三大一线城市楼市“王炸”出击，房地产市场能否“牛回速归”？

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在住建部会议明确“全力促进房地产市场止跌回稳，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权”后，一线城市上海、广州、深圳的房地产新政组合拳第一时间应声落地。

9月29日晚间，住房城乡建设部发布了当日部党组会议最新要求，深刻领会、深入贯彻党中央关于促进房地产市场止跌回稳的重要部署，指导各地有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效，要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。随后中国人民银行发布下调首套房、二套房贷利率。

“9月29日晚，对房地产市场来说，是一个振奋之夜”，中国房地产报发布的快评写道，这是快速落实9月26日中央政治局会议对房地产市场调控政策部署的“一盘棋”行动。

监管层话音落地，一线城市纷纷响应。上海市住房城乡建设管理委等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（简称《通知》），在调整住房限购的同时，优化信贷政策、调整住房税收政策，并自2024年10月1日起施行。

紧跟上海步伐，广州和深圳也在同日夜间发布政策，落实“调整住房限购政策”等具体行动。

其中，广州官宣取消居民家庭购买住房各项限购政策，成为一线城市中首个全面退出住房限购政策的城市。深圳则出台文件，明确优化分区住房限购政策，且商品住房和商务公寓取消限售。此外，优化个人住房贷款政策、调整个人住房转让增值税征免年限。

业内人士指出，9月29日晚上，住建部、央行密集部署限购调整、按揭利率调整新政，一线城市纷纷调整限购、限贷和税收政策，目的就是在被称为楼市“银十”的十月份来临之际，也是今年最后一个季度来临之际，带动楼市预期和交易量提振，为全年增长目标贡献主力军的作用，为止跌企稳发挥基本盘的作用。

一线城市优化住房限购政策，广州全面取消限购

广州成为本轮调控中第一个全面取消限购的一线城市。

9月29日晚间，广州市人民政府办公厅发布关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知，明确取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。

本次限购政策调整后，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在广州市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，经过2023年底和2024年初两次限购政策松绑，广州的限购政策已经相对宽松。广州在一线城市中能级、行政地位相对较弱，对资金、投资需求的吸引力，弱于北上深，广州松绑限购的影响，相比北上深要小一些。加之今年以来广州二手房价在热点城市中跌幅居前，广州完全退出限购在情理之中。

上海和深圳则有针对性地优化调整住房限购政策。其中，上海缩短非沪籍居民购买外环外住房的社保年限，即缴纳社保年限从原来的“满3年”调减到“满1年”。同时，针对居住证落实购房支持政策，赋予居住证更多购房权益，对持有《上海市居住证》满3年、且积分达到标准分值的居民家庭，可享受沪籍居民家庭购房待遇。此外，为更好实现产城融合、职住平衡，上海针对临港新片区落实增加1套购房资格的政策。

深圳则分区优化住房限购政策。深圳户籍家庭和单身保持原有限购政策的基础上，在外围区域可再购买1套住房。其次，非户籍继续限购1套，但在中心区买房需要1年社保，原来则需要3年社保，买房的门槛大幅度降低。对于盐田区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区等区域新政明确已经不需要1年社保的要求。

业内认为，在目前市场止跌回稳的关键时期，需要持续发挥好政策的调整优化和引导功能。一线城市住房政策的调整将有助于稳定市场预期，提升房地产市场信心，促进楼市平稳健康发展。

二套房最低首付比例20%，调整住房税收政策

一线城市也纷纷响应监管层优化信贷政策。

上海新政明确，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%（实行差异化政策区域为临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区全域）。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，这次上海将首套房首付比例一步降到15%，释放对刚需买家的友好姿态。此外，将二套房首付比例下降一成，进一步降低购房门槛。相对而言，二套房首付比例下调幅度大于首套房，对于改善需求者而言有较高吸引力。并且“9.24”发布会上央行释放宽松货币政策信号，未来降息可能性非常大。降首付+降息的组合可以有效降低月供压力和置业总成本。

深圳也不例外，深圳在优化个人住房贷款政策方面提及，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。深汕特别合作区首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为15%，取消利率下限。

此外，在调整住房税收政策方面，上海和广州均提及将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

业内人士指出，将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。这一条是市场非常期待的，大量的以旧换新需求市场现实存在，但是购房者换房成本高，尤其是交易税费高，此政策可以有效降低交易成本，有利于市场盘活。

业内人士指出，增值税征免年限调整，将缩短卖家持有时间，降低交易时间成本。

此外，此次上海明确“及时取消普通住房标准政策”，和此前北京“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”的导向一致。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，普通住房标准退出，对于增值税和个税的减负具有积极作用，因为这两个税的征收与普通住房标准有挂钩。此次房地产政策后，若财政税收部门在此基础上调整优化相关税费政策，将有望减轻增值税缴纳和个税缴纳负担。初步预计，对于出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面积超144平方米的住房等，都有望获得较好的减税效应。

新政出台有助于提振市场信心和稳定预期

卢文曦指出，最近几天市场氛围相当好，管理层高频次释放积极信号，资本市场一改前期低迷，地产股出现涨停潮，乐观情绪又开始回归。此次，一线城市进一步优化楼市政策会释放较多市场需求，一部分已经处于谈判中的客户或加速做决策的步伐。黄金周的楼市表现值得市场期待，十月的楼市交易量也有望止跌企稳，四季度成交量有望走出翘尾行情。

在业内人士看来，此次一线城市全方位出台政策，充分体现了在持续降低购房成本、激活潜在购房需求、助力改善型住房需求释放等方面的导向。从短期来看，临近十一长假，政策出台有助于提振市场信心和稳定预期，对于十一长假新房和二手房市场的看房、促销和交易等都会产生较为积极的作用。从中长期来看，随着各类政策效应的释放，购房市场将持续向好发展，其对于巩固今年既有的房地产市场复苏态势、促进住房交易市场活跃具有积极的作用。

严跃进指出，随着市场交易的活跃，供求关系将更加趋于平衡和健康。其将积极促进购房消费市场活跃，对于刚性和改善性购房需求的释放具有积极的作用，助力消费环节健康发展。也有助于更好促进房企去库存、二手房房源消化等工作，对于促进房屋供给端的优化具有积极作用。总结来看，两者结合在一起，将积极促进房地产市场供求关系再均衡，同时积极吻合“盘活存量优化增量”的政策导向。

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