“租购并举”新楼市 地产人从卖房子到当管家

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目前楼市呈现出新意——往年常见的“金九银十”成色不足，取而代之的是热点城市二手房成交量大幅降低，房价涨幅持续回落，新增房贷占比不断回调。

购的一端，在一系列调控措施作用下，正在降温、退烧；租的一端，政策利好不断释放，正迎来新的契机。未来，要让住房回归居住本义，让房地产市场形成稳定健康发展的长效机制，“租购并举”无疑是其中十分关键的一环。

一个房地产人的新征程

“最近接到不少朋友的咨询电话，杭州二手房市场有些退烧，很多人都在纠结当下要不要买房。不买，确实有自住改善的需求；买，现在高位接盘的可能性又较大。”被咨询者名叫沈飚，是朋友眼里的业内资深专家。

“如果今天有很好的房子提供给他们租赁，他们在住得更好的同时，也不用纠结会不会当接盘侠了。”朋友们的痛点让沈飚思考，“购房这个行为有着两方面的内涵：一方面是投资，另一方面是消费。前几年，很多人从投资角度看待买房，"有钱就买，没钱才租""买房的都赚钱了，没买的早晚吃大亏"几乎成为大家的基本共识，消费内涵被极度弱化。我们要做的，就是把消费从投资里剥离开来，让租房成为一种新的消费模式。”

住房制度要从一元结构的“购房”转向多元结构的“租购并举”，沈飚的从业经历与这一转变颇为契合。去年，就在杭州楼市新一轮上行动力最为强劲的当口，在赞城房产做了近20年住宅和商业地产的沈飚，出乎意料地转型当起了“管家”——2016年7月，一家开发运营存量不动产的公司“大悦资管”在杭州成立，沈飚成为其杭州“群岛”公寓的总经理。

“存量房这个"世纪难题"，得有人去解。”个人职业转换，基于对房地产市场的深刻认识。目前，房地产主要矛盾已经出现历史性巨变，主要矛盾从过去的“房子不够”“住房短缺”，进入到资源配错导致的不均衡、不充分问题。

国家统计局的数据显示：2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。其中，城镇、农村居民人均住房建筑面积分别比2012年增长了11.1%和23.3%，年均增长分别为2.7%和5.4%。这还不包括大量的商业地产、写字楼、村集体留用地等。

“中国已经有那么多的房子，很多人手里有几套房子，也有很多人没房子。”沈飚认为，“优化存量资源配置”，扩大优质供给，实现动态供需平衡等，是可以通过租赁企业的市场化运作，来匹配房与人，让房子回归居住属性，让全体人民住有所居。

同时，见证过了楼市的“黄金十年”，也在杭州房地产“失落的五年”里熬过，市场如潮水般起起落落，让沈飚在“大牛市”里仍保留着警醒：“不知道在哪个点上，会有很长一段时间的沉寂期在等着我们，需要尝试着走出"舒适区"找点有意义的事做。从增量开发到存量服务，是房地产行业走向成熟的必由之路。感觉我们还是可以做点事情。”

一门老生意中的新契机

“在我国住房供应体系中，租赁市场是一个明显的短板。”国务院发展研究中心市场研究所研究员任兴洲看来，短板表现在多个方面：供应量短缺，尤其是在一些人口集中涌入的大中城市，租赁住房供应显著不足；质量不佳，市场租赁房源“老龄化”，不适应市场需求；经济主体分散化，多以个人业主出租为主，缺乏规模化、集中化的机构经营者；租赁关系不稳定，市场秩序不规范，缺乏成熟的契约精神和法律规则约束，随意撵租客、提租金的行为比较普遍；支持租赁市场发展的政策体系也不够健全。在此情况下，租赁住房这一国际上解决居民住房需求的普遍而重要的方式，在我国往往成了“过渡”“无奈”和“最后的选项”。

“我们想提供给市场的，不是无奈地租房，而是一种可以自由选择的居住方式。即使你有房子，也会选择租房的生活，因为这让你住得更好。”今年7月，“群岛”的第一个集中式租赁公寓MOMA在杭州滨江落地，凭借超高颜值和超前的设计理念，瞬间成为“爆款”，其相对高端的定位也在市场竞争中独树一帜。租户调查发现，不少人在杭州有房，租住在“群岛”里是他们选择的更好生活方式。

沈飚告诉记者，事实上，做长租公寓的想法从上一次杭州楼市的低点就开始有了，至少“沉淀”了四五年。

这期间，沈飚观察到2012年互联网进入房地产时，租赁行业第一次被吹上了风口，“但互联网的模式与正常产业的发展模式不太一样，喜欢用钱来砸出消费习惯，在长租公寓里，互联网的模式终归不能解决所有问题，那波风投走后，租赁行业的社会关注度和投资都变少了”。

直到去年，整个行业都感觉机会来了。“起初，也是抱着试试看的心态开始做"群岛"，因为不知道政策会有什么变化，不知道风口什么时候会来，不知道这个产业什么时候能正常化。今年5月份，还有很多人会跑来问我：长租行业不赚钱，你们为什么要做？现在竞争激烈，你们拿房的渠道是怎么样的？”

时至今日，问这些问题的人越来越少。今年7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取包括杭州在内的12个城市开展试点，长租行业迅速成为了朝阳产业。根据链家地产预测，未来租房人口占比在全国层面将超过30%，一线城市会超过40%，这是一个需求空间广阔的市场。对于杭州市场，来自万科的测算显示，杭州青年租房人数约216万，青年租房市场规模约144万间，这部分的租赁市场规模就可高达518亿元。

自今年被确定为全国12个住房租赁市场试点城市之一以来，杭州积极响应，在制定政策、租赁土地供应、建立租赁平台等方面均迈出了步伐。杭州陆续推出了多项举措：8月，杭州发布《加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，明确了包括增加租赁住房供应、培育住房租赁市场供应主体、鼓励住房租赁消费、加大政策支持力度、加强住房租赁市场监管等5个方面的19条工作举措；9月，全国首个智慧住房租赁平台上线试运行，实现了监管和服务模式大变革；未来3年，杭州新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。

“长租公寓，其实是门老生意中的新行业。就像盒马生鲜，也是超市这门老生意里变化出来的新事物。”沈飚说。

一个新兴行业的大风口

10月27日下午，注定要被载入杭州房地产的史册。钱投集团以底价4.54亿元成功竞得杭政储出201769号地块——杭州市首宗租赁住房用地，折合楼面地价5049元/平方米。地块紧邻城东新城的中心区，附近的土地楼面价都已超3万元。

在竞得该地块后，钱投集团发布公告称，将由下属杭州市城东新城建设投资有限公司与杭州市会展旅业有限公司联合成立杭州市租赁房屋开发有限公司进行开发建设，将以“宁巢”长租公寓品牌进行运营。“作为市属国有企业，钱投集团积极响应国家及市委市政府对于推行购租并举的房地产市场体系号召，于2017年全新推出长租公寓"宁巢"品牌。”

又有一家市属国企，高调宣布进入长租公寓行业。越来越多企业将住房租赁行业视作楼市“下半场”。

据不完全统计，自2017年2月起，万科的长租公寓品牌泊寓通过自建自持物业，购置、租赁城市低效资产进行改造，截至目前已在杭获取4200间，其中2600间将在今年开业。龙湖冠寓从2015年就开始筹建，明年将扩展到15个城市，今年杭州龙湖冠寓的目标是达到4500间左右的签约量，3年规划在杭州突破3万间。成立于2015年的随寓，是德信旗下专门做青年公寓的企业，随寓目前在杭州和上海两个城市做青年公寓，目标是今年年底达到8000至10000间，3年时间达到10万间。链家自如今年4月1日进入杭州，现在的规模体量并不算大，做的主要是合租产品，5个月的时间内实现房源1800套、7000间左右，年底目标是5000套。魔方在杭州的发展起步是2016年初，目前已经有12家门店，提供的房源数是2000多套，预计到2020年会增加到10000间。“群岛”公寓的计划是“三年30岛”，也就是说在杭州3年时间开出30家门店，现在已经落地了9家，房源数2000多套……

浙江工业大学副校长虞晓芬认为，当前杭州的租赁市场还是以散户市场为主，公共租赁住房发展良好，但对于庞大的租赁需求而言，保障人群依然有限。对于未来杭州租赁市场的发展方向，她预测：供给主体会从原来的以居民为主，转向政府、企业、居民多元供给主体并存；供给结构从“散户市场”逐渐转向“机构市场”；从无序市场转向有序市场；房地产证券化的时代来临。

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