站在1500亿门槛： 孙宏斌的自得与悲观

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孙宏斌认为，货币政策收紧、利息增加、去杠杆，这些措施会使房地产贷款减少1/3以上。这意味着对房价会产生很大影响。这也是在他看来行业风险大的逻辑所在。据介绍，融创从去年第四季度开始，就在控制公开市场拿地行为。

年少时几度沉浮，在54岁之际却将融创中国（1918.HK）销售额带到1506亿人民币（下同），并在绝大部分房企面临土地储备难题时，对外宣称拥有高达4185亿元可售资源，此时的孙宏斌已经与2010年融创中国上市初期大有不同。

他的“得意与自信”溢于言表。

“你看每个公司开年会都至少有一页内容是学习融创的并购。当然不能简单地学习，一个项目不是多出点钱就能学。因为这里面有很多经验、教训，很复杂的事情别人干不了。”孙宏斌在2016年度业绩会上这样表示。

很难想象，2010年10月融创中国上市之初，其土地储备为590万平方米，当年末营业额及盈利分别为66.5亿元及15.4亿元人民币。那一年其合约销售额约为83亿元。

至今规模仍然是一个房地产开发商成功最好的装点。而在大多数开发商还停留在粗放开发模式上时，拥有高于同行收购能力的融创也在跨越式发展。

关于此前融创对绿城中国和佳兆业的收购事项，“给我们树立了一个丰碑。这就是为什么（我们）在并购市场有这么多机会、这么好口碑，在这种艰难情况下的决策真的是彰显人品。”

这是在业绩会上，孙宏斌对自己的评价。

庞大的土地储备

在业界普遍面临土地储备“断顿”难题时，融创中国引以为傲的也正是土地储备。

“2016年公司把握了机遇。如果2016年没有抓住市场机会，很难想象现在的状态，（将）是非常焦虑。要么被边缘化，要么面临土地价格涨到这样的市场。”融创中国副总裁兼董事会秘书高曦在业绩会上表示。

高曦所谓的抓住机会指的是，融创中国“侥幸”在地价大涨之前，完成规模扩张。2016年，融创成功开拓了广州、深圳、珠海、沈阳、大连、石家庄、太原、青岛、厦门、南昌、昆明、南宁等一二线核心城市，逐渐形成北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中和海南八大区域、40余座一线、环一线和核心城市的全国布局。

数据显示，2016年第三季度是融创拿地高峰期，共获取土地2143万平方米，其中60%地块以收并购方式获得；第四季度融创获取1150万平方米土地，收并购比例更是达到82%。

高曦表示，“2016年拿地时间主要集中在前三季度。从第四季度开始我们拿地速度、拿地量已经下来，尤其是招拍挂。公司资金还是非常充裕的，但是因为市场价格（指地价）上涨太凶，到第四季度又涨了很多，达到安全边界的地越来越少了。”

年报显示，融创7912万平方米的土地储备总量中，西南区域占比20%，北京区域、华北区域、上海区域和东南区域分别占16%、18%、15%和11%，广深、华中、海南三大区域占比10%、7%、3%。其中竣工未售部分仅占6%，待建和在建部分占比达94%。

2017年，融创中国将销售目标确定为2100亿元。但考虑到该公司拥有高达4185亿元的可售资源，预计全年或将超额完成销售任务。

截至2016年底，公司总资产为2932亿元，增长153.9%；手持现金698亿元，较2015年底的271亿元提升158%，对短期借款的覆盖倍数达到2.1倍，经营安全稳定性高。年报显示，融创中国短期负债明显降低，一年以内的短期借款占总借款比例已从2014年的40%下降至2016年的29%。

对市场预期悲观

2016年11月23日，北京银泰中心柏悦酒店，孙宏斌出现在由民生银行主办的“中国不动产金融年会”上。当时他演讲的主题是“中国房企的投资逻辑和风险”。严厉调控之下，行业频繁震荡，并购、转型成为主题。房地产从业者甚至出现了前所未有的迷茫。未来在哪里？这是很多人想要知道的答案。

孙宏斌的表态是，本轮调控非常严峻。“对于这次调控的严厉程度，很多企业是预计不足的。本轮宏观调控严厉程度超过过往每一次。”在这篇演讲中，孙宏斌还抛出了一个结论，“房地产行业再增长已经很难。”这场演讲不久后，孙宏斌对21世纪经济报道记者说，他这场演讲的另外一层深意是，尽管调控艰难，但他仍然看好房地产行业。

可能令孙宏斌也始料未及的是，2017年春节后，房地产市场迎来一场大幅上涨，这令不少人感到焦虑；而也出乎孙宏斌意料的是，大涨之后，市场开始面临政策接二连三的严厉打压。

孙宏斌在3月28日举行的业绩会上回答21世纪经济报道记者提问时表示，“长远看，我们对这个市场是非常悲观的。我去年5、6月份就在说房地产房价肯定没有问题，但是地价有问题就是最大的问题。为什么说悲观？我不是说房价不一定降，我是说房价不会暴涨。房价不暴涨，你现在买的地就亏了。我们10月份以后基本上公开市场很少参与拿地。参与了也拿不到地，因为太贵了。对调控，我觉得（严厉程度）会超过任何人想象。因为这样做，对现金流影响非常大。”

孙宏斌认为，货币政策收紧、利息增加、去杠杆，这些措施会使房地产贷款减少1/3以上。这意味着对房价会产生很大影响。这也是在他看来行业风险大的逻辑所在。

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“风险大不是说市场不好，这个市场肯定是挺好的。大家知道最近房子卖得比较火，按限价卖的话，本来可以卖2万，现在卖1.5万，那肯定火。但是你现在买的地是亏钱的。这个行业风险大，是（因为）政策收紧很厉害，（导致）行业现金流会收紧，地价会相对比现在更合理。将来放松后，会不会暴涨？我也不认为。因为房价已经在高位上，如果货币（政策）收得比较紧，或者政府多供地，我也不相信一定会暴涨。”

而融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德介绍道，从去年第四季度开始，融创中国就在控制公开市场拿地行为。他认为，按照当前的调控方向，今年或者到明年上半年，热点城市房价肯定不会上涨。

据他判断，房价下跌可能性不大。至于上涨，也不太可能。“大家看地价和房价关系已经到了极致状态。对于企业来说，（去年）第四季度主要是控制拿地风险，别把地拿贵了。包括今年上半年，我们相信在今明年，行业内还会出现一些机会，特别是整合和收并购机会。”