学习房地产小知识——打算买房的你一定得知道

雨荷 · 发表于 2021-1-10 20:38:50

学习房地产小知识——打算买房的你一定得知道

现、期房一般出现在购买商品房(一手房)时。

现房就是建好了，可以很快拿到房产证，或者直接过户。

期房是尚未取得房屋所有权证，或仍在建设中，需要一定时间才能入住的房屋。也叫预售房

现房的优点/缺点：

优点：可以看实景，实地考察房屋结构、质量、环境等，价格稳定，降低投资风险，付款交易完成后便可入住。缺点：一房一价，价格偏高，尤其是那些品牌楼盘里好楼层好户型的房子，价格要比楼层户型不好的房子高出很多。而且先到先得，选择余地很少。

期房的优点/缺点：

优点：开发商预售期，为了回笼资金，会有较大力度的促销，有一定的投资价值。楼盘潜力巨大的话，早买早赚。缺点：回报率高的，必然投资风险大，因为期房你看不到你买的房子是什么样的，而且开发商在施工建造过程中，可能会面临资金链断裂等问题，这都是你买房的时候要注意的，一不小心就可能买到烂尾楼。

无论是期房还是现房，你都不可避免的会碰到以下几个专有名词

建筑面积

房屋的建筑面积=套内使用居住面积+公摊面积

也就是你产证上100平方，实际你的套内使用居住面积没有100平方，这涉及到了公摊面积和得房率的问题。公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。得房率也就是减去公摊面积后，你实际居住使用的面积比例

各类住宅的得房率：

  办公商务楼、包扩酒店式公寓 60%-70%
  专业性市场 50%-60%
  高层塔楼住宅75%-78%
  高层板楼住宅78%-85%
  小高层板楼住宅85%-88%
  多层住宅88%-95%

买过房子的都知道，得房率这个东西，因房而异的，但是开发商卖房从来都不会因为得房率低而降价卖你的，这个就比较坑了，所以买现房比较稳妥。

绿地率 实际就是公共绿地内的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑。

绿化率 就是绿化、植物水平投影面积和建设用地的比例。

绿地率和绿化率都是反应楼盘环境和居住舒适度的指标，越高，环境越好，居住体验越舒服，一般我们看到的开发商宣传资料写的都是绿化率，其实绿地率也很重要。光有软装（绿化）没硬装（小桥流水）的小区当然比不过绿地绿化率都高的小区。

层高通常是指下一层与上一层之间的距离。楼层高度减去楼层厚度或结构层高度之差，称为净高，住宅层高宜为2.80米。

层高当然是高点好，但是也不宜太高，一般住宅都在2.5-3，低于2.5的，你就会感觉很压抑不舒服。

挑高层高比较高的户型，就是现在的LOFT，一般总层高在3.8~4.9米之间。出售时，只计算一层楼的建筑面积。每个家庭都在一层较高的楼层增加了一个夹层，其下一层用于起居室，如做饭、吃饭、洗澡等，上层用于休息、睡觉和储藏。

进深指房屋两横墙之间的距离，即房屋南北向纵深的数值。为确保住宅的自然采光和通风良好，理论上住宅进深不宜过大，以保证住宅质量。

开间指房屋的宽度，也就是东西的宽度，一般开间较大为好。

复式复式住宅概念上是一层，与普通住宅相比，层高一般为3.3米，不具备完整的两层空间，实际是在一层高的住宅内部增加了1.2米的夹层。

错层错层住宅主要是指一幢房屋不在同一平面，也就是房屋的厅、卧、卫、厨、阳台位于几个高低不平的平面上。

跃层 跃层式住宅占两层，内部有楼梯连接上下层，一般在第一层安排起居室，厨房，餐厅，卫生间，第二层安排卧室，书房，卫生间等等。

南北通 指的是南北向通风不受墙面遮挡，整体通风顺畅，能最大限度地实现空气的对流，全明户型是指每个房间都有窗户采光，整体室内通透明亮，没有暗角。

满五唯一 指五年以上，且为唯一住房。"满五"指房产证从出证起算，时间满五年或超过五年；"唯一"指房屋所有权人在该省国土资源局的不动产登记系统中，仅有该房屋的一处房产，但如果该房屋有多个共有产权人，则该房屋也被视为共有产权人的名下的房产。

满二唯一 指两年以上的，且是唯一住房。买受人产权证或契税发票的领取或开具时间在2年以上或正好在2年以上，且买受人是以家庭为单位的唯一住房。

容积率 是指一个小区的地上建筑面积与该地区土地面积的比率。对开发商而言，容积率决定了对土地价格的依赖性，而对住户而言，容积率则直接与居住舒适度有关。一处居住条件好的小区，高层住宅的容积率应控制在4以内，多层住宅应控制在1.5以内，绿地率至少40%

70年产权 在我国的法律中，“70年产权”与“房屋产权”是两个不同的概念，出让土地的最高年限为70年，70年土地使用权到期后，土地仍归国有，若再次申请土地使用权，应按当时的地价水平补缴土地出让金。其实这70年土地使用权跟我们买房的住户也没多大关系。只要买房的时候确认下是70年，保证是住宅就可以了。

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