犍为县法院分析物业纠纷的产生原因并提出对策

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法制传播网讯（程冲  许鹰）近两年，物业服务合同纠纷案件快速增长，物业服务纠纷严重影响业主的生活质量和物业公司的经济利益，同时占用大量司法资源。犍为法院从司法实践中物业服务合同纠纷产生的原因做出分析并提出对策。

一、问题情况

（1）建筑漏水，解决不力。因为业主房屋漏水，物业公司没有及时解决，导致业主房屋受损，拒绝缴纳物业费约占该类案件比例的30%。

（2）财产被盗，安保不力。因为财产被盗，业主认为物业公司没有尽到安保义务，小区门卫管理松散等原因，拒绝缴纳物业费约占该类案件比例的20%。

（3）绿化卫生，维护不力。因为小区的绿化带没有维护。公共区间的卫生没有打理好。业主对小区的物业的不满，拒绝缴纳物业费占该类案件比例约为15%。（4）车位紧张，供给不力。因私家车保有量快速增长，小区车位不足，导致部分业主有车位，部分业主无车位。无车位业主拒绝缴纳物业费占该类案件比例约为15%。

（5）未参与选举业主委员会，拒绝认可物业服务合同。部分业主因对业主委员会成员不认可，没有参加业主委员会选举，对业主委员会与物业公司签订的物业服务合同不认可，拒缴物业服务费的比例约为10%。

（6）其他原因造成物业纠纷的的比例约为10%。

二、形成原因及对策研究

1、开发商在修筑房屋时存在偷工减料，导致房屋屋顶和墙面渗水严重。业主法律素质较低，不能在保修期内依法及时维权导致渗水损失得不到赔偿。维修渗水屋顶和墙面耗资较大，维修基金提取程序繁琐，导致屋顶和墙面不能得到及时修复，扩大业主损失。（1）相关职能部门要加强监管，保证房屋质量符合国家标准；（2）加强普法宣传，使业主明晰法律法规规定，及时依法维权；（3）简化维修基金提取程序，可以探索建立通过第三方如公证处、仲裁委等机构的公证、仲裁等程序后直接提取维修基金。

2、部分业主对严格执行门禁卡制度不配合不支持，致使该制度名存实亡，导致人员进出混杂，降低小区安全。部分企业聘用的安保人员责任心缺失。一些老旧小区没有安装监控设备。

强化业主委员会、物业服务行业协会、国家房管部门对物业服务企业的监督评查，建立行业准入制度和淘汰制度。物业公司要加强管理，建立对内部员工的考核制度。加强小区安保和社区联防的协作联动。

3、部分小区修建时间较早，规划时没有充分考虑停车位等问题。在车位有限的情况下，部分业主的诉求不能得到满足，心理上有失公平。对车位分配进行广泛协商。确保每位业主在车位的使用上权利平等。建立业主轮流有偿使用车位制度。

4、大部分业主对小区业主委员会的选举不关心，也无时间精力参与投票，对业主委员会的决策毫不知晓，无法充分反应自己诉求。直接导致对小区管理的抵触和不配合。

实施小区建设互联网+，充分运用APP、微信公众号等工具对小区业主委员会的选举、小区治理意见等进行沟通、协调、决策，降低业主参与小区建设的成本，充分听取每一位业主的意见和建议。

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