女子买房 同一个单元隔壁是住宅自家却是公寓

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　“明明去买住宅，咋签合同时才发现是公寓？”近日，在成都城南一楼盘买房的王先生拨打成都商报热线反映，不知是置业顾问没搞懂住宅和公寓的区别，还是故意隐瞒，他与置业顾问4次接洽，对方均没有告知他所看中的这套房源竟是公寓。那么，究竟“住宅”与“公寓”有什么区别？为什么一个单元楼里有住宅和公寓之分？买房时需要如何辨别？

　　个案解析

　　同一单元 为啥有住宅和公寓之分？

　　其实，市民王先生遇到的“公寓住宅混搭风”在成都并非个案。

　　“我买的就是一户公寓！同一个单元，同一层楼，3套是住宅，3套是公寓。”市民刘女士最近刚好在城南一小区购买了一套公寓，与传统的商业产权的公寓不同，这套公寓的产权依然是70年。“我看中的是95平方米的户型，当时的单价是1.3万元/平方米，由于整个小区都是坐北朝南的设计，所以几乎朝北的房子都是公寓，而朝南的都是住宅。”

　　据刘女士介绍，相比朝南的同单元、同楼层、同面积住宅，她的公寓当时买下来要便宜七八万元。“如果是自住的话，朝南的房子肯定日照更充分，对于成都这种冬天阴冷的地域来说，阳光更显得弥足珍贵；但作为投资品，相同面积户型可以便宜近10万元，还是相当划算的，只是在二手房交易时，朝南的同面积户型房间肯定相对更容易出手。”

　　名词解析

　　住宅公寓与商业公寓

　　有何区别？

　　关于住宅与公寓的区别，很多市民只知道有产权年限的区别，其实这是片面的理解。公寓，根据产权不同，一般分为商业公寓（40年）、住宅公寓（70年）两种，而上述王先生和刘女士所遇到的公寓就属于拥有70年产权的住宅公寓。

　　据中维国际工程设计有限公司V1工作室主创设计师杨秋帆介绍，在我国北方大部分地区，由于冬季比较寒冷，规划管理规定要求住宅的每户至少有一个主要功能房间（比如客厅、卧室、起居室）在大寒日都需要达到2小时以上的连续日照。而我国部分南方地区对日照要求没有北方严格。根据《成都市日照管理规定》要求，允许每个住宅小区可以有20%的住宅面积不需要达到大寒日连续2小时日照（一般通过专业软件进行分析界定，并不以传统的“阴晴”进行日照计算）。这些日照不达标的住宅，在成都市场上就叫做住宅公寓。

　　购房者在选择楼盘和房屋类型时需要辨识公寓的另一个分支——商业公寓。这种公寓产权只有40年，首付、贷款、落户等方面都有很多“硬伤”，通常被作为投资购买，或过渡自住。除此之外，商业公寓一般为loft，上下两层，而且多数不通气，水电费、物业费也比住宅要贵。但商业公寓一般都为精装小户型，地段较好，投资还算灵活。

　　专家解析

　　容积率高、朝北房屋

　　易日照不足

　　对于造成日照较少的原因，杨秋帆设计师分析指出，由于成都地处北回归线以北，太阳都会在我们的南侧“东升西落”，这种纯南北向的小区规划，往往会导致北向的房源没有办法实现太阳光的直接照射。由于一些住宅地块容积率都比较高，北向房源在设计中很难避免。同时，由于高容积率往往导致住宅单元高度都比较高，也容易形成自身的日照遮挡，所以现在市场上大部分的大型小区都会有这类产品出现。

　　那么，这种日照较少的住宅公寓能否在设计之初就规避掉呢？杨秋帆设计师表示，这需要从小区总体规划、单元平面设计、住宅高度平衡这几个方面仔细推敲，但往往地块自身条件是决定性因素。

　　开发商说

　　通过价差

　　让购房者自主选择

　　在成都开发多个楼盘的某开发商工作人员告诉成都商报记者，由于受到地形、朝向、遮挡等原因造成日照不足，这类“住宅型公寓”还是比较常见的，但与传统的商业公寓不同，此类住宅公寓在产权年限、户口迁入、首付贷款等方面的政策均与普通住宅无异。“确实有很多购房者不懂其中的区别。”对方同时表示，由于在营销端口，针对不同朝向的户型本身就会有一定的价差，所以在诸如朝北的住宅公寓与朝南的住宅选择上，购房者会对这两种产品综合评判，最终选择性价比最合适的户型。

　　成都商报记者 骆燏