房地产税真的要来了！降房价可能只是一厢情愿

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撰文|凯风

房地产税推出的信号越来越明显！

今天（12月20日），权威人士在《人 民日报》撰文表示：

要推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

这意味着房地产税再进了一步，如果明年两会开始立法，下一个五年之内，房地产税推出将成大概率事件。

房地产税风雨欲来，然而关于房地产税仍存有一系列误会。推出房地产税，政策的实际用意究竟是什么？

1房地产税的真实意图是什么？

关于房地产税，坊间存在两大截然不同的观点。

一边认为房地产税的到来，将对楼市投机形成致命打击，令炒房客战栗，降房价可期；

另一边则认为，在土地70年产权、土地出让金等问题未解决的前提下，征收房地产税只会加重购房负担，反而不利于房价的正常化。

从逻辑上看，这两种观点都有一定道理，然而也都有各自成立的前提。所以，问题的关键不在于房地产税到底是降房价还是稳房价，而在于决策者究竟想利用房地产税干什么？

回到现实的政经逻辑，我们来探寻决策者的真实意图。

首先，官方从来都没有做过“通过房地产税降房价”的表态。所有的联想都是民间自发完成的。相反，相关专家反而在各种场合反复澄清，不要房地产税与降房价相挂钩。

其次，之所以房地产税被提上日程，一个大的背景是，随着商品房市场进入存量房时代，以及部分城市土地资源日渐紧张化，原本作为地方政府财政收入主要来源的卖地收入，很快将会走到尽头。土地财政的可能空间越来越小，开拓新的稳定税源就成为当务之急。房地产税，就是为这个目的而来。

三者，从理想的情形而言，房地产税试图规范房地产领域的所有税收。众所周知，这些税种普遍存在交叉征税、重复征税和税率不合理的问题，而房地产税则是针对房地产开发到保有、交易的所有环节，有望将一揽子解决房地产税收问题。这其中，既有增税的过程，也有减税的可能。至于最终到底是负担变重还是变轻，则要多看制度的设计。

四者，从楼市调控的逻辑出发，我们更能明白房地产税的真实用意。历来楼市调控，无论有多严厉，里面都不会少一个词：“保障房地产市场平稳健康发展”。既然是“平稳健康”，那就意味着暴涨要得到遏制，但暴跌也不会被允许，所以房地产税的效用也必然要被局限在这一框架之内。

所以，从政经逻辑看，房地产税的推出，最大的作用就是替代土地财政，为地方政府开辟稳定的税源，同时有可能的话，理清房地产领域的税收关系，减少重复征税的可能。

至于降房价、遏制投机，其实都只是附带效果。能不能达到这一效果，那还要看其他层面的博弈。

2房产税降房价是不是一厢情愿？

房地产税到底能不能降房价？

不妨先从历史里寻找答案。2011年，重庆、上海率先展开房产税试点。如今将近7年过去，这两地的房价究竟如何？

显然， 两地的房价非但未降，而且上涨态势如故，与其他热门城市并无二致，丝毫未受房产税的影响。

为什么重庆、上海的房产税试点效果不彰？

有人说是两地的政策过于宽松，比如重庆只针对高档住宅征收，上海则不针对存量住房，而新房一套全部免征，即使即使购入两套，如果加起来人均不超过60平，仍旧是免征的。至于税率，上海最高也只有0.6%。举个例子，总计200平米的房产，除去三人180平的免征面积，余下的20平就按10万一平，房产税一年也就1.2万元，相比于总计2000万元的房价，何止是聊胜于无？

这的确是个问题，然而，降低征税门槛、提高征税税率，那么房产税就能对房价立竿见影吗？

同样不见得。以美国为例，美国的房产税税率从1%到3.3%不等，而且征收实现全面覆盖，无论是新购房产还是存量住宅，都在征收之列。即便是如此完善的房地产税体系，同样未能阻止美国大城市房价在2007年之前的暴涨，后来压住这一暴涨势头的，仍旧不是房地产税，而是次贷危机。

其实，影响房价的因素众多，房产税只是其中相对不重要的一个。货币放水与否、信贷宽紧、土地供给、收入增长、人口增长，都比房产税的影响更显著。

3最好的结果与最坏的结果

房地产税，究竟会带来的好的结果还是坏的结果，全要看制度如何设计。

其一，开征房地产税之后，会否取消土地财政？现阶段的土地财政，其实就相当于变相税收，其利益被地方所获取，却未能充分反馈于民生。按周其仁的话来说，政府有闻税则喜的传统，加税容易减税难，如果最终土地财政不变，房地产税就是引狼入室，变相加税，购房负担反而更重。

其二，如何避免误伤刚需？只有一套房的与四五套房的显然不一样，拖家带口供房贷的与黄金单身汉又不同。所以，只是对首套房免征还不够，有必要视家庭负担引入所得税扣减，这样才有调节作用。

其三，房地产税收了用在哪？以前的土地财政据说要拿出10%用于保障房建设，有没有落实不清楚，最起码大头都落到政府腰包，房地产税会不会重蹈覆辙。国外对房地产税用途有明确规定，一般用于地方教育和公共设施投入，我们又靠什么保障税收取之于民用之于民？

所以，房地产税如果不能以减少其他税收为前提，那结果只会沦为变相加税。同理，如果房地产市场的利益模式不变，人为制造短缺的动机仍然存在，那么房地产税只会从有房者向无房者转嫁，而无法抑制投机，调节差距。