个案。
每月1日扣房贷的章先生发现，这个月收到的银行扣款短信中，月供并没有减少，甚至多了几十元。“为什么央行降息了，而我的1月份月供不降反升呢？”
笔者从某银行信贷部客服电话了解到，尽管央行去年5次降息，但多数银行从今年1月起执行新利率。但根据等额本息的还款规则，本金逐月上升。章先生1月的月供中，利息下降的影响幅度不及本金上调的影响幅度，因此月供不降反升。
“对于采用等额本息还款的客户，随着利率降低，每个月还的贷款数目中本金金额要多，而且逐月增加，对客户而言，贷款结清前，总利息是减少的，是利好。”该银行人士说，其实章先生并未吃亏，多还的部分是本金。
主要受分段计息影响
降息2月份真正显效
1月份“月还息”增加，是分段计息惹的祸。今年1月的还款中，不仅12月份的部分依然要延续去年的高利息，而且还要承受1月份降息后还款本金的上浮。
购房者1月的月供由2015年12月按旧利率计息和2016年1月新利率计息两部分组成。以1月5日为月供还款日的置业者为例，2015年12月5日至31日，共27天，将按照降息前利率、按天计算利息，也就是说，购房者贷款1月份大部分天数里，并没有按低利率计息。
由于每年最后一个月银行利率是按天计息，因此12月月供的总计息天数是31天，并非平日里每月30天的计息基数。当按天计息时，12月多出来的一天利息可能比按新利率计息这几天能“省下”的数额还要多，尤其是还款日靠近月初的贷款者，月供“逆增”的可能性会更大。
并不是每个房贷者都会出现此情况。房奴吴女士每月29日还款，她本月则将少付月供近100元。对此，银行信贷经理刘先生解释，吴女士和章先生还贷日期不同，房贷利息下调幅度有差异。每个月还的是上月利息。章先生1月1日利息的计算范围估计是12月4日—1月1日，其中12月4日—31日的利息按旧利率计算，1月1日之后才按新利率计算，利息下降不多。而吴女士1月利息计算范围大概是12月30日—1月29日，除了12月30、31日，其余都是按照新利率计算，从降息中的获益大得多，可以对冲上升的本金。2月的月供将计算1月的房贷利息，所有房贷者的月供将一律下调，不会出现上升的反常现象。所以到了2月份，降息对房贷的影响才将真正显现。
刘经理提醒，房贷还款日在每月上旬、时间较靠前的市民，最容易出现这种当月还款额上涨的现象。建议要还房贷的市民多留意银行的还款提醒短信或者致电客服咨询，核实本月还款金额，以免因扣款不足而影响个人信用记录。
提醒
提前还贷？要看是否划算
不少贷款者盘算着要提前还贷，对此，有银行理财经理分析，如果之前享受7折、8.5折优惠利率和办理公积金贷款者，在降息的情形下提前还贷未必划算。
“买房的市民都申请到了在基准基础上打8.5折、甚至7折的优惠商贷利率。2016年起，这两类房贷的利率将会降至4.165%和3.43%，而对于公积金贷款者来说，2016年的利率将降至3.25%，均已低于目前银行理财产品的收益水平。”目前一些理财产品收益能达到4.5%，这意味着房贷者只需要对资金进行合理配置，收益除去需要支付贷款利息还能有剩余，比把钱拿去提前还贷更划算。
此外，市民用等额本息的方法来做贷款，如果没超过贷款年限1/3，那么提前还款还是比较划算的；如果要是等额本金，没超过整体贷款年限1/4，可做一部分提前还款；如果已超过这个年限，比如贷了15年，已还了10年以上，就没必要。
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发表于 2016-1-7 11:01:27
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