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花435万元买的新房子还没入住,卧室、卫生间、客厅已浸满了粪水。近日,家住成都富国上邦小区的叶先生就遇到了这样的糟心事。) _* x3 C2 ~( _2 _( x% W
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新房被泡,房地产商的设计是否存在问题?乔迁之喜变维修难题,叶先生的经济损失该由谁来赔偿?
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业主:家中地面被粪水浸泡/ }9 `. e4 g+ }+ Y9 Q
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已准备对开发商及物业发起诉讼
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]) R0 e1 W9 Y4 U9 j" l6 _% A1 H/ E8月14日,记者见到了叶先生。叶先生表示,该住宅是他在去年底花费435万元直接从开发商售楼处购买的,“这是精装房小区,共有6栋楼,高的有十几层,矮的有七八层,我所在的是5号楼,有8层。”2 ~! o( k& o: _. `9 A
5 D. v5 _3 w9 U叶先生告诉记者,他在8月9日当天中午前往家中,“刚进门就闻到一股恶臭味,客厅地上全是水。”从他提供的照片中可以看到,马桶已被粪水填满,卫生间地面瓷砖及两间卧室地板均被浸泡。
8月9日,被粪水填满的马桶 图据叶先生
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14日当天,现场水渍已被清理,但两间卧室地板全部拆卸,裸露的水泥地面上依然有大片水渍印记,两间卧室各有1台大型落地风扇高速运转。“这两台风扇是物业提供的,24小时不停工作。”叶先生表示。
8月14日,地板已拆卸 图据叶先生
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. w# C. \5 u, `" Z% \叶先生描述,该小区是分两期建设,第一期在2022年已交房,他所在的5号楼属于第二期,在去年上半年交房。“我住在2楼,楼上除8楼外共有5户人家。9日当天,物业说在下水道里只掏出纸巾,且不在小区主管道内。物业认为,责任在楼上几户业主。”5 W8 S9 E0 O* B3 n( ]* Q" `
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叶先生表示,他已咨询律师,对方建议他对楼上业主、物业及小区开发商发起诉讼,“我不认同对楼上住户追责,我见过当时取出的纸巾数量并不多。如果这几张纸就能把下水道堵死,可见问题出在开发商和物业。”
8月9日,事发现场 图据叶先生
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$ e* r( ~# v' [0 S$ Q物业回应:7 L9 K! u+ ^4 P4 o0 b# L# r
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检测报告是合格的,物业已履责
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# L/ w0 ^' V, p2 d a3 J富国上邦小区物业张经理表示,在接到叶先生反映的情况后,工作人员第一时间对下水管道进行疏通清理,对堵塞物进行打捞,并对泡发的地板进行了拆卸和晾晒。0 ^6 v" b M+ k ~ j* q, p R
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物业曾表示可以免费安装原有的地板,但遭到叶先生拒绝。张经理认为,目前,物业已经履行相关责任,叶先生的房屋损失赔偿并不属于物业管理的范畴。
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' r& q5 R# q2 K* k/ t5 K) H* H新房被泡,叶先生所在小区的开发商对下水道管道的设计是否存在问题?张经理告诉记者,因为是开发商提供设计图纸,如果是下水管道设计的问题,叶先生只能去寻求开发商进行质证。( y5 u( c8 {8 [" \$ k% E, d1 `
/ `/ h: m2 S/ Q$ ~, t据张经理描述,通常在建设项目结束后,都会有第三方进行检测并提供报告,其中包含下水管道的检测。“根据我们物业保存的验收报告来看,小区下水道的施工是合格的。”0 ]/ i4 S7 \# L8 B! I
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随后,记者又致电该小区建设项目的开发商——成都富商房地产开发有限公司。相关工作人员告诉记者,目前对叶先生的房屋情况尚不了解。该工作人员认为,业主房屋遭浸泡的问题属于物业管理的范畴,一旦遇到这种情况,应该找物业登记解决。
检测报告(部分) 图据物业方
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律师说法:; `9 s) L9 g9 Y- P4 f
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如下水管道的堵塞在公共区域,且物业未有效预防,则物业方有责任
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! F4 b' N8 u* C. |. [叶先生的损失究竟由谁负责?记者联系上四川英济律师事务所高级合伙人执行主任陈逢逢律师,他表示:
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) S6 c" m: Q @& L: A首先,物业管理公司作为小区的管理方,对小区公共区域及其设备设施的正常运作负有管理和维护的责任。如果下水管道的堵塞确实是在物业管理范围内的公共区域发生的,且物业没有及时采取有效措施进行疏通和预防,导致业主房屋被浸泡,物业可能需要承担一定的责任。
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但如果物业能够证明堵塞发生在非其管理范围内,或者堵塞原因不在其控制之下(如因住户不当使用造成),则可能没有责任。
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: J1 G9 E0 B0 L. D$ N其次,开发商作为建设方,有责任确保房屋及其配套设施的设计、施工符合相关法律法规和技术标准。如果下水管道的设计、施工存在缺陷,且该缺陷是导致此次浸泡事件的直接原因,开发商应当承担相应的责任。根据第三方检测报告显示,管道施工合格,开发商可能会以此为依据主张无责。但如果业主能够通过其他专业鉴定或证据证明设计或施工存在瑕疵,则开发商仍需承担责任。' D& l7 I9 x' M0 x9 x
+ p1 V8 L! K* l6 a6 V而四川方策律师事务所郭刚律师认为,下水管道堵塞造成的损失,通常涉及物业公司、业主以及楼上住户等多方的责任问题。3 w7 E- A: g2 l2 y, \
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在处理这类纠纷时,需要依据《中华人民共和国民法典》的第一千一百七十二条规定,二人以上分别实施侵权行为造成同一损害,能够确定责任大小的,各自承担相应的责任;难以确定责任大小的,平均承担责任。
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) {% f7 W! H4 q; | @3 z$ z8 i如果下水管道属于业主共用部分,且物业服务公司在履行维修养护义务时存在过错,那么物业公司应当承担相应的侵权责任。8 M7 l2 ?; ^- H
& O1 @, M" s& f" |3 V$ }对于业主而言,如果其未能尽到对房屋的管理义务,导致损失扩大,则应自行承担一部分责任。而楼上住户则应注意避免造成公共管道堵塞的行为,如查实系楼上住户所为,则由其担责。在不能查实的情况下,则可能由楼上已入住的住户承担责任。总之,在具体案件中,法院会根据各方的过错程度和侵权行为的具体情况进行责任划分。! a' l8 o: R# i) K' S
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