二手房需求透支 市场将迎调整期

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　　3月份，随着新政持续发酵和热点城市供不应求，二手房市场也相应水涨船高。鉴于二手房中介市场中炒作房价、虚假房源的混乱现象时有发生，北京、上海等地已明确要求开展专项整顿行动。行业分析人士认为，由于需求透支，二手房市场未来将迎来调整期，中介关店潮或许也会来临。

　　房产中介市场混乱

　　3月上旬，北京一家中介曾经挂出一套被称为“天价房”的学区房房源。位于北京西城区文华胡同的一处仅6平方米的平房，折合单价超过每平方米60万元。随后，北京市市长王安顺针对“北京天价学区房”情况表示，有个别中介想炒作房价，将房子挂出天价广告以便售卖。

　　事实上，不仅是北京房产中介，记者了解到，在上海、广州、深圳等城市的二手房市场，由于一线城市房价涨幅明显，二手房也水涨船高，甚至出现“连夜提价”现象。在房价涨幅最快的深圳，针对已缴纳定金的二手房预订买方，中介机构为进一步提高挂牌房价不惜单方面毁约。同样的情况，在北京近郊的燕郊等地也一再出现。

　　不仅如此，中介机构挂牌的房源也是真假难辨，尽管多家中介机构都宣布挂牌房源为“100%真房源”。但是记者在走访中发现，被经纪人现场“带看”过程中，往往由于“后台更新不及时”、“挂牌房源已经被其他门店售出”、“没来得及下架”等原因，网上挂牌房源并不存在。

　　另一方面，由于同一片区域内各家大小中介机构暗战不断，彼此之间在抢客源、抢房源过程中也进一步增加了二手房市场混乱。例如，同一套待出售的房源往往被不同中介机构进行各种挂牌，甚至同一家机构不同门店也有这样的现象，房源的挂牌价格、交易佣金也是每家各有一本账。

　　克而瑞信息集团董事长丁祖昱指出，由于房地产市场政策利好频传推升预期、部分城市出现投机投资客户群体、一些二手房中介利用信息不对称拉高市场预期、媒体和自媒体的片面及非专业报道等因素，是促使部分城市房价短期内上升的主要原因。目前，深圳、苏州、合肥等热点城市房地产风险已经显现。

　　多地整顿中介市场

　　今年两会期间，住建部副部长陆克华表示，今年要开展一系列规范和整顿专项行动。其中包括：规范中介机构房源信息发布；完善中介管理；加强中介人员从业素质管理，加大培训力度，违背职业道德行为要查等。

　　随后，上海、北京等地先后相关措施。3月底，北京住建委开展房地产经纪机构专项执法检查，针对东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山、通州等7个区的120家房地产经纪机构门店进行抽查。重点检查擅自发布房源信息、哄抬房价、阴阳合同等十个方面。

　　3月25日，上海市公布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，要求加强对房产中介机构的监管，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。深圳市发布的《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》中也提到，坚决依法打击和查处虚假“日光盘”、“捂盘惜售”、“阴阳合同”等违法违规行为，规范中介机构和从业人员经营行为。

　　同策咨询研究部总监张宏伟告诉《经济参考报》记者，从当前一线城市、部分二线城市楼市出现“恐慌性”购房与“日光盘”繁荣景象背后动因来看，主要是“救市”政策不断刺激和透支楼市需求的结果，背后潜伏着楼市危机。

　　在他看来，二手房市场并不被行业内的相关人士看好。“以上海为例，二手房同行普遍认为二手成交量需求被透支，2016年二手房市场调整的预期加大，调整的幅度也会比较大，2016年中介关店潮或许也会来临”。

　　张宏伟表示，接下来可能会有更多的城市效仿北京、上海等城市，进一步加强对于中介行业的监管，规范交易流通环节，打击各种交易当中的违法违规行为。“比如速销房、垄断房源哄抬房价、捂盘惜售等现象；一线城市、部分二线城市二手房交易估价故意做低避税的现象将会得到整治，二手交易估价环节会强化监管”。

　　二手房市场将迎来调整期

　　链家地产研究院11日公布的数据显示，4月第1周（04.04-04.10），北京市二手住宅成交5136套，网签量环比下降37.3%，成交均价为39660 元/平方米，环比下降1.7%。这也是网签量连续五周上涨后的首次下降。

　　伴随网签规模开始明显回落的供给、需求端的双向降温。在市场供给方面，北京市场4月第1周新增房源量进一步下降，同时新增房源挂牌价格较上周有1.5%的下滑；需求方面，新增客源量也在持续下降。

　　链家研究院李巧玲认为，从供给端来看，可见业主观望情绪增加，对市场的预期有所下降，挂牌价格有回落趋势。需求方面，也在进一步回归理性，随着入市需求的持续减少，价格的博弈空间增大，议价空间上涨到2.4%，调价房源中涨价占比仅为50.6%，买方的话语权有所上升。

　　她还表示，随着最近二手房市场降温，业主前期的高预期将出现回落，表现在价格方面：报价逐渐向市场价位回归，买方议价能力也有所增强。预计后市价格会逐渐趋于平稳。

　　丁祖昱认为，因上海、深圳接连出台新政收紧调控，双双提升非户籍家庭购房年限、调高二套房首付比例。受此影响，近来沪深楼市到访量、成交量均显著下滑，购房者观望气氛浓厚。

　　“从二手房市场来看，二手房交易已快速进入冰点”。 在他看来，不仅如此，之前交易的大量二手房也面临着违约的风险。降价卖房的房东增多，挂牌量也相应减少，买家观望情绪有所抬头。总的说来，新的调控政策限购会对市场造成一定恐慌效应，无论是一手房还是二手房，未来市场迎来低潮期是大概率事件。

　　中国指数研究院日前发布的一季度全国房地产市场分析报告也指出，“二手房市场量价变化历来对政策调整的反应领先于新房且敏感程度超过新房，是房地产市场行情转换的重要信号。在一线城市政策趋紧背景下，二手房价格将逐步走出非理性上涨”。